За последние два года продажи квартир в России упали в четыре раза. Дошло до того, что нищающее население не может позволить себе купить собственные метры даже в рамках ипотеки. И как девелоперы ни стараются найти точки соприкосновения с покупателем, предлагая ему «скворечники» по умеренной стоимости, на количестве проданных объектов это не сказывается. И далеко не факт, что, когда случится ожидаемый некоторыми экспертами обвал цен, у граждан хватит средств на жильё.
По данным Росреестра, за девять месяцев минувшего года в стране было заключено 2,4 млн договоров купли-продажи квартир. В 2013-м показатель был намного значительнее – 9,77 миллиона. По сути, рынок встал, и для покупателей настало благоприятное время для покупки квартиры в Московской области.
Этот тезис подтверждается и подсчётами компании «ИРН-Консалтинг». В частности, как свидетельствуют её аналитики, в Москве зафиксирован рекордный объём предложения жилья за все 25 лет существования отечественного рынка недвижимости – сейчас в столице на продажу выставлено около 6 млн квадратных метров квартир и апартаментов. И это без учёта элитного сегмента, где ситуация и вовсе аховая.
Характерная деталь: как сообщают риелторы, спрос на квартиры без ремонта в Москве упал почти до нуля. Что тоже свидетельствует о неготовности людей вкладываться в недвижимость, что называется, «на все сто». Ведь затраты на капремонт жилья составляют примерно 1–1,5 млн рублей, в кризисные времена явно нелишних. Тем не менее девелоперы не прекращают попыток хоть чем-то привлечь внимание покупателей. Основной инструмент – снижение цены, которое происходит как за счёт обилия всевозможных маломерных форматов жилья, так и за счёт пересмотра планировок в меньшую сторону. Как признаются участники рынка, зачастую приходится «нарезать» из одной большой квартиры несколько откровенно крошечных. Главное – реализовать простаивающие метры хоть по сколько-нибудь приемлемой цене, не снижая её до минимума.
Впрочем, отдельные аналитики считают: от резкого падения цен девелоперов не спасут уже никакие манёвры.
Цены – ниже
Продавцы, как видно по ситуации на рынке, психологически готовы к снижению. Однако деваться некуда, отчего самый дорогой в плане цен на жильё столичный регион уже столкнулся с тем, что подавляющее большинство объектов недвижимости торгуется с дисконтом. По данным компании «Инком», в октябре 2015 года 81% квартир на вторичном рынке было реализовано со скидкой. Такого в Москве не было вот уже 10 лет.
Средний размер дисконта, как подсчитали риелторы, в октябре составил 9,2%. Но иногда продавцы готовы «прогнуться» и на 15%, и даже на 25%. В конкретных цифрах покупатель, как правило, может рассчитывать на то, что объект стоимостью 5 млн рублей ему обойдётся дешевле на 100 тыс., жильё от 5 до 10 млн – на 200–300 тысяч.
Впрочем, цены снижаются и в целом по стране. Согласно данным Московской ассоциации риелторов, наиболее драматичное снижение в сентябре относительно декабря 2014 года произошло в Иркутске – на 9%, в Сургуте – на 8,5%, а в миллионном Красноярске – на 7,7%. Это «вторичка». Но и продавцам новостроек приходится снижать аппетиты: здесь цены заметно снизились в Кемерове – на 6,2%, в Перми – на 3,9%.
Спасение утопающих
Параллельно вырисовывается и ещё один тренд: чем меньше денег у потенциальных покупателей жилья, тем… меньше площадь предлагаемых им квартир.
Справедливости ради надо сказать, что девелоперы массово начали выводить малометражки на рынок ещё несколько лет назад. В начале этого 10-летия, когда потребитель только-только начал отходить от кризиса 2008–2009 годов, компании предложили ему необычный формат – квартиры-студии, этакие урбанистические юрты, где все зоны, от кухонной до спальной, собраны в одном объёме. Такой формат оказался настолько востребованным, что многие современные жилые комплексы состоят из студий более чем наполовину, а в сегменте апартаментов – полностью. Также девелоперы довольно активно внедряют так называемый евроформат, когда кухня объединяется с гостиной. Так появляются «евродвушки» и «евротрёшки». Вот только, как правило, в этом случае российский покупатель вольно-невольно вводится продавцами в заблуждение. Если в Европе количество комнат определяется по количеству спален, то в РФ настоящую «еврооднушку» принято выдавать именно за двухкомнатную квартиру.
