Неделю назад в Москве прошла масштабная акция протеста обманутых дольщиков. По разным оценкам, в шествии по набережной Тараса Шевченко приняли участие от 400 до 1500 человек, представители инициативных групп более чем по 30 недостроенным объектам. Последний раз столь крупные выступления оставшихся без обещанного жилья соинвесторов строительства проходили в столице аж несколько лет назад. Похоже, что проблема в очередной раз становится актуальной. По словам аналитиков рынка, недавний митинг скорее всего лишь начало новой волны выступлений граждан.
Главный вопрос в том, каким образом российские власти предполагают разрешить ситуацию. С чисто юридической точки зрения требования граждан к правительству каким-либо образом профинансировать строительство замороженных проектов не имеют под собой оснований. Но обманутых дольщиков сегодня многие тысячи, и эскалация конфликта может привести к серьёзному социальному взрыву, по сравнению с которым мирные шествия по набережной покажутся детской забавой.
Только за последний месяц в столице прошло несколько акций протеста недовольных граждан. В них приняли участие в основном дольщики из Москвы и Подмосковья – регионов, которые считаются в этом отношении одними из самых благополучных. На акцию протеста на прошлой неделе вышли соинвесторы недостроенных домов в подмосковных Щербинке, Ногинске, Одинцове, Домодедове, а также столичных долгостроев на ул. Академика Янгеля, Открытом шоссе, Верхней Масловке и др. Так что о том, сколь серьёзно сегодня стоит эта проблема по всей стране, можно только догадываться. Например, по оценкам портала «Однодольщики.Ру», количество пострадавших – порядка 40 тыс. семей. А отдельные эксперты называют даже цифру в 100 тысяч.
Мы видим полное бездействие правительства по разработке и выполнению мероприятий для выхода из сложившейся чрезвычайной ситуации по существующим объектам и появление новых проблемных объектов незавершённого строительства», – говорится в открытом обращении соинвесторов долевого участия.
«Ситуация с дольщиками обострилась, и это было предсказуемо, – подтверждает депутат Госдумы Галина Хованская. – Кризис больно ударил по застройщикам, у которых сегодня не хватает денег, чтобы завершить строительство объектов. Банковские кредиты им привлекать в нынешних условиях оказывается достаточно сложно». Впрочем, причины появления в стране дольщиков известны уже давно.
Впервые всерьёз о принятии законодательных мер по защите граждан – соинвесторов жилищного строительства задумались ещё в 2006 году, когда был принят целый пакет поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Суть предложенных мер сводилась к тому, что договоры о долевом строительстве должны были заключаться непосредственно между компанией-застройщиком и потребителем. «Когда принимались эти поправки, были большие ожидания, что закон будет защищать интересы физических лиц – дольщиков. Но ожидания, похоже, были созданы людьми, которые плохо знают, как работает рынок. В законе появилось много норм о проверках, отчётности, контроле – можно подумать, что такие меры когда-либо помогли решить какую-нибудь проблему», – говорит партнёр компании Goltsblat BLP Виталий Можаровский.
На самом деле с точки зрения законодательства права дольщиков были защищены и до принятия поправок в 214-ФЗ. По словам Можаровского, Верховный суд (ВС) к тому времени уже подтвердил, что к инвестконтрактам с физическими лицами применим закон о защите прав потребителей. «Изменения в законодательство принимали на фоне серьёзных протестных выступлений граждан. Их ввели только для того, чтобы погасить страсти», – констатирует Виталий Можаровский.
Государство режет офшорный хвост «Пятёрочки»
Беда, однако, в том, что работать по 214-ФЗ застройщики и не думали: оказалось, что заключать инвестконтракты в рамках данного закона им экономически невыгодно. Причина – слишком жёсткие санкции за нарушение сроков строительства. С одной стороны, застройщиков можно понять: в те годы значительное количество объектов не могло быть вовремя введено в эксплуатацию по вине чиновников, которые годами отказывались согласовывать подведение коммуникаций к новому дому или подписывать всевозможную разрешительную документацию.
