// // Прибавку к пенсии можно будет посмертно оплатить квартирой

Прибавку к пенсии можно будет посмертно оплатить квартирой

375

Ставка дольше, чем жизнь

Фото: Сергей Тетерин
Фото: Сергей Тетерин
В разделе

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) собирается предложить пенсионерам новый продукт – обратную ипотеку. Она позволит в старости получать дополнительные доходы. Агентство будет каждый месяц давать пенсионеру в кредит определённую сумму под залог его жилья, а когда заёмщик умрёт, заложенное имущество будет продано, кредит погасится, а оставшаяся сумма достанется наследникам. Обратная ипотека, как считают в АИЖК, позволит заменить пожизненную ренту, когда пожилой человек завещает или продаёт своё жильё людям или организациям, которые обязуются взамен пожизненно его содержать. Успех программы зависит от ставок, под которые будут даваться деньги. Пока, как показывает опыт ипотеки обычной, банки всегда остаются в существенном выигрыше по отношению к гражданам, приобретающим жильё в кредит.

Так называемая обратная ипотека представляет собой следующую схему: АИЖК будет как бы выкупать у пенсионера его жильё, выплачивая ежемесячно ему определённую сумму. Только начислять проценты в этом случае всё равно будет не пенсионер агентству, а агентство пенсионеру. То есть в итоге квартиру АИЖК выкупит дешевле, чем она реально стоит. Когда заёмщик умрёт, заложенное жильё будет продано, а кредит с процентами погашен. Оставшаяся сумма достанется наследникам, которые при желании могут погасить кредит сами и оставить квартиру у себя.

Пилотный проект по обратной ипотеке будет запущен осенью. По его итогам правительство решит, надо ли такую форму кредита распространять по всей стране или нет. Летом будут прорабатываться технические вопросы и оцениваться риски.

Сама по себе схема выглядит выгодной как для пенсионеров, так и для банков. По данным Росстата, в России 30,7 млн пенсионеров. При этом средний размер пенсии составляет 8498 рублей, что не позволяет пожилым людям достойно жить. Повысить пенсии государство не в состоянии, поэтому для многих кредитование под залог жилья было бы существенным подспорьем в жизни. Тем более что стоимость жилья в России достаточно высокая. Однако возникают этические и финансовые вопросы.

Аналогичные программы уже существуют на Западе. В США, например, действует программа Home Equity Conversion Mortgage (ипотека по преобразованию жилищного капитала). Эта программа позволяет увеличивать доходы граждан после выхода на пенсию.

Средняя ставка кредита в Америке – 5,7% годовых. Обратную ипотеку предлагают частные кредиторы, однако государство контролирует цены и предоставляет банкам госгарантии на тот случай, если долг превысит стоимость недвижимости. Тогда государство выкупит у банка кредит, а содержание пенсионера возьмёт на себя. В этом случае банк не сможет выгнать пенсионера на улицу и продать жильё. Впрочем, и в США обратную ипотеку часто называют еat your brick («съешь свой кирпич»), так как, заложив недвижимость, её владелец буквально «проедает» своё жильё.

Американский опыт, впрочем, прижился далеко не везде. Несколько лет назад немецкие кредитные организации попытались перенести американскую модель обратной ипотеки на немецкий рынок. Однако она развивается не так успешно, как хотелось бы: продажа или закладывание недвижимости пожилыми гражданами не соответствует немецкому менталитету. Да и пенсии в Германии позволяют жить безбедно и без обратной ипотеки.

Эксперты считают, что в России доверие к обратной ипотеке, несмотря на мизерные пенсии, будет также сложно завоевать. Люди будут думать, что их квартиру хотят отнять или выкупить по низкой цене, а их самих выставить на улицу. У всех на слуху чёрные риелторы, которые отнимают квартиры у доверчивых, социально незащищённых граждан. С другой стороны, государственная программа, наоборот, поможет вытеснить чёрных риелторов с рынка и устранить мошеннические схемы пожизненной ренты.

