Президент РФ Дмитрий Медведев поручил Госдуме до конца нынешнего года принять закон об изъятии неиспользуемых сельскохозяйственных земель. По оценкам экспертов, власти могут забрать у нерадивых хозяев и вернуть государству свыше 60% всех сельхозземель – миллионы гектаров, в том числе и дорогостоящие земли Подмосковья. Речь идёт о настоящей революции в аграрной сфере, ведь до сих пор в современной России подобная экспроприация не практиковалась.
Вопреки укоренившемуся мнению экспроприация земли у того, кто её обрабатывает, осуществлялась не только в советское, но и в дореволюционное время. Крестьянская община нередко отбирала неиспользуемую землю у крестьянина и передавала другому крестьянину. Так же легко по распоряжению «сверху» земля переходила из рук в руки и в советское время. Впрочем, и в случае крестьянской общины, и в случае колхозов речь не шла об экспроприации в полном смысле слова. Ведь они не владели землёй, которая оставалась собственностью государства.
Совсем другое дело – сейчас, когда по Конституции РФ и Земельному кодексу РФ, вступившему в силу в 2001 году, узаконено частное право на владение землёй. Любой гражданин России, владеющий земельным участком на правах собственности, может по своему усмотрению продать его, оставить в наследство или использовать в качестве залогового имущества. Соответственно может и попросту забыть о нём, оставив, как купленную по дешёвке случайную вещь, пылиться в углу до лучших времён. Увы, именно такая участь и постигла большую часть сельхозземель России.
По словам зампреда Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике Сергея Лисовского, из сельскохозяйственного оборота выведено почти 50% земель сельхозназначения, причём примерно половина из этого объёма приходится на земли, скупленные инвесторами с намеренно спекулятивными целями. Именно с этой целью, а не ради кропотливой работы на земле в 90-е годы покупались самые плодородные и удобно расположенные земли. Новые собственники не прогадали, поместив свой капитал в «аграрную недвижимость». В период экономического роста «нулевых» капитализация этих земель увеличивалась на 30–40% в год.
Главный плюс российской земли – в её дешевизне. Самые дорогие земли – на юге России. По словам генерального директора Института конъюнктуры аграрного рынка (ИКАР) Дмитрия Рылько, цена 1 гектара в Краснодарском крае может достигать 5000 долларов, тогда как в Воронежской области он стоит 700–800 долларов, в Липецкой – 320 долларов, а на Алтае – 20–40 долларов.
По данным компании «Разгуляй», средняя стоимость приобретения земли в России составляет около 1500 долларов за 1 гектар. Для сравнения: в Аргентине 1 гектар стоит 4400–7800 долларов, во Франции – в среднем 5100 долларов, в Испании – 14 500 долларов, в Бельгии – 26 000 долларов, на востоке США – 13 200–32 000 долларов.
По словам руководителя Московского межрегионального союза садоводов Андрея Туманова, «купля-продажа пашни – это очень криминальная сфера». Сельхозугодия всё чаще становились лишь рычагом для того, чтобы получить под них субсидии и кредиты, которые тратились с целями, весьма далёкими от аграрных. А сами земли использовались, например, под строительство коттеджных посёлков.
По словам генерального директора агентства «Жилищная стратегия» Антона Митрофанова, «несколько десятков гектаров земли сельхозназначения можно было приобрести меньше чем за 1 млн рублей, после чего просто по договорённости с муниципалитетом и при небольших затратах переводились в другую категорию – к примеру, для строительства коттеджных посёлков». Об этом же говорит и депутат Московской областной думы от КПРФ Павел Лыков: «В нашем Чеховском районе собственники, приобретшие землю, ставят перед собой задачу использовать её для коттеджного строительства. В итоге неиспользуемая земля быстро деградирует, зарастая бурьяном и берёзками».
На реконструкцию аэродромов требуются сотни миллиардов рублей. На кого лягут расходы?
Для сельхозугодий эти финансовые игрища могут стать фатальными. По некоторой информации, из севооборота выведено более 40 млн гектаров пашни. По данным Российской академии сельскохозяйственных наук, сегодня деградируют 70% всех сельхозугодий, зарастая лесом и бурьяном. Соответственно вымирают и деревни, жители которых от безработицы в массовом порядке попросту спиваются.