Правда, обходные пути, придуманные участниками рынка для заключения договоров не по 214-ФЗ, будучи даже вполне «чистыми» с точки зрения права, вызывают много вопросов. Распространённой была практика, когда застройщик создавал некие «компании-прослойки», которые по предварительным договорам скупали у девелопера все квартиры в строящемся доме, а потом уже продавали их дольщикам. Таким образом, оказывалось, что застройщик формально закон не нарушает, поскольку заключает договор с юридическим лицом, «прослойка» же к строительству никакого отношения не имеет, а значит, не связана действием 214-го закона.
Другой способ обойти федеральный закон – продажа не квартир, а векселей всё теми же «прослойками»: фактически человек получал некую расписку о том, что денежные средства от него получены. «Всё это, по сути, обычная разводка. Взять хотя бы вексельную схему: люди несли свои деньги компаниям, у которых нет ни гроша. К сожалению, наши граждане по-прежнему покупаются на всё, что дёшево, полагая, что вот уж с ними-то ничего плохого случиться не может», – переживает Виталий Можаровский.
Исправить ситуацию были призваны подписанные президентом Дмитрием Медведевым в июне этого года очередные поправки в закон о долевом строительстве. Согласно новой редакции документа продавать недостроенное жильё можно только по договору долевого участия в строительстве, то есть формально компании-«прослойки» исключены из процесса. Но, по словам Виталия Можаровского, суть изменений свелась к тому, что раньше сделки застройщиков с «прослойками» и сделки последних с дольщиками рассматривались по отдельности, а теперь всю цепочку берут в совокупности: «До этих изменений у нас было написано, что недострой нельзя продавать в обход 214-ФЗ, теперь написано, что этого делать нельзя ни в коем случае».
Впрочем, и новую редакцию закона можно обойти. По словам аналитиков рынка, девелоперы начали осваивать продажу квартир по концепции жилищных кооперативов. По слухам, такой схемой сегодня уже пользуется компания «ПИК»: якобы некая инициативная группа организовала кооператив, который и привлекает средства граждан на строительство домов.
Кроме того, армию обманутых дольщиков нередко пополняют клиенты вполне добросовестных компаний, у которых в период кризиса просто не оказалось денег, чтобы закончить объекты. «Сейчас очень важно дифференцировать ситуацию: застройщик просто исчез с деньгами или у компаний не оказалось денег из-за кризиса», – подчёркивает Галина Хованская. По её словам, ситуации с мошенниками, попросту укравшими деньги граждан, во многих случаях уже были решены властями. «Если речь идёт о «старых» дольщиках, которые попали в переплёт ещё до кризиса, то такие ситуации потихоньку решаются. Хотя, конечно, очень многое зависит от позиции региональных властей», – уточняет депутат. Она полагает, что власти обязаны брать на себя ответственность за недострой только в тех случах, когда землеотвод выделялся недобросовестным компаниям. «Тут их (властей. – Ред.) вина безусловна. Они давали участок сомнительной компании, которая ничего не собиралась там строить», – настаивает Галина Хованская. «Ни одна из ныне существующих процедур выделения земли под застройку не предусматривает проведение со стороны властей проверки добросовестности компании. Государство несёт ответственность, только если само участвует в качестве застройщика», – возражает Виталий Можаровский. Например, некоторые долгострои стали принадлежать банкам с госучастием: ВТБ выкупил у «Дон-строя» жилые комплексы «Измайловский», «Дом на Беговой», «Дом на Мосфильмовской» и др. ВЭБ приобрёл компанию «Глобэкс» с недостроенным посёлком «Золотые купола».
Однако зачастую решение проблемы дольщиков лежит исключительно в политической плоскости: возьмут ли власти на себя обязательства за недострой, не допуская тем самым социального взрыва, либо предложат сторонам урегулировать спор в рамках правового поля? Если ситуация будет развиваться по второму сценарию, то компании, не сумевшие завершить проекты, объявят банкротами, имущество (в том числе и недострой) выставят на торги и дольщики в лучшем случае получат некую сумму, пропорциональную той, что они вложили. Однако на 100-процентную компенсацию рассчитывать не приходится.
