В Минстрое придумали, как избавиться от проблемы аварийного жилья. На днях ведомство представило новый законопроект, кардинально меняющий сам принцип расселения обитателей разваливающихся домов. Главным новаторством документа стало то, что малоимущие граждане, являющиеся ныне собственниками аварийного жилья, новые квартиры будут получать не в собственность, а по социальному найму.
Как обычно заявляется, проблема аварийного и ветхого жилья в России уходит корнями ещё в 90-е годы. Тогда государству было не до проведения капитального ремонта жилищного фонда, в результате чего недвижимость, которая на самом деле могла бы ещё служить годами, стала стремительно ветшать.
Кивать на лихие 90-е сегодня, конечно, проще всего. Однако не стоит забывать о том, что и за время «тучных» нулевых количество аварийного и ветхого жилья в стране продолжало увеличиваться. А это означает, что решение проблемы так и не было найдено. По крайней мере за последнее десятилетие чиновники могли хотя бы переломить тенденцию роста аварийного жилья. Могли, но не сделали. Кстати, на эту недоработку Владимир Путин указывал Минстрою ещё в 2013 году, когда только создавалось ведомство. «Вы назначены совсем недавно, и поэтому, естественно, ожидания большие. И за то, что что-то не сделано, к вам и претензий нельзя предъявить. Но если в этой сфере мы будем наблюдать то, что происходит сейчас, то эти претензии быстро появятся», – наставлял тогда Владимир Путин Михаила Меня.
Избавить себя от возможных претензий в ведомстве Меня, похоже, решили не делом, но словом. Новый законопроект «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда» призван существенно упростить жизнь чиновникам, а малообеспеченных граждан лишить права собственности на квартиры.
Инвесторов ищите сами
Главное новаторство представленного документа заключается в том, что отныне предлагается изменить сам порядок расселения аварийных домов.
Чиновники как будто говорят: домов, признанных аварийными после 2012 года, для них больше не существует. Вернее, они существуют, но нести за них полную ответственность в Минстрое не собираются.
Малоимущим гражданам предлагается давать новое жильё по договору социального найма, то есть де-факто речь идёт о лишении их права собственности. Если же владельцы аварийного жилья не попадают в категорию малоимущих, собственных средств на покупку новой квартиры у них нет, а земельный участок, на котором стоит их дом, стоит недорого, то им предлагается переехать в новое жильё на условиях некоммерческого найма. Это значит, что помимо ежемесячных платежей по квартплате, людям придётся ещё и оплачивать аренду этого жилья. Как подсчитали в Минстрое, средняя стоимость аренды квартиры площадью
60 квадратных метров составит примерно 5 тыс. рублей.
Если же граждан не устраивает ни один из этих вариантов, есть ещё один выход. Собственникам аварийного жилья Минстрой предлагает самостоятельно (!) найти инвесторов под новый девелоперский проект, реализовав земельный участок, на котором находится их – ныне аварийный – дом. Ну, например, застройщику можно предложить построить дом большей этажности, за счёт чего собственники смогут выручить деньги и купить себе новое жильё. Всё бы ничего, только вот, по словам директора центра ОНФ «Народная экспертиза» Николая Николаева, сегодня в небольших городах доля земельных участков в стоимости жилья едва ли превышает 10%, а следовательно, и доходы граждан от, возможно, привлечённых инвестиций будут не велики.
В субъектах РФ складывается непростая ситуация с аварийным жильем. Более сотни миллионов «квадратов» изношены более чем на 70%, а средств на расселение нет.
Желание чиновников протолкнуть именно эту редакцию законопроекта объясняется просто: по оценкам экспертов, количество аварийных домов в ближайшие годы продолжит расти. К 2035 году аварийными в стране будут признаны около 100 млн квадратных метров жилья. А ведь даже по программе переселения аварийных домов к сентябрю 2017 года планируется расселить лишь 11 млн квадратных метров, которые были признаны аварийными до 2012 года.
Пострадают самые бедные
По мнению экспертов, если законопроект будет принят в его нынешнем виде, то он в первую очередь ударит по небогатым людям, проживающим в регионах. Именно там в связи с наступившим финансовым кризисом в бюджетах может просто не оказаться средств для выполнения программы по расселению аварийных домов.
«Полностью программу не прикроют, но можно ожидать её сокращения на 30–40% и перераспределения средств на ремонт ветхого фонда до лучших времён. В дотационных регионах эта программа вообще может быть свёрнута, в более крупных центрах есть надежда на то, что снижение не окажется слишком резким, но секвестировать расходы точно придётся. Сейчас дефицит составляет около 11 млрд рублей, и у регионов нет средств на его покрытие на фоне роста безработицы и урезания социальных программ», – рассуждает управляющий партнёр компании «М9 development» Максим Морозов.
Напомним, что последние 20 лет площадь аварийного жилья ежегодно увеличивается в среднем на 1,3 млн квадратных метров. По итогам 2013 года, согласно официальным данным, положение незначительно улучшилось. Однако улучшения в пределах 4–5 млн квадратных метров едва ли могут претендовать на перелом общего тренда. Кроме того, на фоне уменьшения количества аварийного жилья немного выросло количество жилья ветхого.
Если же рассмотреть статистику не в абсолютных величинах, а в процентах, то разница окажется ничтожной. Так, в 2012 году совокупная доля ветхого и аварийного фондов составляла 3%, а по предварительным данным за 2013 год – 2,8%.
Не исключено, что в этом году этот показатель существенно вырастет. Ведь, даже по официальным прогнозам Минстроя, темпы строительства жилья в этом году могут снизиться на 15%.
«Всё это позволяет сделать только один вывод: на сегодняшний день Минстрой не справляется с поставленными задачами президента», – резюмирует руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Санкт-Петербургского регионального штаба ОНФ Павел Созинов. Кстати, на общественных слушаниях, прошедших недавно в Общественной палате, представители экспертного сообщества и общественных организаций достаточно негативно восприняли законодательную инициативу Минстроя. Только вот будут ли в ведомстве отказываться от неё – большой вопрос. Ведь для других, куда более верных способов решения проблемы – своевременного проведения капремонта и строительства нового жилья – времени больше нет.
Мнение
Владимир ЗИМОХИН, замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»:
– В настоящее время при изъятии жилых помещений у собственников можно гарантировать только право выкупа. Но государственный орган или орган местного самоуправления при расселении аварийного дома может предоставить собственникам другие жилые помещения. Однако это возможно при условии, что вопрос будет решён с согласия владельца изымаемой квартиры. При этом другое жилое помещение должно предоставляться на праве собственности.
Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях, в том числе по договору социального найма. Также собственнику может быть предоставлена денежная компенсация. В случае если собственник не согласен с заменой жилого помещения или денежной компенсацией, орган государственной власти или местного самоуправления может обратиться в суд с иском о выкупе.
Тем не менее следует учитывать, что теоретически собственники жилых помещений могут самостоятельно принять решение о реконструкции жилого дома. Но реализовать это на практике очень сложно.
