Правительство Москвы выступило с заявлением. Оказалось, что вопреки всем прогнозам объёмы строительства в этом году будут значительно ниже, чем в прошлом. Годом раньше такая новость неизбежно привела бы к очередному скачку цен, но сейчас ситуация иная. По данным столичных риелторов, объёмы предложения на первичном и вторичном рынке неуклонно растут, появляется всё больше желающих продать свои квартиры. Так что предложение есть и нехватку «первички» рынок не почувствует. Проблемы со спросом. По простейшим экономическим законам это должно повлиять на цены: многие аналитики сходятся на том, что стоимость квадратного метра жилья в столице за год снизится минимум на 20%. Хотя единства мнений нет: есть и такие, которые ожидают очередного роста после паузы. Сам рынок пока ждёт.
В течение последних трёх лет аналитики по рынку недвижимости в один голос твердили о том, что цены на квартиры в Москве продолжат расти. А фундаментом для таких прогнозов всегда становились действия московских властей. Говорили о том, что на столичном рынке жестокий дефицит предложения и начни они падать, их можно будет легко скорректировать, так или иначе снизив объём предложения на первичном рынке. Однако, похоже, аналитики были неправы.
Лето – «месяц тишины» на рынке недвижимости. Обычно в это время совершается небольшое количество сделок: люди уезжают в отпуск, меняют работу, пересматривают финансовые планы на следующий год. Впрочем, даже в период затишья цены продолжали незначительно расти. В этом же году они ознаменовали лето снижением, и тренд не развернулся в другую сторону даже с приходом сентября и последовавшими недавно отчётами о спаде темпов строительства. Не сработало.
За последний месяц лета, по данным аналитического центра «Инком», число выставленных на продажу квартир в Москве выросло на 15,6%. В Московской области прирост был чуть ниже – 13,8%. Особенно интересно то, что активнее других предлагались к продаже квартиры в домах, расположенных в Центральном и Западном административных округах, то есть там, где они традиционно дороже.
У каждой компании свои способы подсчёта, растут или снижаются цены на рынке недвижимости: ведь учесть все сделки физически невозможно. Вот и получается, что, по данным «Инком», в сентябре средняя стоимость квадратного метра в столице составила 8,3 тыс. долларов, или 208,6 тыс. рублей. Рублёвые цены с учётом колебаний курса и инфляции выросли на 3,2%, а средняя стоимость в долларах снизилась на 0,9%. В то же время, по данным ресурса «Индикаторы рынка недвижимости», в сентябре роста цен не было вообще. Первая неделя октября, по подсчётам Бюро недвижимости «Агент 002», принесла рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке на 0,1%. Сложно сравнивать это с 2005 годом, когда за неделю цены скакали на 1%, а в некоторые месяцы их рост превышал 5–6%. И похоже, повторения ситуации трёхлетней давности ждать не стоит.
Рынок недвижимости подвергся ударам сразу с нескольких сторон. Первым стало снижение фондового рынка и бегство иностранных инвесторов. Падение цен на акции спровоцировало финансовые потери многих инвесторов, которые, в частности, держали часть средств в недвижимости. Может быть, московский рынок недвижимости смог бы это пережить. Но одновременно с бегством инвесторов и проблемами на западных рынках в России начался тяжёлый кризис ликвидности, когда денег то ли нет, то ли их просто не хотят показывать. Банки стали сокращать кредитные программы и не только перестали ссужать деньги друг другу, но и полностью отказались от ипотечного кредитования. То есть возникла ситуация, когда и отдельные инвесторы, и финансовые институты предпочитают ликвидировать свои активы и беречь все средства.
