Недвижимость – одна из сфер, в которой находятся в обращении большие и очень большие денежные средства. Поэтому она особенно привлекает аферистов и мошенников, которые каждодневно придумывают новые схемы для обмана граждан. Типичной стала ситуация, когда граждане, удостоверившись в ЕГРП в отсутствии обременений, покупают на вторичном рынке квартиру, а через некоторое время выясняется, что ее первичная приватизация была произведена мошенническим образом. Отслеживать все новшества законодательства по силу только специалистам, что увеличивает возможность для афер с жильем. Чтобы не попасться на удочку аферистов, «Наша версия» знакомит читателей с наиболее распространенными мошенническими схемами, которые чаще всего встречаются в практике риэлторов и юристов.
Фальшивые документы
Многие аферисты практикуют подделку фальшивых свидетельств о смерти на живого человека. В основном пострадавшими становятся владельцы квартир, которые сдают их на длительный срок. Арендуя квартиру, жулики приобретают бланк свидетельства о смерти, записывают туда данные собственника жилья, готовят завещание (для этого нужен «карманный» нотариус) и обращаются в государственную нотариальную контору за свидетельством о праве на наследование недвижимости. Затем квартиру продают. Собственник, вернувшись в квартиру, обнаруживает новых владельцев, а также свидетельство о своей смерти.
Советы риелторов: совместно с продавцом квартиры, вызывающим подозрение, получить расширенную выписку из домовой книги. Живой собственник непременно «всплывет». Если же продавец отказывается предоставить выписку, квартиру лучше не покупать.
Одинокие владельцы
Привлекательны для мошенников одинокие владельцы жилья, особенно из неблагополучной среды. Таким контингентом являются алкоголики, наркоманы, одинокие и психически нездоровые люди. Таких людей проще обмануть, их вывозят в другой город или вообще устраняют. И так как они одиноки, если они пропадут, о пропаже, возможно, будет и некому заявить, поэтому у мошенников для реализации жилья есть длительный период. За время работы с одиноким собственником они либо добиваются оформления квартиры на себя, либо готовят фальшивые доверенности, а потом скидывают такие объекты. Покупатель подобного жилья часто вступает в преступный сговор с мошенниками, а уже от подставного лица квартира продается другому клиенту. К сожалению, подробности сделки выясняются уже после того, как мошенники получили деньги.
Советы риелторов: побеседовать с соседями и старшей по подъезду, проверить историю квартиры (получить выписки из домовой книги).
Продажа с обременениями
В основном так продается жилье, которое находится под обременением (залоги, судебные или прокурорские аресты, жилищные или наследственные споры, рента, ущемления прав несовершеннолетних и пр.) Обычно такие предложения продаются или по сфальсифицированным документам, или с мнимым урегулированием имущественных прав.
Советы риелторов: - взять выписку из ЕГРП, включая информацию по всем переходам права собственности по квартире и получить «расширенную» выписку из домовой книги, а также получить максимально возможное количество документов из Росреестра.
Фиктивная доверенность
Некоторые сделки с продажей квартир мошенники проворачивают с помощью подложных доверенностей. В подобных схемах существует сговор между мошенниками и реальным владельцем недвижимости. Собственник дает доверенность на совершение сделки от своего имени, а потом ее отзывает - аннулирует. После совершения сделки купли-продажи продавец обращается в суд, утверждая, что квартира ушла от него против его воли. Суд, естественно, принимает сторону «обманутого» сособственника квартиры. Но есть и другая версия: в доверенности ставится «неправильная» подпись, которую потом в судебном порядке, через почерковедческую экспертизу, можно признать принадлежащей не тому лицу. Итог такой же: сделка купли-продажи признается недействительной.
По теме
1539Специалисты рассказали о распространенной мошеннической схеме. Реализующие ее злоумышленники пытаются на время завладеть чьим-то бизнесом, чтобы быстро вывести средства.
Советы риелторов: перед совершением сделки уточнить у нотариуса, который выдал генеральную доверенность, не был ли отозван данный документ или попросить выдать новую доверенность. Еще лучше пригласить на процедуру окончательного заключения сделки истинного владельца. Вероятно, при продаже имущества стоимостью несколько миллионов рублей он найдет два часа свободного времени, чтобы расписаться в договоре в назначенное у нотариуса время.
