В конце сентября Департамент городского имущества Москвы (ДГИ) обратился в суд с иском о признании самостроем и сносе за счёт нынешних собственников здания по адресу Варшавское шоссе, вл. 1, стр. 1,2. Редакция «Версии» ознакомилась с копией документа и направила запросы девелоперам. В ближайшее время Симоновскому районному суду предстоит решить дилемму о градостроительных нормах и соразмерности санкций за отступление от них.
Претензии властей связаны с БЦ W-Plaza, который расположен рядом с ТТК, недалеко от метро «Тульская» и одноимённой железнодорожной платформы. Офисный центр уже давно распродан и эксплуатируется. В базах данных специализированных сайтов о недвижимости можно найти такое описание объекта: 7-этажный бизнес-центр площадью 36,3 тыс. кв.м. был открыт в 2008 году после реконструкции здания 1986 года (подробнее – см. Справку).
В качестве ответчиков ДГИ указал собственников помещений: 97 физлиц и 45 организаций, в числе которых АО «Морской акционерный банк», НКО «Фонд поддержки любителей спорта» и НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки». Иск подан в Симоновский районный суд города Москвы, рассматривать дело будет судья Х.И. Муссакаев. Дата первого заседания пока не назначена.
В исковом заявлении чиновники сообщают, что в 2005 году данный земельный участок был предоставлен в пользование ООО «Варшавка» на основании двухлетнего договора аренды, который предполагал, что арендатор будет эксплуатировать два 4-этажных кирпичных здания суммарной площадью 19 560 кв.м. «В период действия договора аренды произведена реконструкция вышеуказанных зданий путём их объединения и надстройки дополнительных 3-х этажей», – заявляют представители департамента.
Заглянули в Google
На данный момент арендаторами участка являются ООО «Смег Руссия», ООО «А-Тур» и ООО «Гранд Сервис Билдинг». Нарушение условий договора аренды якобы было выявлено минувшим летом в ходе проверки, которую провела Госинспекция по недвижимости. При этом в качестве одного из доводов в своём исковом заявлении представители ДГИ ссылаются на архивные спутниковые снимки Google Earth: «Установлено, что с 2003 года спорное здание представляет собой два отдельных строения, а в 2009 году является уже одним (объединенным)».
Объект, который город требует признать самовольной постройкой, существует больше 10 лет. Всё это время город спокойно вёл отношения с арендаторами участка, а помещения БЦ наверняка не раз успели поменять собственников. Однако именно нынешние владельцы офисов должны, по мнению истцов, отвечать в суде за конфигурацию здания. Компания-девелопер, которая проводила реконструкцию зданий, в исковом заявлении ДГИ не фигурирует.
В ЮВАО появится новый ЖК из пяти корпусов, которые будут построены на едином стилобате. Он расположится на месте бывшего завода Станкоагрегат.
Непростой вопрос
Городские власти регулярно предъявляют претензии к зданиям, реконструкция которых не была оформлена должным образом. Например, с весны 2020 года город судится с собственником БЦ «Прянишникова, 23а». Чиновники заявляют, что участок под бизнес-центром был передан АО «Адапт Инвест» без права капитального строительства. При этом на объекте были проведены работы, в результате которых его площадь увеличилась с 18 352 до 24 252 кв. м.
Наличие записи в ЕГРН о таком объекте нельзя считать индульгенцией. В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
С другой стороны, есть и противоположная судебная практика. «Подобные решения [о сносе] могут привести к существенному имущественному ущербу для большого количества лиц», – заявил газете «Ведомости» руководитель направления «коммерческие споры» фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. По его словам, суды, как правило, пытаются искать баланс в интересах собственника земельного участка и спорного объекта и в случае явной несоразмерности отказывают в исках.
Насколько можно понять, представители компании «Адапт Инвест» в суде настаивают, что БЦ соответствует градостроительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью людей, и потому город имеет возможность легализовать здание. Судебное противостояние между городом и владельцем бизнес-центра на ул. Прянишникова не окончено. Также, как и этот кейс, ситуация вокруг W-Plaza пока что порождает больше вопросов, чем ответов.
Кто застройщик и куда смотрел Росреестр?
Здания спорного бизнес-центра (W-Plaza I и W-Plaza II) упоминаются в числе реализованных проектов на сайте компании Plaza Development, ранее принадлежавшей бизнесмену Михаилу Абрамову. В августе 2019 года Абрамов погиб в результате крушения частного вертолёта возле греческого острова Порос. Информация о нынешних собственниках и руководстве компании на сайте Plaza Development не опубликована. При этом известно, что структуры Михаила Абрамова тесно сотрудничали с группой «Абсолют» Александра Светакова.
По данным сайта журнала «Форбс», именно в партнёрстве с Plaza Development в начале 2000-х «Абсолют» делал свои первые шаги в строительстве коммерческой недвижимости. В качестве примеров их совместных проектов издание приводит офисные комплексы «Барклай Плаза» и «Гранд Сетунь Плаза». Источники «Версии» предполагают, что компания Александра Светакова участвовала и в реконструкции зданий на Варшавском шоссе, в которых теперь располагается БЦ W-Plaza.
Редакция направила в группу «Абсолют» и компанию Plaza Development запросы с просьбой прокомментировать ситуацию. На момент публикации этого материала ответы от девелоперов не поступили.
