// // Как обмануть заоблачные рыночные цены и помочь молодым семьям обрести долгожданное «гнёздышко»? У столичных властей есть пути создания рынка доступного жилья

Как обмануть заоблачные рыночные цены и помочь молодым семьям обрести долгожданное «гнёздышко»? У столичных властей есть пути создания рынка доступного жилья

1042

Борьба за метр

Фото: Сергей Тетерин
Фото: Сергей Тетерин
В разделе

Заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин выдержал шквал критики, когда признал, что жильё по цене 30 тыс. рублей в столице на рынке появиться не может. Между тем чиновник прав. Дороговизна земли, рабочей силы и самого строительства не позволяет сделать это экономически. Топорные методы регулирования и дотаций не дадут ничего, кроме дополнительной миграции населения и обеднения нынешних собственников. Так что же, тем москвичам, «у кого нет миллиона», как говаривал знаменитый беглый девелопер, в столице не место? Это не так. Многие дорогие мегаполисы мира с успехом применяют методы, позволяющие сохранить социальное разнообразие жителей.

Марат Хуснуллин пояснил, что правительство Москвы делает всё возможное, чтобы жильё в столице было доступно для граждан: в настоящее время стоимость строительства одного квадратного метра жилья составляет 40–50 тыс., в то время как три года назад средняя цена была 70–80 тыс. рублей. Однако с учётом инфраструктуры стоимость одного квадратного метра жилья повышается уже до 80 тыс. рублей. А рыночная стоимость одного квадратного метра жилья в Москве составляет уже 150–160 тыс. рублей, и повлиять на эту цифру город не может, так как спрос на жильё в столице огромен и формируется за счёт приезжих.

Не то считаем

Аналитики давно уже отмечают, что Москва и Подмосковье стали лидерами в рейтинге недоступности жилья. На покупку стандартной двухкомнатной квартиры среднестатистическому москвичу придётся копить 13,5 года, откладывая всю зарплату. Для жителя Подмосковья этот срок составляет чуть более 10 лет. Напомним, что доступным считается жильё, на которое нужно копить не более 5–7 лет.

Из-за дороговизны столичных квартир жители спальных районов всё чаще перебираются в ближнее Подмосковье. Однако и тамошнее жильё дорожает с каждым кварталом. В Реутове средняя цена предложения квадратного метра в новостройках перешагнула порог в 100 тыс. рублей, в Красногорске – 90 тыс., в Люберцах и Мытищах – 85 тыс., в Одинцове – 76 тыс., в Пушкино – 75 тыс., в Железнодорожном – 65 тыс. рублей. В поисках дешёвых квартир москвичи забираются всё дальше в область, покупают квартиры в малоэтажках и таунхаусы в посёлках, но очевидно, что это «крысиные» гонки. Цену диктует рынок, а на нём есть объективная стоимость и субъективые показатели спроса.

Можно ли снизить себестимость жилья? Вряд ли – даже в регионах. А раз это сделать невозможно, значит, нужно смотреть на другой фактор – спрос. И вот тут, как ни странно, есть огромные резервы снижения.

Цена гарантии

Для чего люди покупают жильё? Странный вопрос, скажете вы: чтобы жить в нём. Но жить можно и в съёмном жилье. Более того, если посмотреть на мировой опыт, большая часть жителей крупных городов его снимает. Это вполне оправданно: рыночная экономика подразумевает достаточно частую смену работы. При съёмной квартире переезд к месту новой работы не проблема, чего не скажешь о собственном жилье: ну-ка попробуйте быстро и без затрат и хлопот поменять «двушку», скажем, в Черкизове, на аналогичную в Марьине.

Почему же российские граждане предпочитают жильё покупать? Причина в том, что российская жилищная политика не ориентирована на аренду жилья.

Давайте посмотрим, чего лишается арендатор квартиры. Во-первых, социальных гарантий. Более того, сама система регистрации граждан устроена так, что без желания хозяев жилья арендаторы не могут исполнить закон. Кстати, столичные власти это понимают и в последнее время делают шаги к «обелению» рынка аренды: с одной стороны, борются с нелегальной сдачей в аренду, а с другой – стараются облегчить жизнь легальным арендодателям. Во многом благодаря этому «серые» схемы практически ушли с рынка аренды от бизнес-класса и выше.

По теме

Проблемой остаются в основном так называемые бабушкины квартиры, сдающиеся от случая к случаю или на ограниченный период времени – например, на время отъезда, до продажи или до совершеннолетия детей. Здесь, по разным оценкам, доля «серых» квартир доходит до 90%. С ними, впрочем, успешно борются: после событий в Бирюлёве сплошными проверками с привлечением ФМС и полиции удалось выявить около 130 тыс. квартир, сданных с нарушением закона.