Заниженная стоимость
Если цена квартиры явно занижена, это должно сигнализировать, что, возможно, в квартире что-то произошло (пожар, убийство и т.д.) или существуют серьезные технические неисправности. В общем, низкая цена квартиры должна быть «красным флагом» для покупателя, поэтому и к различным историям о необходимости быстрой продажи жилья стоит относиться с удвоенной осторожностью, ведь на растущем рынке у продавцов в принципе нет причин демпинговать.
При продаже квартиры по низкой цене мошенники обычно устраивают целые спектакли с «подставными» покупателями, которые якобы спешат купить это квартиру, что отключает бдительность у нормальных покупателей.
Советы риелторов: квартиру с заниженной стоимостью не стоит вообще покупать, или ее нужно особо тщательно проверять и купить полис страхования утраты прав собственности на полную сумму сделки.
Обман по договору
Такая мошенническая схема больше рассчитана на одиноких бабушек и дедушек. «Черные риелторы» заключают с собственниками договор о продаже жилья, при этом оформляя квартиру на себя, ссылаясь на то, что это ускорит продажу. Затем мошенники квартиру реализуют, а пенсионеры остаются ни с чем. Однако даже если такого риелтора находит милиция, наказать по букве закона его практически нереально, потому что у него имеется настоящий договор с доверенностью, а в нем отсутствует пункт о его материальной ответственности перед собственником.
А вот каким способом, «черным риэлторам» удается заставить пенсионеров подписать такой договор, остается большим вопросом.
Советы риелторов: быть бдительным при покупке квартир, где были собственниками пенсионеры. Запрашивать расширенную выписку из Россреестра, и если в течение последних лет там часто стали меняться собственники, то стоит задуматься, а все ли чисто с этой квартирой, и что не устраивало прошлых владельцев.
Продажа квартиры по сговору
Обычно в таких аферах принимают участие родственники или знакомые, которые вступают в сговор с целью признания сделки недействительной. Так, владелец квартиры продает ее, а потом подает иск в суд, где совместно с участниками сговора разыгрывает спектакль, убеждая судью, что продажа недвижимости совершена под воздействием третьих лиц. Однако решение суда все-таки завис от убедительности игры сговорившихся лиц, а также от проницательности судьи.
Одним из примеров такой схемы является сговор супругов, которые решают обогатиться на продаже недвижимости. Часто используется та недвижимость, которая оформлена на одного из супругов: тогда «теряется» паспорт, а в новом не стоит отметка о регистрации брака. Затем тот супруг, чье согласие не было учтено при сделке купли-продажи недвижимости, подает иск о признании сделки недействительной. Суд признает сделку ничтожной, квартира отходит бывшим владельцам, а покупателю возвращаются только деньги, указанные в договоре купле-продаже. Обычно в таких случаях продавцы находят причины убедить покупателя прописать сумму сделки ниже реальной.
Советы риэлторов: Чтобы понимать, кто реально владеет недвижимостью, в браке человек или нет, а также прописаны ли недееспособные люди в квартире, необходимо взять выписку из ЕГРП, включая информацию по всем переходам права собственности по квартире и получить «расширенную» выписку из домовой книги. Не помешает также сделать запрос в паспортный стол - проверить дееспособность всех собственников. А также в договоре купли-продажи необходимо указывать полную (реальную) стоимость квартиры.
Подделка документов
Обычно мошенники для таких схем выбирают квартиры, в которых в данный момент никто не проживает, или временно не оформленные в регистрационной палате - это муниципальное жилье или недвижимость умерших одиноких людей, или квартиры в новых домах, еще не проданное, к примеру.
В зависимости от конкретного случая на такие квартиры через знакомого регистратора готовятся подложные правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство, договоры долевого строительства, решение суда, договоры передачи жилья и многие другие. После того как документы на квартиру подделают, такие квартиры продаются, и найти участников сделки потом практически невозможно.
Советы риелторов: Получить максимально возможное количество документов из Росреестра, Департамента жилищной политики, местной службы социального обеспечения, нарко-, психо- диспансеров, паспортного стола.
Покупка и продажа жилья сегодня это серьезное мероприятие, которое требует специальных знаний и навыков. Если у вас нет возможности самостоятельно изучить все документы по будущей сделке, то стоит предоставить это дело профессионалам, найти себе опытного риелтора или юриста.