Как только ажиотаж на рынке немного спал, у аналитиков рынка снова стал появляться здоровый скептицизм относительно реальности дефицита в этом секторе экономики. Так, один из аргументов экономистов, прогнозировавших продолжение роста цен на недвижимость в Москве, заключался в том, что в столице не хватает земли для дальнейшего строительства. Как в Лондоне, где новые дома строить уже просто негде: для этого города давно не подходят даже программы сноса старых домов, ведь там всё или уже снесено, или является памятником архитектуры. Поэтому даже в разгар финансового кризиса, отголоски которого доносятся до Великобритании из США, цены на квартиры в Лондоне продолжают расти. По данным специалистов компании Knight Frank, только за этот год цены на элитную жилую недвижимость увеличились почти на 3%, а то, что можно отнести к эксклюзивным объектам, и вовсе подорожало на 20%.
Хозяйка квартиры в столице съехала из своего жилья, а потом разместилась прямо на лестничной площадке – вместе с детьми, домашними животными и своей мебелью. В истории разбирается прокуратура.
Но для Москвы подобный аргумент не сработает. Во-первых, начатая столичным градоначальником программа по сносу старых пятиэтажек в самом разгаре и конца-краю ей не видно. А ведь за пятиэтажками должны последовать девятиэтажки и так далее. А во-вторых, в Москве ещё достаточно свободных пространств. «На сегодня, только по официальным данным, в Москве не менее 70 млн. квадратных метров – это территории под промзонами, ЛЭП и ветхой застройкой, которые явно нуждаются в редевелопменте или реконструкции. По мнению нашей компании, реальная цифра того, что в Москве нужно реконструировать и перестроить, куда больше», – убеждён руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.
Получается, что реальная проблема не в дефиците места, а в дефиците исполнителей. Если 10 лет назад стоимость входа в строительные проекты начиналась от 100 тыс. долларов и редко превышала 1 млн. долларов, сейчас за эту цену можно купить лишь среднестатистическую квартиру в новостройке. Из-за крайней дороговизны бизнес застройщиков тоже сужается.
«Даже самые крупные компании строят сейчас в Москве не более двух-трёх объектов, не имея возможности из-за перегретости рынка приобрести новые площадки под застройку по адекватной цене и расширить свой бизнес», – поясняет Репченко. Риелторам тоже стало невозможно работать: как строить цепочки покупок, продаж и обменов для клиентов, если цены постоянно меняются? Проблемы были даже у банков: люди брали ипотечный кредит, но, пока заканчивали оформление документов, цены успевали ускакать вверх. Поэтому, по мнению Репченко, передышка рынку была необходима, да и оснований для неё уже более чем достаточно.
Прогнозы на будущее довольно неутешительны. «Крупные застройщики скорее всего ограничатся сворачиванием проектов, которые были запланированы на следующие несколько лет, и сосредоточатся на реализации существующих объектов, а вот для мелких и средних девелоперов нынешняя ситуация может обернуться банкротствами и слияниями с более сильными игроками, что, в свою очередь, приведёт к монополизации рынка», – считает ведущий аналитик «Агент 002» Татьяна Макеева.
При этом большинство аналитиков склоняются к мысли, что Экономисты «Агента 002» видят два варианта развития событий. Первый: если банки всё-таки сумеют справиться с недостатком ликвидности и продолжат реализацию ипотечных программ, а застройщики смогут продолжить работу над отложенными проектами.
«Тогда мы ожидаем небольшого проседания рынка жилья и корректировку цен на 10–15% (как и прогнозировали ранее многие специалисты в силу сложившегося уровня цен и падения спроса), что в дальнейшем позволит нарастить необходимый уровень спроса и выйти на те объёмы продаж, которые существовали в 2007 году. Однако сейчас этот сценарий маловероятен», – убеждена Татьяна Макеева.
Более реалистичный вариант развития событий, по её мнению, в том, что ситуация в секторе кредитования продолжит ухудшаться и это приведёт к снижению объёмов строительства в 2009 и 2010 годах.
«Скорее всего в следующем году возможна существенная коррекция стоимости квадратного метра в бизнес-классе, в эконом-классе она может быть меньше из-за очень низкого объёма предложения. Элитное жильё может пострадать только в случае углубления кризиса ликвидности, когда значительная часть непрофильных инвесторов вынуждена будет избавляться от дорогих объектов для блокирования нарастающего денежного дефицита», – прогнозирует Макеева.
