Весной текущего года окончательно стало ясно, что рост цен во всех секторах московского рынка недвижимости не только возобновился, но и наверняка эта тенденция продлится ещё не один год.
Всё испортил закон
Катализатором повышения стоимости жилья стал вступивший в действие 1 апреля закон «О долевом строительстве». Как известно, этот закон декларирует разрешение на начало продаж квартир в строящихся домах только после оформления строительной компанией всей необходимой документации на проект. То есть практика прежних лет, когда на реализацию выставлялось жильё «на стадии забора», фактически ушла в прошлое.
В результате за первые два месяца были приостановлены продажи примерно 10—15% новостроек: застройщикам срочно пришлось дооформлять разрешительные документы. Кроме того, банки, опасаясь коллизий на рынке, приостановили кредитование мелких строительных компаний, а средним и крупным повысили процентную ставку на займы. Разумеется, не резко, но всё же заметно сократилось предложение жилья на первичном рынке.
В апреле и мае цены на новостройки росли в среднем на 1—1,5% в месяц, тогда как зимой жильё дорожало примерно на 0,5%. Если эта динамика увеличения стоимости квартир сохранится, то по итогам года можно ожидать увеличения цен на новостройки на 10—15%.
Однако удорожание новостроек было неоднородным по всем сегментам рынка. И в этом отличие современного рынка от правил, царивших на нём ещё 2—3 года назад. В частности, не прекращался рост в элитном сегменте, весь прошедший и нынешний год оставаясь на уровне +1—2% (???) ежемесячно. Отчасти это также было связано с дефицитом новых проектов. Остоженка, Пречистенка, Арбат и Патриаршие пруды освоены девелоперами примерно на 90%, и последние единичные проекты застройщики предпочитают вводить дозированно, чтобы не обрушить рынок и поддерживать на нём постоянный рост цен. В среднем стоимость метра по лучшим элитным улицам (Остоженка, Патриаршие пруды и др.) на май достигла $7 тыс., а по лучшим проектам — $10—12 тыс. за 1 кв. м.
Бизнес отворачивается от бизнеса
А вот в сегменте новостроек бизнес-класса в последние полгода царила настоящая неразбериха. С одной стороны, предложение жилья сокращал дефицит земельных участков (в первую очередь по периметру Третьего транспортного кольца), с другой — спрос упёрся в «потребительский потолок». Средняя цена монолитных новостроек превысила $2,5 тыс. за 1 кв. м, а в самых престижных районах города — на Юго-Западе, Западе и Северо-Западе — достигла $3 тыс. за 1 кв. м. Если учесть, что площадь даже 2-комнатной квартиры в монолитном доме достигает 100 кв. м, то такое жильё при нынешнем уровне цен стоит около $250 тысяч. Как признаются аналитики, средний слой потребителей — основных покупателей такого типа жилья — сегодня уходит с рынка, разочаровавшись в возможности приобретения квартиры в монолитном доме.
Покупай по закону
Кроме того, в последние полгода в первую очередь в Подмосковье зависло много новостроек. Ожидание покупателями своих квартир растянулось на год и более. Неудивительно, что даже при покупке новостроек всё больше людей предпочитают обращаться к риелторам, а не напрямую к застройщикам. Так, по словам Михаила Олейника, руководителя отделения «Добрынинское» агентства недвижимости «Дружба», риелторы, представляя интересы покупателя, сегодня профессионально занимаются проверкой недвижимости с даты возведения дома, готовят и оформляют все необходимые документы, полностью проводят сделку вплоть до регистрации квартиры и передачи её новым владельцам. Некоторые агентства, как, например, «Дружба», по желанию покупателя могут даже внести аванс за понравившуюся квартиру. Кроме того, обратившись в агентство недвижимости, значительно проще и быстрее можно продать свою квартиру. Мы, к примеру, проводим широкомасштабную рекламную кампанию, размещая информацию в 5—7 центральных и профильных газетах, что позволяет продавать квартиры быстро и порой по более высоким ценам, чем предполагал продавец. В этом случае выигрываем и мы, и продавец, поскольку наши услуги стоят от 3 до 5% стоимости квартиры.
