Даже в Москве, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, себестоимость одного «квадрата» составляет чуть более 75 тыс. рублей. Сумма хотя и значительная, но всё же не сравнимая с рыночными показателями, которые в конце прошлого года перевалили уже за 250 тыс. рублей за 1 квадратный метр.
По факту же себестоимость жилья зачастую оказывается ещё дешевле. Так, в судебных разбирательствах фигурировала стоимость строительства жилья в престижном ЖК «Резиденции Сколково». Оказалось, что возведение квадратного метра обошлось застройщику в 35 тыс. рублей. Между тем покупка скромной однушки 33,9 квадратного метра обойдётся минимум в 253,3 тыс. рублей за квадратный метр. Да ещё и заселения придётся подождать до 2024 года.
Но ладно, это столица, жильё в столичных городах во всём мире стоит очень дорого. Но возьмём, к примеру, Саратов, где цена квадратного метра за 2021 год выросла на 32% и достигла 93 тыс. рублей. Или Ярославль, где за «квадрат» просят свыше 70 тыс. рублей. Сами застройщики при этом продолжают утверждать, что сегодня прибыль девелопера в лучшем случае составляет 10%. Почему же сравнительно недорогие панельные «коробки», дойдя до потребителя, превращают в золотые?
Арматура ни при чём
Да, в прошлом году одним из ключевых факторов роста цен действительно называли рост стоимости стройматериалов. «На строительно-монтажные работы и приобретение стройматериалов уходит около 45% от цены квадратного метра. Резкое удорожание арматуры и цемента в прошлом году было одной из причин роста стоимости недвижимости», – констатирует управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка. Впрочем, не исключено, что повышение цен на ту же арматуру явилось вовсе не причиной, а следствием. «Практика показывает, что всё наоборот: сначала повышаются цены на жильё, а потом растёт себестоимость строительства, – рассказал «Нашей Версии» руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашёв. – Например, производитель арматуры видит, что цены у застройщика выросли, и повышает стоимость на свою продукцию».
Заметим в скобках, что столь значительный скачок цен на стройматериалы наблюдался только в прошлом году, тогда как цены на жильё стабильно находятся в зоне недоступности последние лет 10, если не больше. Так что основными статьями расходов для застройщика являются:
- покупка земельного участка;
- расходы на оформление земельно-правовых отношений;
- подведение инженерных коммуникаций;
- необходимая социальная нагрузка в виде строительства инфраструктуры и благоустройства социально-общественных пространств.
Что важно: расходы на каждый из этих пунктов зачастую формируются не чисто рыночными механизмами, но напрямую коррелируются с аппетитами чиновников.
«Примерно 10% от стоимости квадратного метра уходит на строительство социальной инфраструктуры и благоустройство общественных пространств. Без этого проект будет отклонён властями. Кроме того, в последние четыре-пять лет сложно получить согласование без доли реновации в комплексе», – приводит пример Надежда Коркка. В итоге до 15% от итоговой стоимости проекта уходит на оформление земельно-правовых отношений. При этом часто процедура осложняется необходимостью смены вида разрешённого использования земельного участка – бюрократического механизма, практически полностью зависящего от воли местных властей.
Цены на квартиры в новых домах должны стабилизироваться более-менее на действующем уровне минимум до начала 2023 года. По итогам первых шести месяцев 2022 года было зафиксировано небольшое снижение цен на новостройки.
Ещё одна значительная статья расходов, на долю которой приходится до 10% затрат, – подведение инженерных коммуникаций.
Прибавим к этому также расходы на обслуживание кредитов (5–10%), зарплату персонала (2%), уже упомянутую прибыль застройщика (10%).
С учётом всех перечисленных факторов стоимость квадратного метра «распухнет» примерно на 100%.
Между тем дополнительных расходов на строительство инженерных сетей и социальной инфраструктуры можно было бы избежать (или хотя бы снизить в разы) при существовании долгосрочных генпланов, а также организации государством прозрачных торгов, на которые бы выставлялись чётко сертифицированные лоты для застройки конкретных зон с заранее оговорённым количеством домов и их этажностью. Если бы на торги выставлялись участки с уже заранее подготовленной государством инфраструктурой, то извечная проблема договорённостей с чиновниками о подключениях к сетям исчезла бы сама собой, что уже позволило бы значительно снизить цену квадратного метра. Прозрачность рынка обеспечила бы приток новых игроков, возникновение честной конкуренции между ними, а также разделение рынка на реальные, а не фейковые ценовые сегменты. В условиях дефицита предложения и малого количества игроков (часть из которых ещё и давно стали «своими» для чиновников) квартиры эконом-класса продаются по цене «элитки», и никого это не смущает. Дескать, недвижимость дорогая, что вы хотите. Здесь уместно было бы провести параллель с авторынком: дороговизной «Мерседесов» действительно никого не удивишь. Но на рынке есть множество моделей, доступных покупателям с самыми разными доходами. И никому не приходит в голову продавать «Рено Логан» по цене «Кадиллака».
