Из-за пандемии и массового перехода на удалёнку на рынок малоэтажного строительства хлынули немалые деньги. Не успели строители отработать все заказы, как подоспела новая волна спроса: напуганные санкционной войной граждане спешат вложить свои сбережения в недвижимость. И тут их поджидают дельцы с уже отработанными схемами почти законного отъёма денег.
Помните, как много лет множились толпы обманутых дольщиков среди покупателей квартир? Чтобы навести хоть какой-то порядок, властям пришлось установить новые правила игры: принять специальный закон о долевом строительстве, ввести эскроу-счета и т.д. Тем временем на рынке малоэтажного домостроения по-прежнему нет никакого регулирования, отчего заказчик остаётся один на один с недобросовестными подрядчиками. Больше всего жуликоватым строительным фирмочкам нравится иметь дело с каркасными домами. Главная причина – миф о дешевизне подобных домов. И именно цена служит приманкой для неопытных заказчиков.
Первая часть бизнес-схемы недобросовестных строителей – создание красивого сайта и покупка положительных отзывов в интернете. Также нужно потратиться на аренду презентабельного офиса и зарплату менеджерам. Всё, дальше будет только прибыль: все затраты покроются первым же контрактом на строительство дома.
Нетрудно заметить, что бизнес этот по сути напоминает финансовую пирамиду: пока число новых клиентов растёт, схема работает. Но как только поток покупателей сокращается, начинаются сложности – достраивать начатые объекты становится попросту не на что. Обычно страдают заказчики, подписавшие контракты в конце лета. Их объекты зачастую уходят в зиму недостроенными – для каркасного дома это может иметь плачевные последствия. Но по большому счёту кассовый разрыв в небольшой фирмочке может случиться в любой день. А это значит, что стройка встанет. И оживить её смогут только дополнительные вложения денег, на которые клиент не рассчитывал. Потому прежде чем ввязываться в стройку, заказчику стоит понять, как устроена изнанка этого бизнеса и в какие капканы он может попасть.
Тотальная экономия
Многие строительные «конторы» не имеют работников в штате. В лучшем случае есть бригадир, который набирает «шабашников» под каждый объект. В худшем – бригаду находит менеджер по продажам. Главное, о чём он заботится, – это низкая стоимость их услуг, потому что разницу кладёт себе в карман. Так что заказчику гораздо выгоднее иметь дело напрямую со строителями, но не все к этому готовы.
Главный козырь строительной фирмы по сравнению с «дикими» бригадами – наличие договора и проекта. Но и здесь есть подводные камни. Неопытному заказчику подсовывают на подпись только архитектурные и планировочные решения. Чертежи же многочисленных узлов и примыканий просто не выполняются из экономии. А именно в каркасном доме эти детали очень важны. Если безграмотные строители впопыхах соберут каркас как попало, сформулировать претензии к фирме в таком случае будет непросто. Ну и, понятное дело, сам договор составляется так, чтобы максимально обезопасить хозяина бизнеса от претензий.
Стало известно об уголовном деле о хищении 1 миллиарда рублей у Минпромторга и Спецстроя, фигурантом которого стал Сергей Волкодав. Ранее он проходил по делу о злоупотреблении полномочиями при строительстве космодрома Восточный.
Более того, у строительной фирмы и даже у её формального владельца, как правило, нет никаких активов, кроме арендованного офиса. Так что даже выигрыш в суде по поводу некачественно построенного дома не помогает обманутому клиенту: покрыть его потери просто не с чего.
Многие строители ради красивого ценника формируют проект, заведомо непригодный для постоянного комфортного проживания. Прежде всего экономят на пиломатериалах, отчего конструкция получается хлипкой. Вторая опасность – недостаточное количество утеплителя в стенах и перекрытиях, отчего дом получается холодным. Кроме того, настоящим бичом каркасных домов на свайных фундаментах, о котором знают немногие, являются холодные полы. Причина – экономия на качественной ветрозащите и утеплении снизу. Дело в том, что эта операция очень трудоёмкая и неудобная для строителей. Потому обычно от неё просто отказываются, даже не предложив эту опцию заказчику, чтобы не пугать его возросшей ценой. Ещё одна статья экономии – отказ от полноценной системы вентиляции. Хотя, по-хорошему, каркаснику нужна не просто вентиляция, а полноценный «умный» климат-контроль (как и делают обычно в развитых странах). Всё дело в том, что лёгкие стены не имеют тепловой инерции: воздух в помещении быстро прогревается солнцем через окна и так же быстро остывает от открытой форточки.