По теме

Вопрос лишь в том, какими будут проценты по обратной ипотеке. Ведь не исключено, что они могут быть достаточно высокими и сделать такую форму кредита невыгодной.

Впрочем, и условия обычной ипотеки сейчас оставляют желать лучшего, хотя ипотечное кредитование постепенно набирает обороты.

По данным компании «Миэль», средние ставки по кредитам на покупку квартиры в новых домах установлены на уровне 15–15,5% годовых в рублях и 12,5–13% – в иностранной валюте. При этом у компании объём сделок с применением ипотеки достигает 30%.

На вторичном рынке ситуация получше. Сейчас некоторые банки предлагают кредиты по ставке ниже 10%. Как правило, в этом случае первоначальный взнос должен составлять 50%, кредит должен быть в валюте и на короткий срок. Также при первоначальном взносе 50% и максимальной сумме до 8 млн рублей можно получить ипотечный кредит по программе АИЖК под 10,5% годовых. Сбербанк, например, запустил новый кредитный продукт, который позволяет брать ипотеку под 8% годовых на восемь лет.

В целом до оформления права собственности на квартиру ставки варьируются от 10,5 до 16%. По сравнению с 2010-м в 2011 году ставки снизились на 2–3%. Но до предкризисного уровня пока далеко: в первом полугодии 2008 года средние ставки были 12,5% в рублях и 10,8% в валюте.

Всего по ипотеке покупается 10–30% жилья. По данным международной компании Chesterton, в элитном сегменте сделки с привлечением ипотеки составляют около 1%, в бизнес-классе – менее 10%, в эконом-классе – около 25%.

По данным компании «Кредитмарт», если в начале 2010 года количество банков, выдающих кредиты на квартиры в новостройках, составляло около пяти, то сегодня этим занимаются около 15 кредитных организаций.

И хотя банки рапортуют об увеличении объёмов кредитования и росте рынка, а чиновники регулярно заявляют, что ипотеку надо делать доступнее, получить ипотечный кредит подавляющему большинству граждан России по-прежнему очень сложно. Как правило, банки требуют строгую форму отчётности о ежемесячном доходе по форме 2-НДФЛ. При этом, как рассказал сотрудник одного из банков, для одобрения кредита ежемесячный платёж по нему, как правило, не должен превышать одну треть ежемесячного дохода. Также ипотечные кредиты охотнее всего выдают семейным парам. Лицам, не состоящим в официальном браке, нужно иметь очень высокие доходы, чтобы получить ипотечный кредит.

Так, при стоимости квартиры 6 млн рублей и первоначальном взносе 30% (1,8 млн рублей), при сроке кредита 15 лет ежемесячно необходимо выплачивать в среднем по 23,3 тыс. рублей без процентов. В первые годы проценты будут составлять существенную часть суммы ежемесячного платежа, поскольку начисляются на остаток задолженности. Так что в первые годы заёмщик должен будет платить примерно по 35–40 тыс. рублей в месяц. Таким образом, чтобы получить одобрение банка на получение кредита, ежемесячный доход семьи или одного заёмщика должен составлять не менее 105 тыс. рублей.

Наиболее строгие условия получения кредитов – у госбанков: Сбербанка и ВТБ24. Но и частные банки требуют значительных доходов. Альфа-банк, например, согласно расчётам калькулятора на сайте банка, будет кредитовать при покупке жилья на вторичном рынке под 12,75% годовых при первоначальном взносе 20% на 15 лет. При стоимости квартиры 6 млн рублей ежемесячный доход заёмщика должен составлять не менее 123 тыс. рублей, а ежемесячный платёж – 59,9 тыс. рублей. При сроке кредитования в 25 лет предложение будет ненамного выгоднее. Ставка составит 13,25% годовых, а ежемесячный платёж – 55 тыс. рублей. Общая сумма платежа при покупке квартиры за 6 млн рублей составит целых 16,5 млн рублей.

Опубликовано:
Отредактировано: 04.07.2011 12:32
Копировать текст статьи
Комментарии 0
Еще на сайте
Наверх