В Центробанке рассказали о тревожной тенденции на рынке недвижимости. По данным регулятора, застройщики сейчас все чаще используют рискованные схемы, которые в перспективе могут обернуться серьезными проблемами для покупателей и заемщиков, хотя и представляются им привлекательными и выгодными. Регулятор уже направил письмо банкам, рекомендовав им не прибегать к сомнительным схемам при выдаче ипотечных кредитов.
Как сообщает издание РБК со ссылокй на главу центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александра Копылова, Банк России обнаружил несколько новых схем, которые стали использовать застройщики и финансовые организации при выдаче ипотечных кредитов. В соответствии с ними деньги покупателей квартир в новостройках перечисляются на эскроу-счета не в полном объеме или с некоторой задержкой. Центробанк постоянно мониторит ситуацию и отмечает, что часть схем, применяющихся банками и девелоперами, являются новыми, а часть представляет собой адаптированные старые схемы. Как полагают представители регулятора, подобные комбинации создают высокие риски.
Гарантия «на бумаге»
Первая схема, о которой идет речь – аккредитивная. Как правило, при покупке жилья в строящемся доме покупатель в соответствии с 214-ФЗ вносит деньги на специальный эскроу счет – это гарантия безопасности сделки. Банк блокирует внесенную сумму, которая идет в счет уплаты стоимости договора долевого участия. Застройщик может получить эти деньги только при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Таким образом, у участника долевого строительства есть финансовая гарантия того, что объект будет достроен. Но аккредитивная схема предполагает, что значительная часть средств покупателя не поступает на эскроу-счет, а идет как будущий платеж в виде аккредитива – бумажной гарантии. Такой документ определяет, в какой срок и на каких условиях застройщик получит от покупателя деньги.
Представитель ЦБ привел пример такой схемы: если стоимость квартиры составляет 10 миллионов рублей, 2 миллиона рублей – личные средства покупателя, а 8 миллионов рублей – ипотечный займ, на эскроу-счет отправляется лишь 2 миллиона рублей, составляющие первоначальный взнос, а оставшаяся сумма переводится на аккредитив и находится там «до момента, близкого к завершению строительства дома». Аккредитив раскрывается перед вводом жилья, чтобы не нарушался 214-ФЗ.
Регулятор уже обращал внимание на эту схему. Она стала более активно использоваться в этом году, поскольку ситуация на рынке льготной ипотеки претерпела ряд изменений. Некоторые крупные финансовые организации стали выдавать займы на льготных условиях только тем, кто покупает жилье у застройщиков-партнеров, которые выплачивают им комиссию. Другие банки не устанавливали подобные ограничения, но начали прибегать к использованию аккредитивов.
По оценке ЦБ, в данном случае заемщики рискуют потерять деньги, лежащие на аккредитиве, в случае банкротства банка-держателя гарантии. Для эскроу-счетов таких рисков нет, поскольку лежащие там деньги застрахованы. На аккредитивы страховка не распространяется.
Для застройщика эта схема, как полагают в Банке России, тоже не полезна, так как не все средства сразу попадают на эскроу-счета. Это означает, что банкам приходится искать иные источники для проектного финансирования застройщиков, и это отражается на стоимости кредитов для последних.
Квартира за рубль
Вторая схема предусматривает продажу недвижимости в новостройке по заниженной стоимости лицу, аффилированному с застройщиком, и последующая переуступка объекта уже по рыночной стоимости. На данном этапе она пока не получила широкого распространения, но отдельные эпизоды имеют место.
Сначала девелопер продает квартиру компании или лицу, связанному с ним, причем в этих договорах недвижимость реализуется значительно ниже рынка. Бывали даже случаи, когда квартиры продаются по символической цене – за 1 рубль. Цена первого ДДУ отправляется на эскроу-счет, где и останется, согласно 214-ФЗ, до тех пор, пока застройщик не получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. На втором этапе аффилированное лицо, которое приобрело квартиру по заниженной стоимости, заключает договор переуступки, передавая права уже конечному покупателю, однако уже по рыночной цене. В результате человек, который приобрел права по ДДУ по переуступке, фактически имеет в качестве обеспечения на эскроу-счете сумму, которая гораздо меньше фактической стоимости объекта. А большая часть средств сразу же идет застройщику.
Эта схема представляет опасность прежде всего для покупателей жилья. Эскроу-счета создавались для того, чтобы защитить их права и гарантировать, что дом будет достроен. В данном же случае при банкротстве застройщика конечный покупатель получит компенсацию лишь в размере той суммы, которая лежит на этом счете – даже если это всего 1 рубль.
Ипотека по частям
Третья схема предполагает получение ипотеки отдельными траншами, когда цена ДДУ выплачивается «в рассрочку». В этом случае первоначальный взнос за квартиру сразу же поступает на эскроу-счет и замораживается там до получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Но остальная сумма выдается не стандартно, сразу целиком, а частями. Первая часть – небольшая, вторая – составляет большую часть займа и поступает на счет только в самом конце, уже непосредственно перед вводом объекта. Фактически нарушения здесь нет, потому что в итоге все деньги оказываются на эскроу-счете, но такое распределение тоже может обернуться определенными рисками.
Для покупателей подобная схема может выглядеть привлекательной, поскольку позволяет заемщику отдавать в качестве выплат по кредиту гораздо меньший ежемесячный платеж – он рассчитывается с учетом первого транша. Поэтому заемщики, ограниченные в средствах в данный момент, но рассчитывающие улучшить свое положение в перспективе, часто соглашаются на такие условия. Но если их расчеты не оправдаются, велик риск чрезмерной закредитованности и последующего дефолта. Это создает риски и для самих заемщиков, и для банка.
Снизить риски
В ЦБ указывают, что перечисленные выше схемы относятся именно к сделкам по ДДУ и распространяются на покупку строящегося жилья. К слову, в прошлом году 83% всех сделок, заключавшихся по ДДУ, сопровождались заключением льготной ипотеки.
Регулятор уже направил в банки рекомендации не использовать при оформлении ипотеки схемы с высокими рисками. В отдельном письме ЦБ разъяснит им, что приобретение прав по ДДУ при отсутствии средств на эскроу-счетах должно расцениваться как необеспеченный кредит, и банки должны резервировать большие суммы. В некоторых схемах выявляется завышение стоимости, поэтому, вероятно, регулирование претерпит некоторые изменения: сейчас банки используют цену договора для расчета отношения суммы кредита к стоимости имущества, а ЦБ попросит, чтобы они принимали во внимание рыночную стоимость жилья.
Помимо этого, Банк России готовит ряд предложений, которые передаст правительству. В частности, регулятор считает целесообразным не предоставлять льготную ипотеку тем, кто покупает жилье по ДДУ по переуступке прав, установить в качестве условия получения банками субсидий на выдачу льготной ипотеки полную оплату ДДУ и внесение этих средств на эскроу-счет, а также обязательное зачисление на этот счет средств ипотечного кредита.