Вторая составляющая – за федеральными властями. От «прописки» мы должны перейти к простейшим нормам и западной практике: есть договор аренды или платёжки на коммуналку на твоё имя – значит ты местный. Нелегальных мигрантов на Западе отслеживают по визам и отпечаткам пальцев, а не по прописке – это должно стать и нашей практикой.

Город в помощь

Для решения проблемы доступного жилья необходимо создать цивилизованный рынок аренды жилья, где потолок ставки регулируется местным самоуправлением, и возродить систему доходных домов – в том числе муниципальных для малоимущих. Именно такая социальная поддержка позволила решить проблему очередников в Риге. Такова и мировая практика: бесплатно малоимущим никто жильё не раздаёт – только в аренду, пусть и по символической цене. Однако стоит признать: в России даже для московского бюджета строить доходные дома накладно, что уж говорить о регионах.

Между тем арендные дома для малоимущих в развитых странах – весьма популярный бизнес. В них охотно вкладываются и частные инвесторы, и пенсионные фонды. Да, такие инвестиции приносят порядка 4–6% годовых. Но, во-первых, это стабильный доход: заполняемость площадей и своевременность арендных платежей гарантирует муниципалитет. Во-вторых, государство поощряет такие вложения: субсидирует ставку по ипотечному кредиту, даёт налоговые послабления и т. п.

И опять проблема на стыке федеральных и региональных законов. В России пенсионные фонды не имеют права вкладываться в недвижимость, да и нет среди них таких крупных, как на Западе. Что касается частных инвесторов, то им нет никакого резона вкладываться в муниципальные доходные дома: ни налоговых льгот, ни дешёвой ипотеки, ни системы гарантирования дохода они не получат. Зато гарантированно получат дополнительные налоговые платежи.

И префекту под силу

Пересмотр всех инвестконтрактов в начале правления Сергея Собянина позволил навести порядок в столичном cтройкомплексе. Теперь нормы выделения участков и подключения к инфраструктуре стали прозрачнее. Однако практика международного градостроения другая: город вместе с экспертами и общественностью работает над градостроительным и мастер-планами, подводит коммуникации, а застройщик лишь берётся за исполнение необходимых городу строительных проектов. Кому, как не городу, известны реальные резервные мощности по канализации, водоснабжению и энергетике? А частник уже выберет энергоэффективные технологии в соответствии с заложенными нормативами и возведёт коробки в стиле, определённом архитекторами-градостроителями.

Это общепринятая практика в развитых и многих развивающихся странах, но наш рынок развивался стихийно, и переломить анархию будет сложно. Шаг, безусловно, за градоначальником. По разным данным, резерв удешевления в таком случае может составить 50–80% стоимости подключения к инфраструктуре, а это, как подсчитал Минрегион, составляет до 30% себестоимости новостроек.

Без отрыва от производства

Есть и другой путь обретения доступной крыши над головой: корпоративное жильё. «Наша Версия» уже писала про дома для врачей в столице, которые строят прямо на территории поликлиник и больниц (№ 25, 2013 г.). Похожая практика широко шагает по стране. Этот метод удержания работников традиционен для развитых стран. На похожих условиях действует ипотека для полицейских и пожарников в США, например. В реалиях сегодняшнего дня этот метод, наверное, самый перспективный и у нас. В отличие программ АИЖК и военной ипотеки корпоративное жильё не разгоняет рыночные цены, а в отличие от муниципальных доходных домов не привлекает в регион избыточную массу жителей. К тому же крупные компании в России имеют наибольшие возможности по инвестициям в строительство и наибольшую нужду в программах привлечения дефицитных работников.

Но даже перед ними встают такие вопросы, как землеотвод, получение разрешений, строительство инфраструктуры – инженерной и социальной, дорог, организация общественного транспорта и прочие, находящиеся в муниципальном, региональном и федеральном ведении. А для чиновников всё это головная боль без внятных выгод бюджету. Для муниципальных властей появление новых жителей приносит не столько налоговые поступления, сколько новые хлопоты с социалкой. Для изменения ситуации нужна развитая система местных налогов, но вряд ли сейчас Налоговый кодекс будут редактировать. Между тем альтернативных вариантов строительства доступного жилья в ближайшее время, похоже, не появится.

Опубликовано:
Отредактировано: 23.10.2015 01:41
Копировать текст статьи
Комментарии 0
Еще на сайте
Наверх