1 апреля 2018 года заканчивается квалификационный экзамен для частных оценщиков (пока их 25 тысяч), организованный Минэкономразвития и Росреестром. Это критическая дата, после наступления которой 70% оценщиков, скорее всего, потеряют возможность работать. На оценочном рынке, за который отвечает Росреестр, и без того царит хаос и процветает коррупция, из-за чего государство теряет сотни миллиардов рублей. Это хорошо видно на примере бывшего первого вице-премьера Игоря Шувалова. Что будет дальше?
В декабре 2018 года Федеральная служба судебных приставов возбудила исполнительное производство в отношении компании «Заречье-4», владельцами которой являются бывший вице-премьер правительства, а ныне глава Внешэкономбанка Игорь Шувалов и его жена. Семья Шуваловых задолжала государству немного – всего лишь 7 тысяч рублей.
Но оказалось, что «Заречье-4» является владельцем участка земли близь инновационного центра «Сколково» (ранее это был Одинцовский район Московской области, с 2012 года - Новая Москва) площадью 7,6 га. Право собственности было получено в 2016 году. Журналисты проекта Baza решили выяснить его кадастровую стоимость, и данные из ФГИС ЕГРН Росреестра оказались ошеломительными.
Выяснилось, что кадастровая стоимость этого лакомого куска подмосковной земли составляет скромные 107,5 тысяч рублей. Кадастровая стоимость расположенного по соседству участка площадью 19 гектаров, который принадлежит компании, связанной с сыном миллиардера Сулеймана Керимова, составляет 734 млн рублей. Исходя из этой суммы можно предположительно оценить кадастровую стоимость участка Шуваловых в 296,5 млн рублей, но Росреестр почему-то снизил ее почти в 2800 раз.
Собственник, конечно, может легально понизить кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов, обратившись в Росреестр с соответствующим заявлением, которое будет рассмотрена специальной комиссией. Также решение о снижении кадастровой стоимости может принять суд на основании экспертизы. Но о том, что с такой просьбой «Заречье-4» обращалось в Росреестр, ничего не известно.
По хорошему, этим вопиющим случаем должны заняться прокуратура и налоговая. Если кадастровая стоимость земли и, соответственно, налогооблагаемая база необоснованно занижены, то сотруднику Росреестра, который произвольно изменил ее, грозят штраф до 500 тысяч рублей и увольнение.
Впрочем, сам Росреестр не проводит кадастровую оценку объектов недвижимости (он лишь ее потом исправляет), это прерогатива независимых частных оценщиков, коих по стране насчитывается пока еще 25 тысяч. Пойди найди виноватого.
Независимая оценка
Семейство Шуваловых не впервые попадает в скандал с земельными участками и их кадастровой оценкой. В 2011 году новая дорога к иннограду «Сколково» строилась ударными темпами, земли начали изымать по постановлению правительств Московской области ещё в 2009 году.
Под каток попали 14 участков, из них девять находились в долевой собственности супруги тогдашнего первого вице-премьера правительства РФ Игоря Шувалова - Ольги Шуваловой. Шесть принадлежали фирме «Заречье-Девелопмент» (по данным СПАРК, 50% — собственность Ольги Шуваловой, столько же бизнесмена Вартана Галустяна), три — некоммерческому партнерству по эксплуатации жилых домов и благоустройству придомовой территории «Заречье-4» (собственник — Шувалова). Двумя участками общей площадью 36 соток владел известный футбольный тренер Валерий Газзаев.
На текущей неделе украинский парламент примет бюджет страны на будущий год. Однако при отсутствии помощи со стороны Запада в бюджете Украины может возникнуть дыра в $29 млрд.
По оценкам Росреестра, участки, принадлежавшие Газзаеву, стоили 3,6 млн долларов. Примерно в такую же сумму оценивали и владения Шуваловой.
В Минимуществе Московской области, которое должно было компенсировать стоимость участков из своего бюджета, посчитали эти суммы слишком завышенными и подали в суд на оценщика, коим оказалась тюменская «Группа компаний Азира». В ходе разбирательства выяснилось, что владелец этой конторы не имел даже высшего образования, а использовал фальшивый диплом. Как это могло пройти мимо сотрудников Росреестра?
К семье Шуваловых и тренеру Газаеву тогда претензий не возникло. Во всем виноват оказался некомпетентный оценщик.
