Версия // Бизнес // Российское строительство пока не поддаётся реанимации

Российское строительство пока не поддаётся реанимации

1523

Одно расстройство

Дать кредит под недостроенный объект — сейчас то же самое, что закопать деньги на поле чудес lori.ru
В разделе

«Пока ситуация на рынке жилья не станет более стабильной и понятной, доля ипотеки по новостройкам будет очень небольшой», – признал недавно глава банка «ВТБ24» Михаил Задорнов. Эксперты рынка единодушны: оживить новое строительство вливанием денег в банки невозможно. Придётся ждать общего оживления экономики, «обеления» застройщиков, усиления конкуренции в стройиндустрии. Цены на жильё ждать, очевидно, не будут.

Банк «ВТБ24» сообщил, что с 1 июня запускает ипотеку на новостройки по ставке от 11% годовых. По условиям программы размер первоначального взноса составляет 20%, ставка 11%. Для сравнения: сейчас минимальная ставка по ипотеке в рублях составляет 12,6%. Никаких дополнительных комиссий по кредиту взиматься не будет. Но заёмщику придётся оплатить страховку по стандартной цене порядка 1,5% стоимости кредита.

Казалось бы, вот оно, выполнение поручения премьера Владимира Путина: кредитовать по сниженным процентам новое строительство. Однако маленькое «но» портит всю картину. Как сообщил глава банка Михаил Задорнов, речь идёт лишь о тех домах, которые уже достроены, находятся в собственности у застройщика, но ещё не перешли в собственность физических лиц. Получается, банк поможет девелоперам распродать «зависшие» квартиры – объём этого рынка ВТБ24 оценивает в 50 млрд рублей.

«Главным образом это тот фонд, который был накоплен в 2008–2010 годах», – подтвердил зампредседателя правления ВТБ24 Анатолий Печатников. «До конца года мы рассчитываем, что можем поддержать спрос на кредиты по программе в размере 5 млрд рублей», – добавляет он, признаваясь, что это «не очень много».

Не слишком спешит кредитовать строящиеся дома и Сбербанк, хотя и выразил желание присоединиться к программе. «Этот вопрос сейчас прорабатывается», – сообщает его пресс-служба.

А ведь как хорошо начиналось! В конце февраля 2010 года Владимир Путин заявил, что государство будет стимулировать спрос на новостройки эконом-класса путём выделения 250 млрд рублей банкам. Деньги, между прочим, должен был выделить ВЭБ, в котором хранятся пенсионные деньги граждан, доверивших управление накопительной частью своей будущей пенсии государству. По замыслу эти деньги должны были пойти в банки, прежде всего государственные – Сбербанк и ВТБ, которые в обмен снизили ставку по ипотечным кредитам до 11% в этом году и до 6% в ближайшие годы. В результате довольные граждане получили бы доступные кредиты на покупку жилья, девелоперы начали бы массовое строительство, что снизило бы цены, а будущие пенсионеры каждый год с удовольствием наблюдали бы, как растёт их пенсионный счёт.

Получилось опять «как всегда». По словам Анатолия Печатникова, в итоге по программе ВЭБа правительство выделило 150 млрд рублей, но использовать их полностью банкам вряд ли удастся. «По нашим оценкам, порядка 20 млрд рублей смогут выбрать банки на рефинансирование ипотеки», – говорит топ-менеджер ВТБ24.

По словам Задорнова, всё дело в том, что кредитование строящегося жилья – занятие слишком рисковое для банков. Во-первых, до сих пор многие застройщики не расплатились по докризисным долгам, объяснил банкир, а во-вторых, их деятельность непрозрачна: «Практически на каждую новостройку девелопер создаёт отдельное ООО».

Девелоперы, конечно, не ангелы, но и их понять можно. В погоне за долей бурно растущего рынка они наращивали кредиты ещё в начале 2000-х годов. Именно тогда появились долевые схемы участия – от соинвестирования строительства до создания строительных кооперативов. Схема во всех случаях была проста: деньги дольщиков вкладывались в новые проекты, квартиры в них продавались новым дольщикам и так далее.

По теме

«Конечно, это была пирамида, – признаёт бывший топ-менеджер одного из застройщиков. – Но не большая, чем пирамида ГКО или казначейских облигаций США».