Ипотечная профанация
Оставшуюся разницу в цене сложно высчитать в конкретных процентах, поскольку она обусловлена другими факторами – госрегулированием отрасли и аппетитами банкиров. Ярким примером сочетания этих факторов стала субсидированная ипотека, которая хотя и анонсировалась как помощь гражданам в приобретении доступного жилья, но по факту превратилась в очередные финансовые вливания в банковский сектор.
«Льготная ипотека в краткосрочном периоде дала небольшой эффект, но потом оказалась профанацией, – констатирует Сергей Бобашёв. – В крупных городах льготная ипотека привела к росту цен и снижению доступности жилья. Ценник взвинтили, рыночные механизмы оказались нарушены».
Ситуация осложняется ещё и тем, что в последние годы на рынке недвижимости наблюдается вымывание мелких региональных игроков. Введение проектного финансирования способствовало укрупнению рынка и фактическому сращиванию банков с девелоперами. «Нередко небольшие застройщики сталкиваются с ситуацией, когда крупные банки отказывают им в проектном финансировании из-за того, что считают их проекты нерентабельными и высокорискованными, – объясняет совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. – В конце 2021 года власти скорректировали условия программы содействия низкомаржинальным проектам, увеличив их стоимость с 500 млн рублей до 800 млн рублей, однако этого недостаточно». Что получается в итоге: банкиры работают только со «своими» застройщиками, договариваясь с ними о совместной выгоде. Из-за этого независимые девелоперы, которые могли бы составить таким «договорнякам» конкуренцию, уходят с рынка, что делает цены на квартиры ещё выше.
Не очень понятно и то, почему ипотека стала, по сути, единственным инструментом, с помощью которого государство предполагает сделать жильё доступным. В каждом из многочисленных нацпроектов по развитию рынка говорилось о необходимости развития рынка аренды и социального найма. Кстати, необходимость приобретения квартиры в собственность – чисто российская «фишка». В большинстве западных стран люди десятилетиями живут в съёмном жилье, и никого это не смущает. У нас же это невозможно в принципе, ведь социального найма не существует. Как не существует и каких-то специальных госпрограмм по покупке жилья.
В Минстрое же из года в год как мантру повторяют: надо нарастить ввод нового жилья и сделать ипотеку доступной. Сложно предположить, что Ирек Файзуллин и его команда не понимают, что эта формула не работает. Дешёвое и доступное жильё сегодня просто не выгодно ни чиновникам, ни банкирам, ни девелоперам.
Фейковая доступность
О государственной поддержке низкомаржинальных проектов следует сказать особо. На официальном сайте «ДОМ.РФ» красуется реклама льготного кредитования. Предложение и правда выглядит соблазнительно: льготная ставка по проектному финансированию составляет 5,05% вместо обычных 10,69%.
Но, судя по информации, размещённой на сайте «Наш.дом.рф», помогать застройщикам льготными кредитами банкиры не спешат. На сегодня в системе показано лишь 53 проекта, реализуемых по льготной ставке. Общая площадь всех проектов составляет всего 365,9 тыс. квадратных метров. Для сравнения: анонсированная Минстроем Стратегия развития отрасли до 2030 года предполагает строительство 120 млн (!) квадратных метров жилья в год. И это при том, что глава «ДОМ.РФ» Виталий Мутко является автором ныне реализуемого жилищного нацпроекта.
Впрочем, в Минстрое проблему высоких цен на жильё уже «решили». В начале декабря прошлого года ведомство разместило проект приказа о нормативной стоимости квадратного метра на первое полугодие 2022 года и показателях средней рыночной стоимости. Нормативную стоимость обозначили на уровне 70 599 рублей за квадратный метр. А вот рыночную рассчитали по новой методике с учётом средневзвешенной цены на первичном и вторичном рынках – в Москве она составила 265 805 рублей.
Однако в итоговом варианте документа, опубликованном 31 декабря прошлого года, рыночную стоимость квадратного метра в столице скорректировали до 152 059 рублей. А нормативную стоимость также понизили до 69 261 рубля. Если так пойдёт и дальше, то к концу года Минстрой уверенно сможет отчитаться о том, что жильё в стране стало доступно даже пенсионерам. Жаль только, что эти отчёты не имеют ничего общего с реальностью.
Шеф! Все пропало! Дома и квартиры дорожают и расходятся , как пирожки!)) На самом же деле - все мертво...