Весной текущего года окончательно стало ясно, что рост цен во всех секторах московского рынка недвижимости не только возобновился, но и наверняка эта тенденция продлится ещё не один год.
Всё испортил закон
Катализатором повышения стоимости жилья стал вступивший в действие 1 апреля закон «О долевом строительстве». Как известно, этот закон декларирует разрешение на начало продаж квартир в строящихся домах только после оформления строительной компанией всей необходимой документации на проект. То есть практика прежних лет, когда на реализацию выставлялось жильё «на стадии забора», фактически ушла в прошлое.
В результате за первые два месяца были приостановлены продажи примерно 10—15% новостроек: застройщикам срочно пришлось дооформлять разрешительные документы. Кроме того, банки, опасаясь коллизий на рынке, приостановили кредитование мелких строительных компаний, а средним и крупным повысили процентную ставку на займы. Разумеется, не резко, но всё же заметно сократилось предложение жилья на первичном рынке.
В апреле и мае цены на новостройки росли в среднем на 1—1,5% в месяц, тогда как зимой жильё дорожало примерно на 0,5%. Если эта динамика увеличения стоимости квартир сохранится, то по итогам года можно ожидать увеличения цен на новостройки на 10—15%.
Однако удорожание новостроек было неоднородным по всем сегментам рынка. И в этом отличие современного рынка от правил, царивших на нём ещё 2—3 года назад. В частности, не прекращался рост в элитном сегменте, весь прошедший и нынешний год оставаясь на уровне +1—2% (???) ежемесячно. Отчасти это также было связано с дефицитом новых проектов. Остоженка, Пречистенка, Арбат и Патриаршие пруды освоены девелоперами примерно на 90%, и последние единичные проекты застройщики предпочитают вводить дозированно, чтобы не обрушить рынок и поддерживать на нём постоянный рост цен. В среднем стоимость метра по лучшим элитным улицам (Остоженка, Патриаршие пруды и др.) на май достигла $7 тыс., а по лучшим проектам — $10—12 тыс. за 1 кв. м.
Бизнес отворачивается от бизнеса
А вот в сегменте новостроек бизнес-класса в последние полгода царила настоящая неразбериха. С одной стороны, предложение жилья сокращал дефицит земельных участков (в первую очередь по периметру Третьего транспортного кольца), с другой — спрос упёрся в «потребительский потолок». Средняя цена монолитных новостроек превысила $2,5 тыс. за 1 кв. м, а в самых престижных районах города — на Юго-Западе, Западе и Северо-Западе — достигла $3 тыс. за 1 кв. м. Если учесть, что площадь даже 2-комнатной квартиры в монолитном доме достигает 100 кв. м, то такое жильё при нынешнем уровне цен стоит около $250 тысяч. Как признаются аналитики, средний слой потребителей — основных покупателей такого типа жилья — сегодня уходит с рынка, разочаровавшись в возможности приобретения квартиры в монолитном доме.
Покупай по закону
Кроме того, в последние полгода в первую очередь в Подмосковье зависло много новостроек. Ожидание покупателями своих квартир растянулось на год и более. Неудивительно, что даже при покупке новостроек всё больше людей предпочитают обращаться к риелторам, а не напрямую к застройщикам. Так, по словам Михаила Олейника, руководителя отделения «Добрынинское» агентства недвижимости «Дружба», риелторы, представляя интересы покупателя, сегодня профессионально занимаются проверкой недвижимости с даты возведения дома, готовят и оформляют все необходимые документы, полностью проводят сделку вплоть до регистрации квартиры и передачи её новым владельцам. Некоторые агентства, как, например, «Дружба», по желанию покупателя могут даже внести аванс за понравившуюся квартиру. Кроме того, обратившись в агентство недвижимости, значительно проще и быстрее можно продать свою квартиру. Мы, к примеру, проводим широкомасштабную рекламную кампанию, размещая информацию в 5—7 центральных и профильных газетах, что позволяет продавать квартиры быстро и порой по более высоким ценам, чем предполагал продавец. В этом случае выигрываем и мы, и продавец, поскольку наши услуги стоят от 3 до 5% стоимости квартиры.