Будем надеяться, что теперь, когда спасением деревни решил заняться глава государства, ситуация изменится в лучшую сторону. Госдуме поручено принять поправки в Земельный и Гражданский кодексы РФ, а также в федеральный закон «Об обороте земель сельхозназначения». Согласно им такие «бесхозные» земли можно будет на законной основе забирать у их владельцев.Вообще-то говоря, земли сельхозназначения, не используемые в течение трёх лет, можно отбирать у владельцев уже сейчас. Но сделать это не так просто, потому как это требуется делать через суд, а там сложно определить, что земля не используется. Классификация видов сельскохозяйственного использования земель слишком сложна и не может учесть всех факторов. Теперь планируется значительно углубить законодательство в этой сфере, что поможет разобраться, правильно ли используются пашни, пастбища, фруктовые сады и прочие угодья.
Правительство своим постановлением определит критерии неиспользуемой земли в каждом отдельном случае, чтобы чиновник не выносил решение «на глаз». По словам директора департамента Минэкономразвития Андрея Ивакина, «для оленьих пастбищ использование значит одно, для пашни – совсем другое, поэтому постановление правительства должно быть детальным и похожим на технический регламент». Чем более чёткими будут критерии ненадлежащего пользования землёй, тем меньше будет возможностей для произвола чиновников.
В том случае, если местные, контролирующие землепользование чиновники зафиксировали наличие неиспользуемых земель, участок будет продан с публичных торгов, а экс-владелец получит в качестве компенсации вырученную на аукционе сумму за вычетом расходов на проведение тендера и кадастровые работы.
Аналогичные нормы существуют и в зарубежной практике. В Германии, Швеции, Франции, Италии, Испании, Норвегии контролю над использованием земель уделяется особое внимание. Например, германское земельное право запрещает дробить сельскохозяйственные и лесные участки, а также менять их целевое назначение, «обеспечивающее развитие высокоэффективного агропромышленного производства в интересах всего немецкого народа». При покупке земель сельхозпроизводителям предоставляется приоритетное право на их приобретение по сравнению с лицами, не занятыми в сельском хозяйстве.
В Италии предусмотрена принудительная сдача в аренду или продажа участка более эффективным пользователям, если фермер не поддерживает плодородие земли и использует её не по целевому назначению. Особенно жёсток в Европе контроль за использованием сельхозугодий на территориях, расположенных близ городов.
Впрочем, у законопроекта есть и немало противников. Например, стоит засеять землю любой сельхозкультурой хоть раз в несколько лет, и попытки отобрать данный участок провалятся, хотя бы даже эта территория и была реально не используемой. А собирать урожай вовсе не обязательно. Определение вердикта чиновником «на глаз» неизбежно породит коррупцию.
Это значит, что в аграрной сфере появится и ещё один спутник подобных спорных моментов – горячая точка под названием «рейдерство», то есть отъём земельных угодий крупными и богатыми собственниками у их менее удачливых предшественников. Как правило, последние после этого ещё и оказываются за решёткой. Если прежде объектами рейдерства, как правило, становились заводы и прочие городские предприятия, то в будущем, когда изъятие сельхозугодий у нерадивых собственников станет законным и даже обычным делом, можно ожидать многочисленных битв за землю. Можно сказать, что вступление в силу нового закона, ожидающееся в следующем году, станет новогодним подарком рейдерам.
Критики проекта указывают и на то, что ситуацию с «бесхозными» землями можно решить простым повышением налогов. Сейчас налоги на землю носят символический характер, что позволяет держать большие сельхозучастки без их коммерческого использования. Стоит значительно повысить налог, и проблема неиспользуемых земель, дескать, будет разрешена без создания массивной бюрократической надстройки и сложной системы классификации земель.
И ещё одно. Любые разговоры о выводе аграрной сферы из состояния анабиоза не приведут к успеху, пока с коммерческой точки зрения не станет выгодно заниматься сельским хозяйством, а не только коттеджным строительством и спекуляцией. Об этом говорит депутат Госдумы Владимир Кашин: «Село финансируется по остаточному принципу. , в Японии – 473, в США – 324, в Канаде – 188. В России государственная поддержка села составляет всего лишь около 13 долларов на гектар. Кровососы банки выдают крестьянину кредиты в лучшем случае под 18–20%. И это при рентабельности крестьянского труда в 9%. В 2009 году из 13 тыс. предприятий, подлежащих оздоровлению, было реструктурировано только 459, или 3%. При этом сумма погашенной задолженности составила всего 400 млн рублей. А ведь государство обязано быть главным лоббистом интересов крестьянина…»
