// // Россияне скупают квартиры, спасая свои сбережения. Но стоит ли это делать?

Россияне скупают квартиры, спасая свои сбережения. Но стоит ли это делать?

570

Как за каменной стеной

Фото: ИТАР-ТАСС
Фото: ИТАР-ТАСС
В разделе

На рынке жилья ажиотаж: органы регистрации сделок с недвижимостью не справляются с наплывом заявителей. Действия ЦБ по «расчистке» банковской системы и катящийся вниз курс рубля сделали своё дело: граждане бросились покупать квартиры, спасая свои сбережения. Однако цены на жильё всё ещё отстают даже от официальной инфляции. Это сила инерции или на рынке недвижимости реализуется японский сценарий?

Опасаясь на фоне роста курса валют за свои сбережения, многие вкладчики вновь стали рассматривать недвижимость как способ сохранения финансов. Внимание покупателей привлекает ЖК дом на излучине Невы и другие готовые (и почти готовые) объекты недвижимости.

«После истории с Мастер-банком каждый подобный случай уже в день объявления об очередном отзыве лицензии приводил к росту числа обращений по поводу покупки квартиры на этапе строительства. Причём количество звонков увеличивалось примерно на 3–5%, – говорит гендиректор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. – И если в декабре мы наблюдали только рост числа обращений от потенциальных покупателей, то практически сразу после новогодних праздников стало ясно, что просто сбором информации звонящие не ограничатся».

Итоги января по продажам квартир будут подсчитаны позже, однако уже сейчас риелторы предупреждают, что сроки регистрации сделок увеличились – сотрудники регистрирующих органов просто не успевают обработать все поступившие заявления. При этом эксперты «Домус финанс» отмечают, что к недвижимости в Московском регионе сегодня всё активнее присматриваются клиенты не только проблемных банков, но и вполне надёжных. «В итоге пока происходит простая чистка банковских рядов, которая в конечном итоге пойдёт на пользу всем, девелоперы и риелторы собирают внезапный, но вполне заслуженный урожай сделок», – резюмирует Лепиш.

Впрочем, внимание на недвижимость обратили не только граждане. В прошедшем году эксперты отметили рост интереса к недвижимости со стороны классических инвесторов. Вместо ценных бумаг они предпочитают теперь вкладываться в квадратные метры.

Заграница нам не поможет

Правда, как отмечают эксперты, недвижимость выбирается исключительно как меньшее из зол. При этом физические лица сейчас всё чаще ориентируются на зарубежные рынки недвижимости. Прежде всего потому, что там «цена входа» зачастую гораздо ниже, чем в московском регионе. Однако известный эксперт на рынке зарубежной недвижимости Игорь Индриксон не устаёт повторять: большая часть российских инвестиций в зарубежную недвижимость не «отобьётся» никогда. Но граждане ему не верят и продолжают скупать подешевевшую недвижимость Испании, Болгарии и Греции.

Тем временем аналитики портала «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают: цены на жильё в Москве и Подмосковье не только не растут, но даже падают! В целом, отмечают они, весь прошлый год цены на московском рынке колебались вокруг «магического» уровня в 5 тыс. долларов за квадратный метр. В январе, кстати, ажиотажная скупка жилья сопровождалась снижением цен в долларовом эквиваленте. Так, с середины декабря по середину января среднегородской индекс стоимости жилья потерял более 1%, а за последнюю неделю января упал ещё на 1%. Это потому, что на цены действуют две тенденции, считают эксперты. С одной стороны, российская экономика «завязана» на цену нефти, номинированную в долларах, с другой – зарплату россияне получают в рублях, ипотечные кредиты в банках также берут чаще всего в рублях.

По теме

Впрочем, не исключено, что на российском рынке уже начал реализовываться так называемый японский сценарий, о котором ещё в 2006 году предупреждал Сергей Хестанов, управляющий директор ГК «АЛОР». Напомним, что в Японии в годы экономического бума недвижимость крупнейших городов, в частности Токио, росла галопирующими темпами. Однако в результате банковского кризиса, разразившегося в 80-х, пузырь на рынке жилья лопнул и японская недвижимость вначале пережила две волны снижения цен, после чего цены по сей день остаются практически неподвижными.

На «японский сценарий» указывает время экспозиции недвижимости. Если до 2008 года считалось нормальным, когда квартира экономкласса продавалась за два месяца, то сегодня нормальным стал период в полгода, который ранее был характерен для бизнес-класса. А элитные квартиры и вовсе продаются сегодня годами.

