Девелоперы и риелторы предсказывают очередной рост стоимости квартир. Причина – повышение цен на импортные отделочные материалы и технику, а также нехватка рабочих рук и дефицит новостроек. На этом фоне общественный центр при Минстрое стал проталкивать идею массового строительства типовых малоэтажек. Чьи интересы могут за этим стоять?
Сторонники идеи озвучивают вполне здравые тезисы. Мол, нужно малоэтажную застройку планировать комплексно, с учётом всей необходимой инфраструктуры, а гражданам бесплатно предоставить банк типовых проектов. Одновременно предлагается наладить производство домов индустриальным способом, что должно снизить себестоимость производства. Вопрос только в том, что мешало всё это делать раньше? А если что-то мешало, то устранены ли причины?
Минстрой темнит
Про социальную и коммунальную инфраструктуру даже не будем говорить – во многих регионах с ней прямо беда. Даже в густонаселённых микрорайонах с высотками школ и детсадов может катастрофически не хватить. Кто и за какие деньги будет строить их в новых малоэтажных кварталах, непонятно совсем. Другая беда – канализация: для малоэтажки она будет стоить на порядки дороже, если пересчитать затраты на каждого собственника жилья. Но пока не станем забегать вперёд и посмотрим, что на строительном рынке происходит прямо сейчас.
Сегодня вокруг каждого мегаполиса строят десятки коттеджных посёлков с довольно привлекательными планами. В них можно купить просто землю или же участок вместе со строительным подрядом на возведение дома по типовому проекту. В то же время развивается частный сектор в городах. Причём процесс этот идёт даже более динамично, чем возведение высоток: если в 2020-м на долю индивидуального жилищного строительства приходилось 48% от общей площади вводимого жилья, в 2021-м уже 53%. И, судя по тому, что говорят девелоперы об ожидающемся дефиците новостроек, доля ИЖС будет только расти.
Похоже, в Минстрое появилась идея оседлать этот процесс и поставить растущую статистику себе в заслугу. При министерстве предложено создать федеральный центр по ИЖС, который будет курировать комплексную малоэтажную застройку в регионах. Вроде бы ну и пусть – чиновникам необходимо постоянно посылать наверх красивые отчёты, оправдывая своё существование. Однако похоже, что суть идеи заключается в стремлении не только хорошо представить себя перед начальством, но и заработать. Судя по обрывочной информации, на конкурентном строительном рынке опять пытаются создать окологосударственную монополию: в ближайшее время под кураторством центра в регионах планируется построить 14 посёлков. Понятно же, что «индустриальный» подход к строительству домов потребует централизованного снабжения комплектующими. Для этого предлагается запустить будто бы гигантский конвейер по производству домов. Позволит ли такой подход снизить стоимость жилья или, наоборот, взвинтит цены?
Минувшей весной стройматериалы подорожали едва ли не на 50%. То же самое было в начале пандемии. И всякий раз у производителей и поставщиков находятся какие-то объяснения – то локдауны, то резко возросший спрос, то валютная волатильность. Но возможно, что есть и другая причина – нарастающая монополизация среди производителей стройматериалов. В таком случае централизованное строительство пойдёт на руку уже сложившимся картелям.
Всё схвачено
«Росатом», Алексей Мордашов и китайцы заработают на российских ветряках
Вот, например, прошлой осенью у ФАС возникли вопросы к крупнейшему производителю древесных плит – группе компаний Kronospan. В 2021 году его продукция подорожала на 300%. Заметим, что древесные плиты – ключевой элемент быстровозводимых зданий. Именно их обычно используют при строительстве домов так называемым индустриальным способом, когда панели стен и перекрытий собираются не на стройплощадке, а в заводских цехах. ФАС считает, что компания использовала своё доминирующее положение на рынке ради взвинчивания цен, хотя себестоимость продукции существенно не менялась (Kronospan делает плиты OSB путём склеивания под прессом древесной щепы). Показательный момент: несмотря на то, что у Kronospan австрийские корни, она объявила, что остаётся в России. Ну ещё бы, с такой нормой прибыли!
