«Светлый город» достроят кредиторы

Рынок недвижимости замер в ожидании второй волны финансового кризиса. Тем временем, задолженность девелоперских компаний перед банками становится одной из главных проблем строительной отрасли. Так, вслед за Сергеем Полонским и Шалвой Чигиринским, чья недвижимость была арестована банками-кредиторами, контроль за своими масштабным проектом фактически утратили совладельцы поселка «Светлый город», строящегося в Подмосковье.

Амбициозный проект строительства нового населенного пункта в Ногинском районе Подмосковья, рядом с городом Электроугли, по словам бывшего первого зампреда правительства Московской области Александра Горностаева, должен был стать первым из 12 запланированных местной властью новых малых городов и сельских поселений. Стоимость проекта «Светлый город», предусматривающего размещение на 218 гектарах компактного места загородного проживания 35 тысяч человек, по словам его совладельца Дмитрия Агранова, составила около трех млрд. долларов. Предполагалось, что всего в рамках проекта будет построено около 1,5 млн. кв. метров жилья, причем первая очередь составляла более 900 тыс. кв. метров. Также, помимо жилья, в рамках проекта планировалось построить не менее 60 тыс. кв. метров офисов. По словам представителей компании – застройщика, на возведении такого города требовалось не менее 7-8 лет. К сожалению, первоначальные расчеты девелоперов оказались неверными.

Как мы считаем, трудности у группы компаний, принадлежащих Дмитрию Агранову и Татьяне Бересневой, в которую входит ООО «Светлый город», ООО «Северная звезда», ЗАО «Созвездие», и ООО «Эксперт», начались весной 2008 года, еще до начала экономического кризиса. Непрофессионализм менеджеров и совладельцев проекта, а также непродуманная финансовая политика группы привела к лавинообразному нарастанию долгового бремени. Положение осложнялось тем, что полученные займы использовались не столько на цели заложенных проектов, сколько выводилась из оборота группы компаний. Как следствие, к началу кризиса ликвидности и спада спроса «девело­перы «Светлого города» оказались не в состоянии расплатиться с Росбанком, Абсолютбанком, Национальным банком «ТРАСТ» и другими своими кредиторами, а сумма просроченной задолженности девелопера и штрафы более 20 млн. долларов», – как сообщает «Интерфакс».

Как правило, пытаясь снизить срочную долговую нагрузку, девело­перы пытаются договориться банками о реструктуризации своих кредитов, и заключить мировое соглашение, не доводя конфликт до суда. С юридической точки зрения, такой способ урегулирования спора представляется оптимальным. Совладельцы девелоперского проекта предпочли иную тактику ведения бизнеса. Прежде всего, заемщики предварительно отказались от реструктуризации задолженности. Затем, девелоперы перестали выходить на связь с кредиторами, и скрыли фактическое местонахождение своего офиса. Фактически, неквалифицированные действия девелопера, а также его нежелание реструктурировать задолженность предопределили дальнейшую судьбу амбициозного проекта «Светлый город». За время, прошедшее с начала финансового кризиса, сложилась определенная практика разрешения подобных ситуаций. Так, если реструктуризация долга представляется невозможной, конфликт девелопера и кредитора становиться объектом судебного разбирательства. Как правило, если банк при этом занимает жесткую позицию, взыскание задолженности происходит путем обраще­ния взыскания на заложенное имущество заемщика.

Жесткая позиция банков-кредиторов получила поддержку в ходе рассмотрения конфликта в арбитраже. Так, 14 мая 2009 года Арбитражный суд выяснил, что один из должников по месту своего фактического нахождения не располагается, причем остаток денежных средств на расчетном счете ООО «Светлый город», выступавшего солидарным заемщиком, составляет всего 124 372 рубля. Из этого следовало, что денежные средства в объеме, достаточном для исполнения судебного акта по иску отсутствуют, а потому суд, в целях обеспечения судебной защиты нарушенных имущественных прав кредитора, принял меры по обеспечению иска, наложив арест на имущество заемщика. Аресту, по решению суда, подлежало любое имущество, принадлежащее ООО «Светлый город», ОО «Северная звезда» и ЗАО «Созвездие», включая два земельных участка заемщика площадью более 100 га, а также банковские счета девелоперов.

К тому времени, строительство поселка «Светлый город», объекты которого в полном объеме оплатили физические лица, уже было приостановлено. Перспективный социально-ориентированный проект, имевший большое значение для развития всего подмосковного региона, оказался на грани срыва. В свою очередь, это нанесло ущерб интересам правительства Москвы, поддержавшего план строительства поселка и госструктур, выступавшие в качестве потенциальных покупателей объектов недвижимости «Светлого города». Безответственная позиция девелопера привела к серьезным проблемам не только финансового характера. Так, без работы остались тысячи трудовых мигрантов из стран ближнего зарубежья, что немедленно сказалось на криминогенной остановке всего Ногинского районе Подмосковья.

Результат непрофессиональных действий застройщика оказался столь же масштабен, как и план работ по возведению «Светлого города». Вскоре после прекращения работ, огромная строительная площадка превратилась в самую настоящую свалку, что крайне отрицательно сказалось на положении близлежащих населенных пунктов. Были нарушены и законные права кредитовавшего группу компаний Агранова и Бересневой Росбанка, у которого в залоге находится земля коттеджного поселка Папиллон, расположенного неподалеку от будущего поселка «Светлый город». Казалось бы, при таких обстоятельствах единственным выходом из создавшегося положения стал бы поиск путей сближения позиций с заимодавцами и немедленное начало переговоров. Тем не менее, сегодня владельцы «Светлого города» и поселка Папиллон не оставляют надежды привлечь очередные кредиты, обращаясь для этого в соответствующие структуры Газпромбанка и Сбербанка. Более того, как нам кажется, Агранов и Берсенева, несмотря на отсутствие достаточного пакета разрешительных документов, делают попытки придать проекту новый статус, сделав его частью программы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Все это дает основания предположить, что амбициозный проект «Светлого города» может стать новой финансово – строительной «пирамидой», только не для физических лиц, а участвующих в нем государственных структур.

Впрочем, сегодня такой вариант развития событий представляется маловероятным. Кредиторы, как и в случае с проектами Шалвы Чигиринского, выражают готовность завершить строительство, начатое неквалифицированным девелопером. В отличие от компаний-застройщиков, банки обладают большим объемом собственных средств, получив в начале кризиса поддержку в виде вливания ликвидности. Более того, взяв на себя ответственность за судьбу проекта, банки-кредиторы самым существенным образом укрепят репутационную составляющую его стоимости. В тяжелые для экономики времена кризиса участники рынка недвижимости чрезвычайно высоко оценивают такой фактор, как надежность компании – продавца. К тому же, реализуя залоги самостоятельно, банки могут удерживать гораздо более низкий уровень цен, чем увязший в кредитах девелопер.