Последнее время то и дело приходится слышать о рекордном падении цен на недвижимость. Сегодня даже самые крупные девелоперские компании публично объявили о «заморозке» своих проектов. Чиновники всех уровней неустанно заявляют о необходимости финансовой поддержки строительного бизнеса.
Между тем столь значительное падение рынка недвижимости едва ли поможет россиянам приобрести жильё по дешёвке. В очевидном выигрыше сегодня могут оказаться только те, кто готов приобрести квартиру за наличный расчёт здесь и сейчас. Однако, учитывая, что до сих пор большинство россиян могли приобрести жильё только при помощи ипотечного кредита, выгода от нынешнего падения цен оказывается весьма сомнительной.
Впрочем, как отмечают аналитики рынка, сегодня всё больше набирает обороты схема продажи новых квартир через обмен. Однако в этом случае о небывалых скидках придётся забыть.
Важно отметить, однако, что при этом в целом по стране средняя стоимость одного «квадрата» составляла 2,4 тыс. долларов. Такое расхождение в цифрах объясняется просто: до недавнего времени цены на жильё в семи центральных регионах страны были существенно завышены.
По оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» («ИРН»), к началу кризиса наиболее высокие цены на жильё наблюдались традиционно в Москве и Санкт-Петербурге, а также в Московской, Калужской, Сахалинской областях, Краснодарском крае и Ненецком автономном округе.
«Вплоть до конца 2004 года разница между средней стоимость 1 квадратного метра по всем регионам России и средней стоимостью 1 квадратного метра жилья без учёта семи указанных регионов стабильно составляла порядка 150 долларов. Но начиная с конца 2004 года она стала расти, – отмечают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости». – Следовательно, на этот уровень среднюю стоимость жилья в России поднимали именно эти семь регионов».
Прогнозируется, что в текущем году цены на рынке жилья упадут на 50–60%, и, по мнению аналитиков, это падение придётся именно на семь упомянутых регионов.
Между тем сами застройщики пока не спешат разделять пессимистических настроений аналитиков рынка. Как заявил на днях гендиректор корпорации «Петербургская недвижимость» Илья Ерёменко, стагнация на первичном рынке жилья в городе закончилась или близка к завершению и в ближайшее время цены на квартиры снова будут расти. «У нас покупают по 12–14 квартир в день. Люди сидят в очереди с договорами. А вечером я включаю телевизор и слышу, что на первичном рынке стагнация и проходят единичные сделки. Это уже не так, ситуация изменилась. Мы прогнозировали активизацию на март, а она началась раньше», – похвастался Ерёменко.
Впрочем, девелоперы предпочитают не уточнять, о каких именно сделках идёт речь. Возможно, потому, что, по заверениям аналитиков рынка, сегодня почти 100% сделок по покупке жилой недвижимости по факту представляют собой цепочки с обменами, доплатами, а не прямые продажи.
Следует отметить, что и раньше, ещё до кризиса, достаточное количество сделок по купле-продаже недвижимости оформлялось через так называемые альтернативные схемы. «Одна компания покупала квартиру у другой, второй, пятой. В этом смысле никаких новостей нет. Но сегодня застройщики стали принимать квартиры как «трейд-ин», – констатирует глава департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании Vegas Lex Юрий Борисенко.
О чём идёт речь? Допустим, что у потенциального покупателя квартиры есть в собственности земельный участок или ещё одна квартира. В этом случае уже имеющаяся собственность может пойти в зачёт стоимости приобретаемой квартиры, и покупателю надо будет лишь доплатить разницу в цене. При этом все проблемы по оформлению сделки возьмёт на себя сам застройщик. «Важно понимать, однако, что в этом случае вы сильно потеряете при оценке уже имеющейся у вас недвижимости, которая впоследствии пойдёт в зачёт стоимости приобретаемой квартиры», – констатирует Юрий Борисенко. Так что выгода от подобного рода сделок оказывается весьма сомнительной.
«Подобные схемы существенно усложняют оборот на рынке. Всё это напоминает мне главы из школьного учебника по истории: как в первобытном обществе люди обменивались разными предметами. Существование таких схем свидетельствует о неразвитости рынка», – добавляет партнёр компании «Пепеляев FLP» Виталий Можаровский.
О том, что существование подобных схем едва ли исправит ситуацию, говорит и статистика.
Так, по подсчётам «ИРН», только за последнюю неделю квадратный метр, например в Москве, подешевел на 1,6%. Снижение продаж ожидается и в Санкт-Петербурге. По подсчётам аналитиков, если в прошлом году в городе было продано 2,2 млн. квадратных метров, то в этом удастся продать от силы 1,6.