Передел оценочного рынка
В 2014 году вступил в силу закон об уплате налога на недвижимое имущество не по инвентарной, а по кадастровой цене. Количество заявлений в Росреестр об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в первом квартале 2016 года выросло в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. В результате владельцам недвижимости удалось снизить суммарную величину кадастровой стоимости объектов на 72 млрд рублей (на 26,4%), сообщала пресс-служба Росреестра.
Всего в комиссии при Росреестре в первом квартале 2016 года поступило более 4,7 тысячи заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 11,4 тысячи объектов недвижимости. Более 63% заявлений касались земельных участков.
В связи с такими плачевными последствиями хаоса в кадастровой оценке недвижимости осенью 2016 года Минэконмразвития подготовил законопроект о государственной кадастровой оценке. В законопроекте было три ключевые новации.
Первая — только государство вправе проводить кадастровую оценку земельных участков и оценку объектов недвижимости для физических лиц. Законопроект должен был узаконить передачу кадастровой оценки от частных компаний в государственное бюджетное учреждение (ГБУ).
Вторая новация — кардинальное изменение самой методики оценки земли и недвижимости. Для того чтобы защитить граждан от имеющихся рисков, тогдашний первый вице-премьер Игорь Шувалов дал указание унифицировать правила и внедрить единую методику оценки. «Сейчас кадастровую оценку проводят компании, которые во время разбирательств по жалобам граждан даже не всегда могут найти», — возмущался чиновник.
Наконец, законопроектом были утверждены индикаторы рынка недвижимости. На их основании можно переоценивать землю в случае, если рынок, например, просел и стоимость земли снизилась.
Закон «О государственной кадастровой оценке» (ФЗ-172) вступил в силу с 1 января 2017 года. Росреестр участвовал в разработке проекта закона и последовательно выступал за принятие его положений. Согласно новому закону, государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по новым правилам к 2020 году, хотя ее уже начали проводить в 36 регионах.
По данным статистики Росреестра за период с 01.01.2017 по 31.08.2017, в судах РФ было инициировано 7 085 споров в отношении 12 875 объектов недвижимости по пересмотру их кадастровой стоимости. По 92% объектов было принято положительное решение, то есть их кадастровая стоимость была действительно завышена, что привело к снижению налоговой базы по данным объектам с 627 млрд руб., до 360 млрд руб.
Только в феврале 2018 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Росреестре, рассмотрели 2 233 заявления в отношении 4 308 объектов. По сравнению с февралем 2017 года количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло почти на 40%. С теми же финансовыми убытками для бюджета.
И граждане продолжают заваливать Росреестр и суды заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости их недвижимости. Выходит, закон «стараниями» руководства Росреестра не работает?
Экзамен на коррупцию
Ужаснувшись такой статистикой, профильные министерства пришли к выводу, что огромное количество споров по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости связано с некомпетентностью оценщиков. И в 2016 году было принято решение провести единый квалификационный экзамен, который по логике должен был отсеять некомпетентных оценщиков.
Установили и крайний срок – 1 апреля 2018 года. После этого судного дня оценщик, не сдавший экзамен, автоматически исключается из СРО, в которой он состоит, и теряет право работать по специальности. Задача провести экзамен была возложена на Минэкономразвития и подчиненный ему Росреестр.
Идея интересная, только фактически она направлена на передел рынка. Закрытая база вопросов и задач (из 1,5 тыс. вопросов на сайте МЭР были доступны лишь 500), некорректно составленные вопросы, цель которых лишь запутать сдающего. Государственная структура («Ресурсный центр по организации и подготовке управленческих кадров», в штате 12 человек), которая принимает экзамен, расположена в Москве и не имеет филиалов в регионах… Словом, за что ни возьмется Росреестр, все делается спустя рукава.
В первых публикациях о данном экзамене говорили, что после него «очистится» не более 50% сообщества. Но складывающаяся ситуация говорит о том, что реально может остаться гораздо меньше участников рынка. Те, кто успел занести куда следует?
К чему это приведет, уже понятно. Произойдет укрупнение оценочных компаний для «выживания», удорожание их услуг, так как конкуренция на оценочном рынке значительно снизится и не факт, что останутся действительно квалифицированные кадры.
В июле прошлого года МЭР отчиталось о выдаче порядка 14 тыс квалификационных аттестатов. Из них около 8 тыс по направлению «Оценка недвижимости», еще около 4,5 тыс «Оценка движимого имущества», около 1,5 тыс — «Оценка бизнеса». Всего квалификационные аттестаты получили около 12 тыс специалистов (из 25 тыс). На этом свою функцию МЭР и Росреестр посчитали выполненной. Худшие прогнозы подтверждаются?
