Получить ипотечный кредит будет невозможно

17 человек оказались в полицейских участках Москвы по итогам не согласованной с властями акции протеста валютных заёмщиков, прошедшей в столице. Похоже, что начавшиеся волнения – это только начало. По ожиданиям экспертов, в этом году выплата ипотечных кредитов станет непосильным бременем даже для многих из тех, кто брал займы в рублях. Новые же кредиты почти не будут выдаваться вовсе, из-за чего объёмы строительства жилья резко сократятся.

По разным оценкам, даже в последние тучные годы не более 5% населения России могло позволить себе купить жильё, не прибегая к кредитам, – остальным приходилось для этого влезать в долги. Кому-то повезло: примерно 2,5 млн жилищных кредитов уже погашено. Однако осталось ещё почти столько же. Хуже всех пришлось тем, кто оформлял займы в валюте – с ростом курса доллара и евро задолженность по ней уже достигла 140 млрд (!) рублей.

Объективности ради стоит сказать, что приведённая цифра составляет менее 4% всей ипотечной просрочки, однако «пляски» вокруг неё заставляют предположить, что проблемы на рынке жилищных кредитов будут нарастать как снежный ком и в итоге могут привести к весьма серьёзным последствиям – от социальных возмущений до коллапса в строительстве.

Уже сейчас в обществе зреет конфликт: в декабре у здания Центробанка состоялся несанкционированный митинг, в котором приняли участие около 200 человек. Народ вправе ожидать от властей справедливых условий рефинансирования, и вправе требовать раздела ответственности между кредиторами и заемщиками.

Уйти в отказ

Потребительская суета вокруг недвижимости стремительно сходит на нет. Эксперты единодушны: количество выдаваемых на приобретение жилья кредитов вряд ли когда-нибудь будет прежним.

«Уже понятно, что объёмы выдачи ипотеки в 2015 году заметно снизятся. Остановки кредитования мы не ожидаем, но, по нашим прогнозам, объём выданных ипотечных кредитов сократится на 50–60%», – прогнозирует замдиректора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Михаил Доронкин. «При продолжении текущей ситуации на рынке в течение 2015 года вполне стоит ожидать его сокращение втрое по сравнению с 2014 годом. Далее всё будет зависеть ещё и от доходов населения, «качества» уже сформированной задолженности» – это уже оценка первого зампреда правления Банка жилищного финансирования Игоря Жигунова.

Как поясняет Доронкин, «сегодня ключевой фактор, влияющий на динамику ипотечного кредитования, – уровень кредитной ставки. После повышения Банком России ключевой ставки в декабре прошлого года до 17% банки стали резко увеличивать ставки по всем вновь выдаваемым кредитам, в том числе ипотечным. А ставки более 15% фактически для большинства заёмщиков являются заградительными».

До недавнего времени средняя по рынку ставка в России равнялась 12,2%. Что уже близко к обозначенной экспертом «точке невозврата». Вообще, по разным подсчётам, если ипотека будет предлагаться потребителям по 18–20%, то 90% потенциальных заёмщиков придётся отказаться от этого инструмента покупки жилья. При 14–15% годовых доля отказников сокращается до 60%, но всё равно остаётся существенной.

Банки сами подготовили кризис

Парадоксально, но при значительном сокращении числа граждан, готовых впрячься в кредитную кабалу, рынок ипотечных кредитов остаётся рынком не покупателя, а… продавца.

«Рынок в настоящее время достаточно концентрирован, около 90% ипотечного рынка покрывается десятью крупнейшими банками, которые сохраняют ипотеку в своём продуктовом ряде», – констатирует замдиректора дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.

Такое положение вещей тревожит отдельных наблюдателей. «Риск монополизации существует по всем сегментам банковской системы России. Считаю этот риск очень значимым», – предупреждает Анатолий Аксаков. Как вспоминает глава АРБ, «в лучшие годы число банков, выдающих ипотеку, достигало 500 – это создавало конкуренцию и в сфере цены кредита, и в условиях его выдачи. Нам нужно поддерживать высокий уровень конкуренции, только так мы можем обеспечить максимально возможный комфорт условий ипотеки для конечного потребителя».

Но пока до пресловутого «комфорта» ещё очень далеко. Более того, получение кредита в ближайшей перспективе будет сопряжено со всё возрастающими трудностями. Председатель правления Росгосстрах Банка Александр Фалев прогнозирует: «Безусловно, ужесточатся требования к доходам, к стабильности отрасли, в которых работают заёмщики. Более лояльно будут относиться к клиентам, занятым в сфере производства, сельского хозяйства и импортозамещения. Наиболее сложно будет получить кредит работникам финансовой сферы, линейным руководителям и ИП».

Михаил Доронкин добавляет: «Каких-то движений в сторону либерализации условий выдачи кредита я тоже не ожидаю, по крайней мере в условиях тяжёлой экономической ситуации и снижения реальных доходов населения».

Цены на квартиры будут расти

При этом, чем меньше выдаётся ипотечных кредитов и чем сильнее растёт просрочка по ранее выданным займам, тем хуже чувствуют себя застройщики.

В профессиональной среде сложилось мнение, что наиболее сложно в нынешних условиях придётся компаниям, больше половины недвижимости которых возводится при привлечении ипотеки. Не исключено, что многие объекты и вовсе не будут завершены.

Если так, то наверняка обострится ситуация с уже выпавшими из информационного поля обманутыми дольщиками. Точнее, эта подзабытая проблема высветится в новом качестве – квартир так и не дождутся отягощённые займами покупатели.

Ещё один российский парадокс – при всех финансовых потрясениях цена жилья будет не падать, а расти. Девелоперы уверены – по итогам года она увеличится на 15–20%. Впрочем, есть и обратное мнение: «Общий уровень цен в РФ выше соответствующих показателей Германии в два-четыре раза (!), – подчёркивает вопиющую странность Сергей Хестанов. – Соответственно рынок всё ещё остаётся сильно перегретым. По мере снижения российской экономики и падения предполагаемых доходов граждан рынок недвижимости будет приходить к более адекватным уровням». «Но произойдёт это не быстро», – оговаривается эксперт.

В любом случае нынешнее поколение россиян вряд ли будет жить во времена доступного жилья. Или хотя бы доступной ипотеки.

ЧТО ДАЛЬШЕ?

Долговые проблемы ипотечников вряд ли приведут к тому, что на рынке появятся заложенные ими квартиры. По крайней мере так считают некоторые эксперты.

Замдиректора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Михаил Доронкин:

– Такую ситуацию (появление на рынке заложенных в банках квартир. – Ред.) мы ранее видели в 2009–2010 годах, когда на сайтах банков появлялись предложения о продаже заложенной

недвижимости со скидкой. Я не исключаю, что такая ситуация повторится в 2015 году. Но, конечно, она не будет носить массового характера, поскольку качество ипотечного портфеля останется достаточно высоким.

Председатель правления Росгосстрах Банка» Александр Фалев:

– Как правило, банки стараются не изымать квартиры, а искать способы преодоления временной сложной ситуации у заёмщика. Например, есть практика, когда заложенная квартира сдаётся, а доход от аренды идёт в погашение кредита. При этом заёмщик живёт у родственников или в более дешёвом жилье. В залоге у банков оказывается обычно минимальное количество квартир, ведь для банков квартира в залоге – это в первую очередь проблемы с переоформлением, последующей продажей и т.д.