Значительная коррекция цен на квартиры и коммерческую недвижимость произошла и в Сочи. Так, сразу после объявления Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014 года рост цен на жильё в городе составил от 40 до 100%. Однако теперь мыльный пузырь, похоже, лопнул. По словам гендиректора агентства недвижимости «Алмаз-Юг» Михаила Титова, если ещё недавно хорошую квартиру в центре города можно было купить не менее чем за 7 млн. рублей, то теперь цена снизилась до 5 миллионов. Снизилась и стоимость аренды коммерческой недвижимости, которая, как теперь признают участники рынка, в ожидании Олимпиады была изначально завышена.
«Цены на недвижимость в Сочи действительно были сильно раздуты, и прежде всего это связано со спекулятивными факторами, – отмечает аналитик «Уралсиба» Эльдар Вагабов. – Однако сейчас никто не уверен в завтрашнем дне, поэтому спрос на недвижимость снизился. Кроме того, ослаб интерес со стороны инвесторов. Снижение цен будет продолжаться, однако, насколько они упадут, пока сказать невозможно». В частности, по прогнозу краснодарской компании MACON Realty Group, уже в первом квартале текущего года цены на сочинскую недвижимость могут упасть на 45%.
Впрочем, все прогнозируемые падения цен едва ли помогут россиянам приобрести квартиру. Не секрет, что большинство граждан в лучшем случае вынуждены пользоваться ипотечным кредитом для приобретения нового жилья. Сегодня из банков, предоставляющих кредиты на строящиеся объекты, на рынке остались лишь единицы, да и те существенно скорректировали свои условия. По оценкам экспертов, большинство банков ввели «заградительные ставки» по кредиту (от 20% годовых и выше), чтобы снизить поток заявок на время кризиса ликвидности. Более того, по прогнозам участников рынка, до тех пор, пока рынок жилья не достигнет дна, банкиры едва ли будут возобновлять кредитование новостроек.
Получить ипотечный кредит на новостройку в банке можно только в том случае, если сам банк участвовал в кредитовании строительства. Единственный возможный вариант для покупателей сегодня – воспользоваться рассрочкой платежа, который сейчас предлагают большинство застройщиков, а когда ситуация на финансовом рынке нормализуется, оформить кредит на уже купленную квартиру и расплатиться с застройщиком. Правда, подобная схема в условиях нынешней финансовой нестабильности выглядит малопривлекательно.
Важно отметить ещё и тот факт, что высокие процентные ставки по ипотечным кредитам отнюдь не единственная проблема при покупке жилья с помощью банка. Если до кризиса можно было получить кредит в банке на квартиру в ещё строящемся доме, то теперь такие схемы больше не работают. Важным условием получения ипотечного кредита в тех немногих банках, которые продолжают работать по этой схеме, является свидетельство о праве собственности на квартиру. «Имеется в виду первичное свидетельство собственности, которое может быть оформлено либо на покупателя, либо то, которое застройщик оформляет на себя. Проблема, однако, в том, что подобные свидетельства возможно оформить только на уже абсолютно готовую и зарегистрированную квартиру. Если проект не поставлен на учёт, то получение таких документов просто невозможно», – поясняет Юрий Борисенко. Так что о былой популярности покупки квартир на стадии строительства, похоже, придётся забыть.
Отметим, что в прошлом году развитие ипотечного кредитования шло особенно бурно. К примеру, в 2008 году в Воронежской области были выданы ипотечные кредиты на общую сумму 7 млрд. рублей, что на 14% больше, чем в предыдущем, 2007 году. По словам гендиректора Агентства жилищного ипотечного кредитования области Владимира Кузнецова, ипотека и по сей день остаётся одним из основных источников финансирования строительного рынка области. При этом сегодня только три-четыре воронежских банка продолжают выдавать ипотечные кредиты по ставке 19% годовых. «По нашим данным, примерно 25% всех сделок с жилой недвижимостью в области в прошедшем году совершалось с применением ипотечных кредитов. В связи с уходом с рынка недвижимости профессиональных инвесторов этот процент может серьёзно возрасти», – отмечает Владимир Кузнецов.
Несмотря на многочисленные заявления столичных чиновников о том, что трудности на столичном рынке недвижимости вот-вот закончатся, цены на столичные квартиры продолжают снижаться. По оценкам аналитиков рынка, в январе текущего года долларовые цены на московскую недвижимость снижаются даже сильнее, чем после дефолта 1998 года. По подсчётам аналитиков «ИРН», цены на квартиры в Москве за первый месяц наступившего года снизились на 5,4%. Для сравнения: коррекция цен в предыдущие годы не превышала 2–3% за месяц. Больше всего в условиях кризиса дешевеет низкокачественное жильё: это в первую очередь квартиры в старых панельных домах, в пятиэтажках и ветхом жилом фонде, а также жильё в малопрестижных и спальных районах Москвы.