Куриное мясо, традиционно считавшееся одним из наиболее доступных источников белка, продолжает дорожать. При этом увеличение импорта не компенсирует сокращение отечественного производства.
Значительная часть потенциальных покупателей среднего достатка переориентировалась на панельное жильё. Благо застройщики сегодня предлагают множество вариантов такого типа жилья — от простой, без излишеств, серии П3М до домов улучшенной планировки серий И-155 или «Юбилейный». Однако домостроительные комбинаты также либо испытывают хронический дефицит площадок в обжитых районах города, либо земля предлагается им правительством Москвы на тендерах по заоблачным ценам (от $4 млн. за гектар). Разумеется, застройщики в такой ситуации вынуждены уходить на окраины Москвы, чаще всего за МКАД. Последними кварталами комплексной застройки станут Кожухово, посёлки Бутово и Северный, Солнцево. Их освоение закончится к 2007—2008 годам.
Средняя цена на панельные новостройки простых серий достигла на начало мая $1400 за 1 кв. м. Однако эта цифра характерна для проектов на стадии строительства. Квартиры в сданных Госкомиссии домах оцениваются уже на 10—15% дороже. Также на 10—15% дороже обходятся покупателям 1-комнатные квартиры — самый востребованный формат жилья на рынке недвижимости.
Жильё в улучшенных панельных сериях достигает $1800 за 1 кв. м. Однако такие дома расположены ближе к центру (район «Пролетарской», «Ботанического сада», «Речного вокзала»), и потому их стоимость кажется вполне адекватной.
Ипотека остаётся мифом
Не оправдались надежды застройщиков и риелторов на развитие в Москве ипотеки. Участники рынка справедливо рассчитывали, что широкое внедрение среди потребителей ипотечного кредитования станет стимулировать спрос. Риелторы даже подсчитали, что если на рынке до 10% сделок будет проходить по ипотеке, то в этом случае динамика увеличения роста цен на жильё может составить как минимум 2—2,5% ежемесячно. В прошлом году в Москве было выдано всего около 5 тыс. ипотечных кредитов (в основном для покупки квартир на вторичном рынке), в 2005 году, по прогнозам, эта цифра вряд ли превысит 6—7 тыс. кредитов. При этом ежегодно на первичном рынке совершается около 25 тыс. сделок с квартирами, а на вторичном — около 80 тыс. сделок. Таким образом, «проникновение» ипотеки на рынок недвижимости не превысит 6%. Для сравнения: в США и Западной Европе эта цифра в среднем составляет 80%.
Все в область
В этой ситуации как потребители, так и застройщики всё чаще принимали практически единственно правильное решение: уходили в ближнее Подмосковье. Однако и здесь местный рынок следовал за московским, рост цен как на новостройки, так и на вторичный рынок возобновился прошедшей зимой. Причём динамика удорожания недвижимости в ближнем Подмосковье превышала московскую: примерно 8% против 6% соответственно. Таким образом, средняя цена новостроек тут почти вплотную подошла к $1 тыс. за 1 кв. м, а вторичного рынка — и вовсе превысила эту отметку.
Как и прежде, лидерами по удорожанию были города западного квадранта Московского региона — Красногорск, Химки, Одинцово и др. Неудивительно, что в этих городах привычными стали проекты, где цена метра приближалась к $1500 (кирпичные дома небольшой этажности с развитой инфраструктурой).
Как прогнозируют эксперты, на протяжении следующих 6—12 месяцев цены на недвижимость в Московском регионе пусть и вяло, но продолжат расти — как минимум на 0,8—1,2% ежемесячно. Таким образом, по итогам 2005 года удорожание недвижимости составит 10—15% в зависимости от района и типа домов.