Первый удар по стройиндустрии нанёс российский банковский кризис 2004 года. Дело в том, что первоначальный капитал девелоперы брали всё-таки в банках. Да и далее неоднократно обращались за краткосрочными кредитами: деньги от новых покупателей поступали нерегулярно, а строительство шло непрерывно. Но тут стройки замерли: денежный поток из банков прервался.

По трагическому совпадению, в это же время случился первый «дольщицкий» скандал: строительство ЖК «Звезда России» в Химках было прервано из-за конфликта застройщика с местной администрацией.

Дальнейшее помнит вся страна: митинги и голодовки обманутых дольщиков, грозные реляции чиновников и как апофеоз – знаменитый закон ФЗ-214, который настолько хорошо защитил права дольщиков, что по нему до кризиса не работал практически ни один застройщик.

Однако, продолжая привлекать дольщиков «серыми» схемами, девелоперы всё же вынуждены были обратиться к банкам – тем более что самые крупные из них вели одновременно строительство коммерческой недвижимости, которую охотно кредитовали и западные финансисты. В результате, говорит Задорнов, девелоперы вошли в кризис одними из самых «закредитованных». При этом не выполнять контракты с дольщиками невозможно: напуганные возможным социальным взрывом власти грозили прокурорскими проверками и «маски-шоу». Новых дольщиков не просматривалось даже на горизонте. Оставалось просить банкиров о реструктуризации и набирать краткосрочные дорогие кредиты.

Удивительно ли, что девелоперы выкручиваются как могут? Создание всевозможных ООО под новые проекты – это один из способов уберечь основные активы от претензий дольщиков, кредиторов и чиновников.

В результате А это вряд ли заинтересует заёмщика.

«Человеку, который приходит к нам или в другой банк за кредитом под строящееся жильё, сложно объяснить, что если он получит право собственности на новое жильё только через три года, то вот тогда ставка по кредиту и будет 11%. Это абсолютно непродаваемый продукт. Никого не интересует, что будет через три года. Его волнует, по какой ставке он получит кредит у банка сегодня», – считает Задорнов.

Эксперты согласны с банкирами. «Банкам не очень интересно, когда по госпрограмме и по сниженным ставкам идут кредиты повышенного риска», – отмечает аналитик инвесткомпании «Тройка-диалог» Ольга Веселова.

«Банки не стремятся активно бросаться в достаточно рискованное кредитование застройщиков. Поэтому поворот, который делается в стране в сторону новостроек, он в принципе неверный», – добавляет руководитель ипотечного блока Альфа-банка Илья Зибарев. По его мнению, в программе ВЭБ «есть моменты, которые непонятны», а самое главное препятствие в осуществлении программы – недоверие к застройщикам.

При этом сам рынок ипотеки в этом году, по прогнозам экспертов, удвоится. Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка оценивает объём новых ипотечных кредитов в первом квартале 2010 года в 45–50 млрд рублей.

«Это примерно соответствует уровню полугодия прошлого года», – приводит он сравнение. При этом, как отмечается в материалах АИЖК, объём жилищных кредитов по состоянию на 1 января 2010 года составил 1,181 трлн рублей против 1,27 трлн рублей на 1 января 2009 года. Получается, в прошлом году новых кредитов было выдано на 89 млрд рублей, а прогноз Семеняки означает выдачу в этом году ипотечных кредитов примерно на 180 млрд рублей.

Результатом неизбежно станет рост цен на недвижимость, считает директор по макроэкономическим исследованиям Высшей школы экономики Сергей Алексашенко*.

«Конечно, статистика на рынке недвижимости отвратительная, – говорит он. – Но даже в Москве и Санкт-Петербурге, где наблюдается небольшое оживление, количество новых инвестконтрактов стремится к нулю. А в регионах ситуация ещё хуже. Получается, что граждане уже побежали в банки за ипотечным кредитом, а дома ещё и не начинали строить. Ну и чем это может закончиться?»

Ответ прост: явно не стимулированием нового строительства. К тому же на рынке постепенно надуется очередной пузырь. Правда, лопнет он не сразу и скорее всего относительно тихо, поскольку «коррекция вниз» будет происходить не от докризисных цен, а от подросших посткризисных.

*
Сергей Алексашенко внесен Минюстом в реестр физических лиц, признанных иностранными агентами
Логотип versia.ru
Опубликовано:
Отредактировано: 07.06.2010 13:37
Комментарии 0
Наверх