Примечательно, однако, что на этот раз кризис коснулся и более дорогого жилья: бизнес-класса и элитной недвижимости. По данным «ИРН», за январь этого года стоимость «непрестижной» квартиры в панельном доме снизилась на 6,3% и составила 4,866 тыс. долларов за квадратный метр. Цены на современную, более дорогую панель уменьшились на 5,5% и в денежном выражении составили 5,2214 тыс. долларов за «квадрат». Стоимость квартир в «сталинских» домах понизилась на 4,7% (6,238 тыс. долларов за метр), современный монолит-кирпич подешевел на 5,9% – до 5,975 тыс. долларов за квадратный метр.
Однако подобные цифры фигурируют только в статистических отчётах, а отнюдь не в реальной жизни. На самом деле, как рассказали «Нашей Версии» участники рынка, сегодня сбить объявленную продавцом цену на квартиру в столице можно на 40–60%.
«В подавляющем большинстве столичных компаний по недвижимости начальники отделов продаж получили полномочия снижать объявленную стоимость вплоть до 40%. Если хотите получить ещё большую скидку, то придётся пообщаться уже с начальником департамента. Вообще, сегодня реально получить скидку вплоть до 60%», – рассказал корреспонденту «Нашей Версии» один из сотрудников девелоперской компании, пожелавший остаться неизвестным.
В этой, казалось бы, выгодной схеме приобретения столичной недвижимости есть только одно «но». Подобные преференции могут получить покупатели, которые готовы расплатиться наличными здесь и сейчас. А, учитывая, что в последнее время темпы продаж недвижимости в столице только падают, таких покупателей, похоже, набирается весьма немного. Впрочем, по мнению некоторых экспертов, на столь крайние меры сегодня идут только те компании, которые очень сильно нуждаются в деньгах, в первую очередь те, кто занимался строительством новостроек, поскольку достаточно большое количество объектов строилось в кредит и сегодня девелоперам надо как можно скорее расплатиться с долгами.
«На рынке недвижимости сегодня наблюдается стагнация, – констатирует гендиректор косалтинговой компании RRG Денис Колокольников. – Сделки не проводятся в первую очередь из-за несоответствия пожеланий продавцов и покупателей. Последние, ожидая падения цен, уже не хотят платить за квадратный метр докризисную цену. Продавцы же, в свою очередь, пока не готовы продавать квартиры дешевле». По оценкам эксперта, в ближайшие несколько месяцев стагнация на рынке недвижимости продолжится, однако общее падение цен едва ли превысит 10%.
«Сейчас можно сказать одно: спрос резко сократился, – соглашается директор департамента жилой недвижимости ЗАО «Интеко» Николай Румянцев. – Что касается предложения, то оно увеличилось лишь на вторичном рынке, за счёт инвестиционных квартир, что, естественно, не могло не повлечь за собой некоторого снижения цен. Впрочем, купить квартиру дешевле, чем она стоила до кризиса, можно сегодня и на первичном рынке».
А вот мнения экспертов о том, как долго сохранится такое положение вещей на рынке недвижимости и когда цены на жильё достигнут своего минимума, расходятся. По мнению руководителя центра «ИРН» Олега Репченко, коррекция цен продлится как минимум до лета этого года и за это время столичное жильё подешевеет ещё на 20–25%. «При этом больше всего упадут в цене – на 30% и более – переоценённые объекты, которые стоили дороже своих аналогов», – отмечает Репченко. Впрочем, по мнению директора центра стратегических исследований и национальных жилищных инициатив УК «Мультиброкер», однозначно закладываться на то, что цены продолжат своё падение, не стоит. «Никто из специалистов не может с уверенностью сказать, как поведут себя цены: они могут как упасть, так и подскочить», – рассуждает Дмитрий Андронов. По его словам, сегодня на рынке действуют два вазимоисключающих фактора, один из которых может поспособствовать дальнейшему снижению цен, другой – привести к скачку. С одной стороны, снижение цен на нефть и реальных доходов населения, усиленное ухудшение ситуации в итотечном секторе говорят о том, что большинству граждан сегодня квартиру покупать просто не на что, даже если они в ней очень нуждаются. С другой стороны, сегодня уже большинство крупных девелоперских компаний заявили о снижении объёмов строительства, что существенно сократит количество предложений на первичном рынке. Кроме того, возможно сокращение объёмов и на «вторичке». «В отличие от строителей частные собственники могут ждать долго, не делая существенных скидок. Вплоть до того, что некоторые вообще откажутся от продажи квартиры», – отмечает Андронов.
