В Москве предлагается 4470 ипотечных программ от 120 банков. Но получить кредит по любой из этих программ становится всё сложнее: даже если потребитель согласен выплачивать чудовищные проценты, которые без учёта собственно выплат по займу могут доходить до 500–1000 долларов в месяц, ему могут отказать в его предоставлении из-за новых, более жёстких правил выдачи кредита.
Рынок ипотечного кредитования в России крайне неразвит. По данным руководителя блока ипотечного кредитования Альфа-банка Ильи Зибарева, в прошлом году он составлял около 1,5–2% ВВП. Для сравнения, в США ипотека составляет 60–70% ВВП. А цены на жилую недвижимость в России продолжают расти.
Как это ни парадоксально, но всё дело в росте цен на нефть и кризисе американской экономики, который повлёк за собой мировой финансовый кризис. Если ещё два года назад мировой рынок распухал от свободной наличности, и инвесторы готовы были вкладывать средства куда угодно, забывая о рисках, то сегодня ситуация повернулась в обратную сторону. В мире разразился так называемый кризис ликвидности. В такой ситуации финансовые корпорации обычно действуют по стандартной схеме. Сравнивая доходность и риски, они выбирают вложения, где доходность может быть ниже, но и риски стремятся к нулю.
Ещё полтора года назад российские банки заимствовали деньги на международном рынке под маленькие проценты, а в России выдавали их в качестве кредитов под проценты побольше и на этом зарабатывали. Но около шести месяцев назад источник средств на мировом рынке для большинства российских банков просто иссяк. Крупные финансовые корпорации отказываются выдавать деньги российским компаниям и банкам. «Возможности доступа к кредитам на мировом межбанковском рынке остались буквально у полутора десятка крупнейших российских банков – ВТБ, Сбербанка, Банка Москвы и ещё нескольких», – поясняет управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла Цытович.
Всем остальным приходится довольствоваться внутренним межбанковским рынком. Но на нём также осталось очень мало средств. Тем более что несколько недель назад Центробанк поднял ставки по большинству финансовых операций, и в том числе по операциям рефинансирования, так что стоимость кредитов для банков выросла. Не удивительно, что уже сегодня многие банки повышают стоимость своих ипотечных кредитов. «Большинство банков уже подняли процентные ставки по ипотечным кредитам на 0,5–1,5 процентных пункта», – говорит Алла Цытович. И это отнюдь не мелочь. К примеру, для кредита в 200 000 долларов на 15 лет 0,5 процентных пункта означают почти 10 000 долларов переплаты.
Другой проблемой для потребителя становится ужесточение требований к получателям кредитов. Стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию изменились уже с начала этого года. Теперь первоначальный взнос составляет не 10%, как раньше, а 20% от стоимости квартиры или дома. Сумма кредита не превышает 1,5 млн. рублей, а заёмщики отныне будут подвергаться гораздо более тщательным проверкам. Возможности получить кредиты в случае непрозрачности доходов крайне малы: если остаются банки, готовые рассматривать заявления при справке о доходах, заполненной по банковской форме, все источники будут несколько раз перепроверяться.
Впрочем, даже при таких строгих правилах количество игроков на рынке ипотечного кредитования уже начало снижаться. Ведь средств в банковских портфелях на выдачу ипотечных кредитов в условиях мирового финансового кризиса просто не хватает. «Если портфель у банка меньше 100 млн. долларов, заниматься ипотечными кредитами такому банку сегодня уже просто не выгодно. К тому же доходы от ипотечных кредитов в краткосрочной перспективе в разы ниже, чем от тех же потребительских кредитов», – поясняет Цытович.
Запад разрабатывает мирные планы, которые должны поспособствовать урегулированию конфликта на Украине, однако условия, которые они содержат, не подходят ни Москве, ни Киеву.
Не удивительно, что Так, у ВТБ очередь только на подачу документов для выдачи ипотечного кредита растянулась на две недели.
Тем временем цены на квартиры с начала этого года активно растут. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с конца прошлого года по середину февраля цена отдельных квартир возросла на 15–20%. В среднем же стоимость квадратного метра жилья в Москве за полтора месяца увеличилась на 7,8%. Аналитики «ИРН» убеждены, что подобный рост – ненадолго. И причины этого роста вряд ли стоит объяснять финансовым кризисом на мировом рынке. Предположить, что рынок перегрели мелкие инвесторы, у которых наличные средства не превышают 100–200 тыс. долларов, тоже сложно.
«Для них порог входа на квартирный рынок при нынешних ценах уже слишком высок. К тому же многих игроков фондового рынка недвижимость пугает своей низкой ликвидностью – квартиру в отличие от акций не продашь за один день», – сообщил руководитель аналитического центра «ИРН» Олег Репченко. По его мнению, рынок недвижимости не столько подогрели активные действия игроков фондовых бирж, сколько слухи о грядущей деноминации и растущая инфляция, а также повышение ставки рефинансирования. Ещё одна причина резкого повышения температуры на рынке – грядущие президентские выборы.
Дело не в том, что люди ждут неожиданностей. Скорее это особенности менталитета россиян: перед выборами готовиться к худшему и запасаться солью. Так что в теории уже через несколько месяцев после выборов цены на квартиры могут пойти вниз. Хотя серьёзным это падение не будет. Стоимость квартир на уровнях, соответствующих ценам начала этого года, продолжит удерживаться по двум причинам: во-первых, из-за ограниченного предложения, а во-вторых, из-за низкой доступности ипотечных кредитов. Ведь сегодня, когда средние выплаты по кредитам доходят до 1000–1200 долларов в месяц, доход человека, берущего заём в банке, должен быть выше 3000 долларов. Если квартиры будут дешеветь, уровень выплат по кредитам тоже будет снижаться. В этом случае их смогут брать люди с гораздо меньшим уровнем доходов в месяц. Но пока это похоже на прогноз на далекое будущее.
На сегодняшний день по меньшей мере две трети столичного жилья продаётся за наличные, и лишь треть покупается с помощью ипотечных кредитов. Причём тут уместнее говорить не о полноценной ипотеке, а о применении кредитов в качестве дополнительного инструмента, позволяющего «перекрутиться», а потом, спустя достаточно короткий срок, погасить задолженность всё теми же наличными. В итоге пока есть люди, способные выложить 200–500 тыс. долларов за среднюю квартиру в Москве, ни цены на недвижимость, ни процентные ставки на ипотечные кредиты снижаться не будут. Скорее они будут только расти.
