В последнем квартале прошедшего года впервые за несколько лет вторичный московский рынок типового жилья показал падение цен. Оно составило 0,2—0,3% за квартал. В то же время за этот период стоимость «вторички» в Подмосковье выросла на 0,4—0,6%. При этом объём продаж квартир на вторичном рынке Москвы, по данным управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», после апреля 2004 года несколько снижался. Ряд аналитиков поспешили заявить, что на рынке начался «застрой».
Основной диапазон стоимости предлагаемых к продаже квартир составил от $1500 до $1750 за 1 кв. м. Верхняя граница диапазона снизилась на $50 по сравнению с III кварталом. Однако падение или застой цен не коснулся ряда сегментов вторичного рынка. Так, выросла стоимость, пусть и незначительно, качественных домов сталинской эпохи — осенью они повышались в цене в среднем на 0,2—0,4% ежемесячно. Ещё больший рост — на 1—1,2% ежемесячно в течение всего года — продемонстрировали монолитные дома «новой эпохи», не так давно вышедшие на вторичный рынок. А чемпионом по удорожанию стали так называемые цековки — кирпичные дома 80-х годов, ранее строившиеся для партийной и хозяйственной номенклатуры (в среднем +1,5% ежемесячно). Из этих скупых цифр становится ясно, что потребитель готов платить больше и соответственно увеличивать спрос на квартиры хорошего качества.
Между тем лидером по удешевлению, наоборот, стало жильё низких потребительских характеристик: панельные 5- и 9-этажки. Примерно в тех же ценовых категориях остались 16- и 22-этажные панельные дома. По данным аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, наибольшее количество квартир, выставленных на продажу в III квартале, пришлось на 9-этажные панельные дома — 13,5%. Этот тип домов является самым большим сегментом рынка и удерживает прочное лидерство.
В прошлом году начала формироваться и чёткая ценовая дифференциация по районам Москвы. Хорошая экология, транспортная доступность, однородная социальная среда — эти факторы потребители готовы рассматривать в первую очередь и только потом выбирать тип дома. Так, наиболее быстро росло в цене жильё, расположенное в ЦАО, — за год оно в среднем подорожало на 21%. Также в числе лидеров оказались Северо-Западный, Западный и Юго-Западный округа. А вот в числе наихудших по этому показателю оказались Восточный и Юго-Восточный округа — в них рост цен за прошлый год составил всего 12—14%, при этом практически весь прирост стоимости жилья пришёлся на первое полугодие 2004 года, а летом и осенью квартиры там не дорожали.
Главным фактором прекращения роста цен на вторичное жильё аналитики называют падение спроса. Так, по словам вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, покупательский спрос осенью и в начале зимы на вторичном рынке сократился на 40%, что заставило некоторых продавцов снизить изначально запланированную цену.
Наиболее неоднозначную оценку у потребителей в уходящем году получило московское жильё за пределами МКАД — в Митине, Бутове, Жулебине, Новокосине. Цены как на первичном, так и на вторичном рынке там перешагнули за $1300 за 1 кв. м, при этом 1-комнатные квартиры стоили ещё дороже. Для сравнения: жильё в Марьине и Люблине, главным достоинством которых является наличие метро, оценивается в ту же сумму.
Неудивительно, что в прошлом году часть спроса москвичей переориентировалась на ближайшее Подмосковье. Цены на областном вторичном рынке также росли, по итогам года они увеличились более чем на 20%, однако конечная цена квартир всё же была меньшей, чем в аналогичных по удалённости от центра Москвы столичных районах. В наибольшей степени подорожало жильё на западном, северо-западном и северном направлениях — в Одинцове, Красногорске, Химках, Долгопрудном. В частности, панельное жильё в этих городах за год подорожало на 22—25%. Аутсайдерами по этому показателю оказались города на юго-востоке области.
Как считают опрошенные «Известиями» девелоперы и риелторы, спрос на жильё будет увеличиваться, из-за чего цены на квартиры начнут повышаться, к концу года рост может составить 10%.
Приостановка роста цен как на первичном, так и на вторичном рынке Москвы вызвала неоднозначную реакцию у застройщиков. Некоторые из них считают, что наступили трудные времена, и предпочитают их переждать (то есть не заключать новые контракты на строительство), другие справедливо полагают, что небольшое снижение стоимости жилья сегодня благоприятно отразится на продажах в будущем. «Потенциальные покупатели могут спокойно осмотреться, поднакопить денег или взять ипотечный кредит и тогда решать квартирный вопрос на практике», — считают они.
«Сейчас наиболее благоприятное время для решения жилищных вопросов, — говорит Михаил Олейник, руководитель отделения вторичного жилья «Добрынинское», которое инвестиционная компания «Дружба» недавно открыла на ул. Люсиновской, 13, стр. 1. — Рынок вторичного жилья не демонстрирует резких колебаний и находится в относительном равновесии. Многие клиенты очень чётко оценили эту ситуацию. В прошлом году в течение осени, традиционно являющейся временем повышения активности на рынке недвижимости, мы не наблюдали роста цен в сегменте вторичного жилья».
Большие надежды застройщики и риелторы возлагают на развитие системы ипотечного кредитования. В прошлом году в Москве и ближнем Подмосковье было выдано немногим более 1,5 тысячи ипотечных кредитов. Для сравнения: в Москве на первичном рынке было продано около 25 тысяч квартир, на вторичном — около 40 тысяч, примерно тот же уровень продаж был зафиксирован в Подмосковье. То есть на ипотеку пришлось всего около 1% рынка.
В 2005 году рынок ипотечного кредитования должен вырасти. «В связи с широко обсуждаемой реформой ЖКХ и готовящимися законопроектами вероятно значительное упрощение системы получения ипотечного кредита, в силу чего большая часть нуждающихся в жилье людей, а таких пока очень много, сможет им воспользоваться. Если сейчас банки на приобретение вторичного жилья предлагают брать кредиты в среднем под 12% годовых, то можно предполагать, что уже через полгода эта ставка ощутимо снизится», — прогнозирует Михаил Олейник. Все перечисленные факторы способны привлечь значительное число желающих купить квартиры. А повышение спроса, естественно, приведёт к росту цен на жильё. Уже сегодня аналитики прогнозируют, что и первичный, и вторичный рынки Москвы и Подмосковья в 2005 году продемонстрируют рост на уровне 10—15%.