Терпи или доплачивай
Если строители или менеджер поймут, что заказчик платёжеспособен, то ему скорее всего предложат опции, повышающие комфорт до приемлемого уровня. И вот тут получается, что, казалось бы, «бюджетный» каркасный дом начинает стоить так же, как «элитный» кирпичный, то есть 80–100 тыс. за «квадрат». Но бежать уже некуда, договор подписан, внушительные суммы внесены в кассу стройконторы. Так что или доплачивай за комфорт, или заранее смирись, что будешь жить в хлипком и холодном доме.
И, что важно, никакие доплаты не уберегут заказчика от самой главной беды – безграмотных рабочих. Надо понимать, что, не имея детального проекта, ошибки наделает любая бригада. Однако зачастую нанятые фирмой работники не способны даже прочитать инструкцию, прилагаемую к материалам. В итоге они их просто портят. Частая беда – неумение создать под металлической кровлей вентилируемый зазор. В результате в первую же зиму после включения отопления на чердаке в огромных количествах появляется конденсат. Промокает утеплитель в чердачном перекрытии, начинает гнить древесина в каркасе. Ситуация усугубляется неправильным монтажом мембран: влага проникает в заложенный в стены утеплитель, и дом захватывает плесень, от которой уже невозможно избавиться. Таких примеров масса, отчего репутация каркасной технологии в России испорчена на долгие годы.
Справедливости ради нужно сказать, что и другие технологии позволяют безалаберным строителям возвести вместо комфортного дома холодный сарай. В случае с деревянными домами менеджеры на голубом глазу обманывают заказчиков, рассказывая сказки о тепле, комфорте и экологичности. Однако строения в итоге получаются холодными, и, чтобы их прогреть, нужно сжечь прорву газа. А если нет газа, то на электрическом отоплении можно разориться. Кроме того, для постоянного проживания деревянный дом приходится дополнительно утеплять по фасаду минватой. То есть, по сути, построить вокруг брусового или бревенчатого дома каркасник. С экологичностью в этом случае приходится распрощаться, применяя химию ради борьбы с грибками и короедами.
Беда блочных домов – неправильная конструкция стен. Ради простоты внутренние перегородки делают из пенобетона, а для красоты и солидности фасад обкладывают кирпичом без всякого зазора (чтоб прочнее было). Таким образом строительная физика ставится с ног на голову: гораздо разумнее плотный и теплоёмкий кирпич использовать внутри помещения. Однако минусы строительной халтуры покупатель заметит не сразу: влага будет постепенно накапливаться в стенах, портя микроклимат в помещении и сокращая срок службы несущих конструкций. То же самое происходит при утеплении фасада блочных домов плотным пенопластом.
Конкретно
Мы нашли примеры спорных ситуаций, в которых строительные фирмы выглядят не лучшим образом. Так, два заказчика компании «Барнхаус» жалуются, что строительство их каркасных домов шло с задержками и было остановлено зимой. В одном случае крыша и внешняя обшивка не были доделаны, зато утеплитель строители кое-как впихнули в каркас. Из-за дождей он пришёл в негодность, мембраны разорвало ветром. Застройщик теперь просит доплатить 1,5–2 млн рублей, хотя уже получил свои 5 млн по договору.
Одна заказчица подписала договор с индивидуальным предпринимателем Андреем, который назвал свой аккаунт в соцсетях «УрбанГрупп» (фирм с подобным названием много). Каркасный дом в стиле хайтек с огромными окнами и плоской кровлей оценили в 7 миллионов. Андрей, по словам заказчицы, в сентябре взял аванс в миллион, и только через несколько месяцев на участок прибыли строители. Заказчицу возмущало качество завозимого материала, однако вместе со своими претензиями она продолжала передавать деньги (всего более 4 млн). В итоге заказчица взяла на себя закупку материалов на стройрынке. Подрядчику оставалось только организовать работу строителей, но он пропал, оставив объект недостроенным. Каркас, как оказалось, был построен из посиневшей доски. Но самое главное – неправильно сконструированный «пирог» стены. При включении отопления зимой она, похоже, начала накапливать влагу и гнить.