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин оценил ситуацию на рынке недвижимости в стране, посчитав закономерным рост стоимости квартир в российских новостройках.
Значительная часть потенциальных покупателей среднего достатка переориентировалась на панельное жильё. Благо застройщики сегодня предлагают множество вариантов такого типа жилья — от простой, без излишеств, серии П3М до домов улучшенной планировки серий И-155 или «Юбилейный». Однако домостроительные комбинаты также либо испытывают хронический дефицит площадок в обжитых районах города, либо земля предлагается им правительством Москвы на тендерах по заоблачным ценам (от $4 млн. за гектар). Разумеется, застройщики в такой ситуации вынуждены уходить на окраины Москвы, чаще всего за МКАД. Последними кварталами комплексной застройки станут Кожухово, посёлки Бутово и Северный, Солнцево. Их освоение закончится к 2007—2008 годам.
Средняя цена на панельные новостройки простых серий достигла на начало мая $1400 за 1 кв. м. Однако эта цифра характерна для проектов на стадии строительства. Квартиры в сданных Госкомиссии домах оцениваются уже на 10—15% дороже. Также на 10—15% дороже обходятся покупателям 1-комнатные квартиры — самый востребованный формат жилья на рынке недвижимости.
Жильё в улучшенных панельных сериях достигает $1800 за 1 кв. м. Однако такие дома расположены ближе к центру (район «Пролетарской», «Ботанического сада», «Речного вокзала»), и потому их стоимость кажется вполне адекватной.
Ипотека остаётся мифом
Не оправдались надежды застройщиков и риелторов на развитие в Москве ипотеки. Участники рынка справедливо рассчитывали, что широкое внедрение среди потребителей ипотечного кредитования станет стимулировать спрос. Риелторы даже подсчитали, что если на рынке до 10% сделок будет проходить по ипотеке, то в этом случае динамика увеличения роста цен на жильё может составить как минимум 2—2,5% ежемесячно. В прошлом году в Москве было выдано всего около 5 тыс. ипотечных кредитов (в основном для покупки квартир на вторичном рынке), в 2005 году, по прогнозам, эта цифра вряд ли превысит 6—7 тыс. кредитов. При этом ежегодно на первичном рынке совершается около 25 тыс. сделок с квартирами, а на вторичном — около 80 тыс. сделок. Таким образом, «проникновение» ипотеки на рынок недвижимости не превысит 6%. Для сравнения: в США и Западной Европе эта цифра в среднем составляет 80%.
Все в область
В этой ситуации как потребители, так и застройщики всё чаще принимали практически единственно правильное решение: уходили в ближнее Подмосковье. Однако и здесь местный рынок следовал за московским, рост цен как на новостройки, так и на вторичный рынок возобновился прошедшей зимой. Причём динамика удорожания недвижимости в ближнем Подмосковье превышала московскую: примерно 8% против 6% соответственно. Таким образом, средняя цена новостроек тут почти вплотную подошла к $1 тыс. за 1 кв. м, а вторичного рынка — и вовсе превысила эту отметку.
Как и прежде, лидерами по удорожанию были города западного квадранта Московского региона — Красногорск, Химки, Одинцово и др. Неудивительно, что в этих городах привычными стали проекты, где цена метра приближалась к $1500 (кирпичные дома небольшой этажности с развитой инфраструктурой).
Как прогнозируют эксперты, на протяжении следующих 6—12 месяцев цены на недвижимость в Московском регионе пусть и вяло, но продолжат расти — как минимум на 0,8—1,2% ежемесячно. Таким образом, по итогам 2005 года удорожание недвижимости составит 10—15% в зависимости от района и типа домов.