Какой материал для индустриального домостроения ни возьми – везде натыкаешься на монополиста. Вот относительно новые для российского рынка CLT-панели – щиты, склеенные из брусочков древесины. Их производство в 2020 году запустил холдинг Segezha Group (входит в АФК «Система»), вложив в завод 3 млрд рублей. Этой весной компания начала строить из своих панелей четырёхэтажные дома. До сих пор деревянные дома нельзя было строить выше трёх этажей, но «Система» продавила под свой проект изменение нормативов. Теперь компания явно претендует на то, чтобы стать поставщиком материалов для новых малоэтажных посёлков, которые планируется создавать под эгидой Минстроя.
Ещё одна важная группа материалов – утеплители. Монополизация усиливается и здесь. В январе «Урса» продала свои заводы производителю фасадных панелей Etex. До этого собственники из Финляндии продали свои заводы, производящие утеплители под маркой «Роквул», американскому холдингу Owens Corning, известному своей гибкой черепицей. Этой весной выяснилось, что теперь американцы подыскивают покупателя для этих мощностей. Среди потенциальных покупателей называют отечественного лидера на рынке утеплителей компанию «Технониколь» (которая заодно производит самые разные материалы – гидроизоляция, фасадные, кровельные покрытия). На российском рынке ещё остаются крупные европейские бренды Knauf и Izover, но в отдельных регионах выбор уже не так велик.
Похожая картина с цементом. Заводов вроде бы много, но некоторые из них отправлены в простой, дабы не допустить снижения цен. На днях вице-премьер Марат Хуснуллин назвал причиной роста цен на цемент монополизацию. В полемику с ним тут же вступил считавшийся главным лоббистом цементников глава Союзцемента Вячеслав Шматов. Шматов руководит «Евроцементом».
Так что куда ни копни, выясняется, что на стройке деньгу зашибают несколько крупных холдингов, транснациональных или российских. И у них есть мощные лоббистские ресурсы, чтобы продавливать постоянное повышение цен. Стоит ли сомневаться, что они не упустят возможность заработать и на проектах централизованного строительства малоэтажных посёлков?
Конкретно
Почему в стране до сих пор нет доступного комфортного жилья? Самый простой ответ состоит в том, что такие дома не нужны строителям и продавцам стройматериалов. Какую технологию строительства ни возьми, цена квадратного метра с чистовой отделкой будет примерно одинаковой, если не экономить на комфорте, то есть позаботиться о теплозащите, звукоизоляции, пожарной безопасности, вентиляции и не делать конструкцию зыбкой. Так хитро рассчитаны все ценники!
Единственный способ получить доступные по цене квадратные метры для россиянина со средней зарплатой, не влезая в кредиты на десятки лет, – это построить дом собственными руками или с привлечением чёрных бригад. И для самостройщиков качественная методичка от Минстроя была бы хорошим подспорьем. Вот только дождутся ли они её, ведь на этом проекте явно никто не заработает.
Тем временем множество домов в частном секторе строится вовсе не по научно обоснованным и апробированным технологиям. Частные застройщики и прорабы-недоучки городят бог весть что, лишь бы получилось дёшево и сердито. Но выходит зачастую только сердито, потому что в итоге приходится переделывать. Кирпичные и блочные дома утепляют пенопластом по фасаду, не рассчитав паропроницаемость стены – в результате получают в доме сырость и плесень. Не просчитывают нагрузку от кровли (с учётом снеговой и ветровой) в домах из лёгкого бетона, отчего строительные форумы заполнены фотками потрескавшихся газобетонных стен. Типичная ошибка в каркасном доме или мансарде – взяли не ту мембрану или положили её не той стороной. Итог – мокнущий утеплитель и гниющие стены. Всё новые и новые люди наступают на одни и те же грабли, не имея достоверного источника информации. Самое печальное, что такие ошибки повторяют и бригады легальных строительных компаний, при этом давая гарантию на дом всего год. О попытках навести здесь какой-то порядок со стороны Минстроя пока не слышно.