Но каким образом здание, которое городские власти считают самостроем, а также десятки расположенных в нём помещений, были поставлены на кадастровый учёт? У нас пока нет ответа и на этот вопрос. Росреестр указан в исковом заявлении в качестве третьего лица.
Возбуждено уголовное дело о халатности в отношении сотрудников полиции, которые незаконно обеспечили гражданством РФ семью одного из нападавших на жителей Белгорода.
Право собственности – что дышло?
Почему претензии властей к конфигурации зданий W-Plaza прозвучали только сейчас, спустя годы после продажи помещений в бизнес-центре добросовестным покупателям? Представляет ли этот объект угрозу для города и его жителей – вот ключевой вопрос в данном споре. В случае с офисным зданием, которое эксплуатируется с 2008 года, подключено ко всем коммуникациям и имеет стабильно высокую популярность у арендаторов, этот вопрос как будто должен иметь однозначный ответ.
Кстати, тут вырисовывается сразу несколько существенных аспектов:
1 Значительные сроки.
Арендодатель не мог не знать об изменениях. На протяжении нескольких лет поступали арендные платежи. Получается, что все эти годы собственник участка исправно получал плату от владельцев «самостроя», но вроде как и не подозревал о его существовании? Информация о центре публиковались в открытых источниках. Выходит, знали, но не прошёл ли срок претензий? Не прошёл ли срок исковой давности?
2 Участие других городских департаментов и частных организаций.
Как-никак, участок под бизнес-центром всё это время был за городом, а договоры аренды перезаключались с новыми лицами. Также государство в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, расположенного в паре кварталов от данного БЦ, уже должно было проверить наличие и законность документов до регистрации! Без ввода в эксплуатацию, разрешительной документации и прочего подобное невозможно. Нельзя же сомневаться в решении госоргана, поставившего на учёт сотню-другую отдельных блоков и помещений БЦ, а также не раз зарегистрировавшего переход права на них при продаже помещений.
Более того, другие крупные организации дали добро на подключение к электричеству, воде и отоплению. Без правильных технических документов и согласования подключений не добиться. Разве можно представить, чтобы кому-то из нас могли подключить и оформить недострой?!
3 А раз государство в лице различных организаций признавало и регистрировало появление и переход права собственности, раз претензий к собственникам не возникало, то покупатели все, выходит, были очень добропорядочные. А добросовестное приобретение ставит под вопрос ответственность за беспорядок документов у застройщика. Ведь это не в полномочиях покупателя разбираться в документах, соответствии нормативам, техническим регламентам. Или покупатель обязан разбираться в марках бетона и арматуры, проверять патенты у всех строителей, знать всю историю перехода прав на земельный участок под домом и запрашивать все разрешения на стройку? И каковы границы должной осмотрительности покупателя недвижимости?
Федеральный и городской бюджет получали налоги от компаний, работающих в этом БЦ. Бизнесмены и сам центр создавали новые рабочие места, тот самый деловой климат, о котором сейчас пекутся и пытаются искусственно создать. Кто выиграет от разорения этих компаний? Решение Симоновского районного суда по иску ДГИ к собственникам помещений в БЦ W-Plaza будет иметь большую социальную значимость и не сможет не повлиять на деловой климат. В процессе будет фигурировать не какая-то громкая фамилия какого-то бизнесмена, а десятки или сотни налогоплательщиков, которые вносят реальный вклад в экономику города. И как тут не вспомнить, что в случаях с обманутыми дольщиками государство всегда видит необходимость проактивных действий. Госкомпания достраивает десятки жилых домов, спасая собственность, приобретённую на законных основаниях. Порой это требует значительных денежных вложений. Дома самого разного уровня готовности приходится доводить до завершения в соответствии с высокими требованиям жилого строительства. А почему семья, потратившая деньги на квартиру, - это важно, а бизнес, кормящий сразу несколько семей своих работников, имеет другую значимость? Тем более, что в данном случае достраивать ничего не требуется. Для того, чтобы вновь сделать собственников, арендаторов и эксплуатантов здания счастливыми, достаточно просто не разрушать то, что уже есть.
Справка
W-Plaza – современный бизнес-центр класса «В+» в ЮАО Москвы. Расстояние до метро «Тульская» — 640 метров. Плюсом для владельцев личного транспорта является расположение здания в непосредственной близости от Варшавского шоссе, Автозаводского моста и ТТК. Общая площадь семиэтажного бизнес-центра составляет 36,3 тыс. кв. м. Офисы размещаются в здании начала прошлого века, прошедшего в 2008 году полную реконструкцию с заменой всех инженерно-технических систем. Архитектурный стиль строения сочетает в себе поздний модерн и хай-тек. На верхних этажах используется панорамное остекление, фасад — вентилируемый.
Здание оборудовано системами приточно-вытяжной вентиляции, центрального кондиционирования и бесперебойного питания, а также спринклерной системой пожаротушения и оптико-волоконной связью. Охрана и видеонаблюдение
В бизнес-центре работают: кафе, ресторан и столовая, салон красоты, минимаркет, отделение банка и аптека, а также торговая галерея. Установлены банкоматы и платежные терминалы. Для арендаторов, добирающихся на работу на автомобиле, предназначена подземная парковка, рассчитанная на 18 машиномест и наземная, способная принять 136 машин. Территория благоустроена и озеленена, во дворе установлен фонтан и обустроены уютные аллеи, вымощенные плиткой.
Ну как можно одной рукой проповедовать создание бизнес кластеров, а другой в Москве же предлагать снести рабочий объект?! Ау, столица?!