Спрос и цены на жильё в России растут, взять ипотечный кредит сегодня легко, как никогда, а воспрявшие риелторы и застройщики уже занялись любимым делом: наперегонки дают прогнозы о том, насколько подорожает жильё, особенно в Москве. Между тем более осторожные эксперты говорят о возможности перегрева рынка недвижимости и надувании очередного ипотечного пузыря. Последние события на мировых фондовых рынках сигнализируют, что лопнуть этот пузырь может очень скоро. Но в России это может закончиться совсем не так, как в развитых странах.
По данным Управления Росреестра по Москве, в столице растёт как количество сделок купли-продажи, так и число ипотечных сделок. Правда, рост этот неравномерный. Так, сделок купли-продажи квартир в апреле было зарегестрировано 9,256 тыс. – на 24,2% больше, чем в марте. Это уровень четвёртого квартала 2007 года, когда цены на столичные квадратные метры начали стремительно расти, напоминает РИА «Новости». Однако сегодня, по данным федерального портала по недвижимости «Мир квартир», Москва – один из немногих российских городов, где цены не растут, а падают. Причём вот уже два месяца подряд. В результате за среднестатистическую квартиру в столице в апреле нужно было заплатить на полмиллиона меньше, чем в феврале: чуть больше 12 млн рублей. Причём цены падают во всех сегментах рынка, что говорит уже об устойчивом тренде, а не об устранении временных перекосов. Но самое неприятное – это происходит в тот момент, когда в Москве строится рекордно мало жилья. Так, по данным Контрольно-счётной палаты столицы, за январь – март в городе было построено всего 200 тыс. квадратных метров жилья, или на 40% меньше, чем в первом квартале 2010 года.
Стоит посмотреть на другие цифры. Так, по данным столичного управления Росреестра, в том же апреле число ипотечных сделок выросло всего на 6,85% и составило 2,088 тыс. транзакций. Разумеется, стоит учесть, что в начале года число ипотечных сделок всегда невелико. Те, кому одобрили ипотечный кредит в предыдущем году, стараются, как правило, купить квартиру до конца года. А в начале года из-за длинных новогодних праздников, особенностей финансирования и прочих факторов ипотечные кредиты почти не одобряются. Учитывая, что с момента одобрения кредита банком до регистрации сделки проходит как минимум три месяца, о реальном положении дел можно будет судить по итогам мая – июня. Однако уже сейчас можно предположить, что особо радостными они не будут.
Дело в том, что сегодня московские, а теперь всё чаще и подмосковные квартиры остаются недоступными для людей среднего достатка даже при ипотечном кредите. Да и сам ипотечный кредит при 12,5–14,4% годовых далёк от того, что можно назвать словом «доступный». При этом банки, снижая, как того требует правительство, ставки по кредитам, одновременно предпринимают меры к сохранению существующей доходности. Так, Сбербанк, запустив в марте программу для отдельных категорий заёмщиков с 8% годовых по ипотечному кредиту на 8 лет (и с первоначальным взносом в 50%), одновременно отказался от дифференцированных платежей по кредиту, оставив лишь аннуитетные.
Отсутствие альтернативы аннуитетным платежам характерно и для других банков, так же как и громогласное оповещение о снижении процентных ставок. В результате, как подсчитало АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), в реальности средневзвешенная ставка по ипотеке на начало марта составляла 12,5%, а к концу года ставка вряд ли опустится более чем на 1%.
За последнюю неделю ВС РФ взяли под контроль пять населённых пунктов в Харьковской области Украины. Согответствующую информацию приводит глава военно-гражданской администрации региона Виталий Ганчев.
Вполне логично, что покупатели квартир в поисках наиболее дешёвых предложений обратились к новостройкам, причём в последнее время – к новостройкам на начальных этапах строительства. По данным столичного управления Росреестра, в апреле зафиксирован 33-процентный рост регистрации договоров долевого участия.
Банки, несмотря на стойкое неприятие новостроек как таковых и на то, что до сих пор не могут распродать попавшие к ним в кризис недвижимые активы заёмщиков, всё же вынуждены поворачиваться лицом к первичному рынку. Правда, делают они это весьма своеобразно: очень часто ипотека выдаётся только на объекты, которые строятся на деньги банка. Что, в свою очередь, в посткризисных реалиях часто означает, что активы компании-застройщика уже находятся в залоге у банка. Вот тут-то, как предупреждает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, и кроется опасность.