Вынужденные «замкадыши»

Стоит отметить, что причин для роста цен не меньше, чем для его отсутствия. Одна из главных – вымывание с первичного рынка проектов экономкласса. Фактически в пределах МКАД таких проектов не осталось – строят либо бизнес-класс, либо апартаменты. Но апартаменты не всегда могут быть альтернативой квартире: в них невозможна регистрация, выше налоги и коммунальные платежи. Не всем нравится и соседство с офисами, да и для семьи с детьми такая жилплощадь подойдёт вряд ли. Наконец, апартаменты часто строят в бывших промзонах – к нежилым помещениям санитарно-эпидемиологические требования гораздо ниже. Чтобы довести земли промзон до приемлемых для строительства жилья санитарных норм, часто необходимо удалить поверхностный слой земли. Такой титанический труд весьма долог и дорогостоящ для частных девелоперов, поэтому в последний раз это было проделано за государственный счёт в Марьинском парке ещё в начале 90-х.

Вот и получается: желающим купить московскую квартиру придётся либо уезжать за МКАД, либо идти на вторичный рынок. Который в условиях отсутствия реальной конкуренции со стороны новостроек будет повышать цены.

О том, что московская прописка всё ещё остаётся одним из факторов привлекательности столичной недвижимости, говорит и динамика цен в Подмосковье. Так, по словам Ксении Гришковец, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», в декабре 2013 года средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы превысила показатели подмосковных городов на 19,7%. И впредь эта разница будет только увеличиваться. Гендиректор «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталёв вообще считает, что города «среднего Подмосковья», расположенные в районе «бетонки», сегодня переоценены и со временем их ждёт обвал цен на жильё. Что, стоит отметить, вряд ли сильно повредит их жителям: планы строительства Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) параллельно «бетонке» уже вызвали рост торговых центров, офисов и предприятий возле этих городов. И эксперты прогнозируют, что со временем эти города превратятся в новые экономические независимые кластеры вокруг Москвы, жителям которых не придётся ездить в столицу.

Выгодная спекуляция

Впрочем, «средняя температура по рынку» не отражает всей полноты картины. Лично знаю пример, как человек, вложившись в январе прошлого года в однокомнатную квартиру в малоэтажном доме в Люберцах, продал её в декабре на треть дороже. Это, безусловно, была рискованная инвестиция: неизвестный застройщик, маленький проект (в таких всегда выше риск быть брошенными), скачки курса рубля (кто помнит, рубль дешевел из-за заявлений ЦБ и всё первое полугодие 2013 года). Но эксперты компании «Метриум Групп» утверждают, что неплохо заработать можно было и на новостройках солидных компаний. Стоило только соблюдать два правила: вкладываться в «однушки» и выбирать наиболее удачные проекты.

Так, даже в элитном сегменте можно было заработать 20%, к примеру, купив однокомнатную квартиру площадью 58,72 квадратного метра в ЖК «Итальянский квартал». В конце 2012 года она стоила 25 млн рублей, а в конце 2013-го – 30 миллионов. Правда, предупреждают эксперты, стоить-то она стоит, а вот продать её... Сколько составляет срок экспозиции на рынке элитных новостроек, уже говорилось. Зато в сегментах «эконом» и «комфорт» при максимально возможном доходе в те же 20% за «однушку» площадью 54,2 квадратного метра в ЖК «Тёплый край» (с 8,4 млн до 10,6 млн рублей), выручить эти деньги можно было значительно легче, чем на рынке элитных квартир.

Но это всё в прошлом, а что же делать сейчас? Стоит ли вкладывать сбережения в недвижимость?

«Ситуация на рынке достаточно нервозная. Покупатели боятся дальнейшего ослабления рубля и пытаются как можно скорее вложить накопленное, продавцы подвержены желанию подкорректировать цены под новый долларовый курс, что, как правило, не всегда оправданно, – говорит генеральный директор CENTURY 21 Panorama Realty Константин Ламин. – Поэтому рекомендация в данной ситуации одна: не делать каких-либо резких необдуманных шагов. Не покупать лишь бы купить и не переписывать ценники на недвижимость при малейшем изменении курса валют».

Опубликовано:
Отредактировано: 03.05.2015 16:45
Копировать текст статьи
Комментарии 0
Еще на сайте
Наверх