С 1 июля 2023 года стоимость подключения частного дома к электросетям вырастет на 1000 рублей за 1 киловатт. Сейчас она составляет 3000 рублей за киловатт.
Тем не менее и такой формат у потребителей востребован за счёт меньшей площади и соответственно меньшей цены (экономия на отказе от нескольких «квадратов» может составлять миллион рублей). Не зря в отдельных новостройках Подмосковья доля «евроквартир» достигает 70–80%.
Однако, как отмечают риелторы, введением новых форматов попытки девелоперов реализовать строящиеся метры не исчерпываются. В моду входит новая практика: уменьшение метража квартир. Так в продажу поступают совсем крошечные объекты. Например, в ЖК «Государев дом» в городе Видное 23,5-метровая студия реализуется за 1,64 млн рублей, в ЖК «Мещёрский лес», что на Боровском шоссе, за 22,3-метровое жильё просят 3 млн рублей. Отдельные наблюдатели говорят о том, что для девелоперов уже вполне в порядке вещей лёгким движением руки превращать фигурирующую в проекте, но невостребованную «трёшку» в три и более «однушек». Как раз площадью в пресловутые 20 «квадратов».
По подсчётам компании «Главстрой», с 2009 по 2014 год средняя площадь российской квартиры уменьшилась на 8,2 квадратного метра. Кажется, этот процесс не остановить.
Не жильцы
Вот только большой вопрос, сколько времени и сил уйдёт у продавцов на то, чтобы продать все скопившиеся на рынке квартиры. Тем более что 2014 год стал для России рекордным по количеству ввода жилья – 81 млн «квадратов», чего не случалось и в советские времена.
По ожиданиям аналитиков, сложившаяся ситуация приведёт к постепенному снижению цен на недвижимость. В компании «ИРН-Консалтинг» полагают, что в 2016 году они потеряют 15% от прошлогоднего уровня. «Обвала цен на недвижимость пока не будет. Они будут плавно снижаться в течение 2016 года», – уверен и представитель Московской ассоциации риелторов Геннадий Стерник.
Однако есть и радикальный прогноз. По мнению экспертов Центра политического анализа, «пузырь готов лопнуть»: к середине наступившего года рублёвые цены снизятся на 20–25%, что действительно будет напоминать обвал. «Равновесная цена для сегодняшнего рынка составляет 100−120 тыс. рублей за квадратный метр», – убеждены в ЦПА.
Если прогноз сбудется, то жильё в России действительно окажется относительно доступным. Правда, проблема в следующем: какой процент населения сохранит уровень доходов, достаточный для того, чтобы суметь воспользоваться столь щедрым подарком экономического кризиса?
Для граждан, ввязавшихся в ипотеку, последняя всё чаще становится непосильным бременем. На 1 ноября 2015 г. рост просроченной задолженности по соответствующим кредитам составил почти 34% с начала года. Всего граждане должны банкам 61,72 млрд рублей. Средняя же сумма просроченной задолженности – 1,17 млн рублей.
Просрочка увеличивается, даже несмотря на то, что финансовые структуры выдают всё меньше кредитов на покупку жилья, – по данным компании «Секвойя Кредит Консолидейшн», за год их количество сократилось более чем на треть (37,49%). Как свидетельствуют эксперты, в этом году произошло рекордное за последние пять лет снижение выдачи ипотечных займов.
По состоянию на сегодня ипотечники в среднем отдают на погашение таких кредитов 38% своих доходов. И этот показатель, вероятно, в этом году вырастет до 42%, что, очевидно, также приведёт к росту просрочки.
По информации «Секвойи», среднестатистическому заёмщику – 35–40 лет, у него есть высшее образование, семья, у половины есть дети. Средний доход семьи ипотечника – 100–150 тыс. рублей в месяц. В настоящий момент, по признанию экспертов, «наиболее рисковыми для ипотечного кредитования являются граждане, занятые в сфере строительства либо финансирования», а также работающие в сфере туризма и отдыха.