По словам аналитика, сейчас пошла новая волна кредитования новостроек. Так, компания «ПИК» рапортует, что в марте у неё 18,2% поступивших от покупателей средств – ипотечные. У «Главстроя» по первому кварталу – 20% ипотечных поступлений. СУ-155 за тот же период также рапортует о росте ипотеки на четверть.
«Почему банки активно накачивают рынок ипотечными деньгами по уже более чем вменяемым ставкам – понятно. Застройщики вместе с активами попали под их полный контроль, выдаваемые покупателям-ипотечникам деньги совершают полный оборот и снова оказываются в карманах банков. В итоге вместо виртуальной квартиры, висящей на шее со времён, когда ею была покрыта задолженность застройщика перед банком, у нас в кулаке оказывается тёпленький и платёжеспособный заёмщик, а также закладная, которую можно перепродать тому же АИЖК. Вместо токсичного актива на балансе мы получаем вполне позитивный активчик», – объясняет Кочетков.
Однако всё может измениться, если нас накроет вторая волна кризиса. А о том, что она вот-вот разразится, говорят всё больше экспертов.
По мнению Кочеткова, в случае прихода «второй волны» на российском рынке недвижимости может случиться классическое «схлопывание» ипотечного пузыря. Дело в том, поясняет аналитик, что повторения кризиса многие застройщики просто не вынесут и их объекты останутся недостроенными. Из-за того, что кредиты для покупателей новостроек выше по ставке, по ним и существует больше вероятностей получить неплательщика. «А вот для покупателя главная неприятность – попасть в конфликт недостроя с кредитом на плечах. Такой покупатель будет крайне заинтересован расторгнуть покупку, так как квартиры-то у него физически нет. Это принципиальное отличие его от «ипотечника» со вторичного рынка, который уже сидит в «своей» квартире», – считает Кочетков.
«То есть, даже несмотря на то что банки кредитуют фактически свои же квартиры, скрытая токсичность этих кредитов никуда не девается. Залог был и остаётся виртуальным, а «ипотечник» гораздо менее скован, чем для случая вторичного рынка. В идеале банк опять запустит руку в закрома Родины и добудет финансирование на достройку. В 2008-м именно банки получили максимальную поддержку. Но вот кто гарантирует, что всё так же будет и во время следующего кризиса?..» – размышляет аналитик. Однако есть опасности и иного рода.
Как уже сказано выше, банки, в первую очередь государственные, под завязку набиты перешедшей к ним собственностью на недвижимость. В случае очередного обострения кризиса к ним прибавятся как строящиеся объекты девелоперов, которых кредитует банк, так и квартиры в этих домах, ипотечные кредиты на которые выдал тот же банк. Вряд ли в этом случае банки повторят подвиг 2008 года по спасению девелоперов (во всяком случае, тех, которые были близки к властям) – на это прежде всего уже не хватит ресурсов. Но в таком случае нас ждёт огосударствление в том или ином виде рынка многоэтажного строительства.
К чему это может привести? Самое очевидное – к снижению цен. Мало того, что банкам невыгодно держать на балансе непрофильные активы – госбанки могут получить прямое указание снижать цены. Однако ограничением тут будут служить высокая себестоимость строительства (вернее, достройки объектов) и сумма выданных кредитов. Учитывая, что .
Однако есть и менее очевидные вещи. Например, выдавливание частных застройщиков из многоэтажного строительства может привести не только к переквалификации их в подрядчиков госбанковских структур, но и к уходу частного сектора в малоэтажное пригородное строительство.
В результате рынок недвижимости может кардинально измениться. Массовым строительством жилья эконом-класса будут заниматься крупные государственные структуры. Рынок элитного жилья и загородный рынок останутся в руках частного бизнеса. Жильё бизнес-класса может быть поделено между частным и государственным застройщиками.
Кстати, в этом случае у государства появляется возможность не только диктовать цены на рынке жилой недвижимости, но и создать наконец адекватный рынок арендного жилья – за счёт строительства госструктурами доходных домов. Увеличить рынок арендного жилья можно будет и за счёт незадачливых ипотечных заёмщиков: если будет принята практика, при которой они останутся в купленном жилье, но уже на условиях аренды.
