Ведущие российские банки намерены вернуться к практике получения комиссий от девелоперов за выдачу заемщикам льготных ипотечных кредитов, но застройщиков это не устраивает. Сложившаяся на рынке ситуация может привести к росту цен на недвижимость, а на финансовые организации уже поступают жалобы в ФАС.
Как сообщает издание РБК, решение властей изменить параметры льготной ипотеки вызвало противоречия между банками и застройщиками. Банки начали корректировать свои программы таким образом, что это противоречит интересам девелоперов: они соглашаются на оформление льготной ипотеки по сниженной ставке только для тех заемщиков, которые приходят от застройщиков-партнеров, чтобы получить от последних комиссионные.
На такой шаг пошли сразу несколько крупных российских банков: первым стал Сбербанк, за ним последовали ВТБ, «Открытие», Альфа-банк и Промсвязьбанк.
Некоторые финансовые организации установили другие ограничения для государственных программ: так, например, в Совкомбанке действует льготная ипотека для объектов от застройщиков-партнеров при условии, что первоначальный взнос составляет менее 50% от стоимости квартиры. В Газпромбанке вовсе сохранили возможность взять ипотеку по сниженной ставке только для зарплатных клиентов. Другие банки подтвердили изданию, что тоже изучают возможность изменения программ льготной ипотеки или уже это сделали.
Нерентабельные кредиты
Сбербанк и ВТБ объясняли решение изменить условия выдачи льготной ипотеки тем, что правительство ужесточило требования к таким кредитам. В частности, с 1 января 2024 года первоначальный взнос по льготной ипотеке (до 8% годовых) повысили до 30%. Ранее он составлял 20%, а до этого – 15%. Что касается максимальной суммы кредита, ранее жители Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти могли рассчитывать на 12 миллионов рублей, но ее срезали вдвое, уравняв перечисленные регионы с другими субъектами, где лимит составляет 6 миллионов рублей. С учетом нынешних цен на жилье это значительно ограничивает выбор объектов. При этом условия семейной ипотеки не пересматривались, однако изменения, которые предприняли банки, затронули и ее.
Финансовые организации в данном вопросе не устраивает изменение порядка получения государственной субсидии, из-за которого при ключевой ставке в 16% годовых рентабельность выдачи таких кредитов для них существенно снизилась.
Максимальная ставка по ипотечным кредитам с господдержкой ограничивается постановлением властей, а разница между ней и рыночной ставкой компенсируется банку из госбюджета. Размер компенсации рассчитывается исходя из уровня ключевой ставки с надбавкой за вычетом ставки по кредитному договору. Принятые в сентябре и декабре постановления правительства привели к сокращению размера надбавки для расчета возмещения банкам, а вот ключевая ставка резко выросла: с 7,5% до 16%. Соответственно, разрыв между льготными и рыночными ставками по ипотеке увеличился, а размер надбавки, напротив, снизился. И в этих условиях банки стремятся переложить часть расходов на застройщиков.
Росавиация запретила российским авиаперевозчикам выполнять перелеты в Израиль, Иорданию и Ирак на фоне ситуации на Ближнем Востоке. Накануне Иран нанес по Израилю удар с использованием более 200 беспилотников и ракет.
Застройщики против банков
Девелоперы ожидаемо сопротивляются действиям кредитных организаций. Как указывает газета «Известия», на сегодняшний день 80% рынка новостроек приходится на пять крупнейших застройщиков: это ПИК, ГК «Самолет», «Группа ЛСР», холдинг Setl Group и ГК ФСК – именно они лидировали по вводу жилья в 2023 году. Сейчас компании начинают предпринимать ответные шаги. Так, например, в Setl Group заявили об отказе работать с банками, изменившими параметры выдачи ипотеки с господдержкой. Сейчас застройщик ведет переговоры с банками и ищет варианты, которые устроили бы и клиентов, и кредиторов.
11 января группа ПИК сообщила на своем сайте, что клиенты с ипотекой от Сбербанка не могут рассчитывать на программы с господдержкой. В банке, в свою очередь, отметили, что подавляющее большинство девелоперов продолжают с ним сотрудничать.
РБК указывает со ссылкой на представителя одной из крупнейших девелоперских компаний, что последняя продолжит сотрудничать с банками по всем ипотечным программам, но для покупателей будут вводиться разные условия. В частности, при выборе клиентом банка, который установил комиссию для льготной ипотеки, покупка обойдется дороже, чем при оформлении кредита в банке, сохранившем прежние условия.
Заплатит покупатель?
Как указывают представители рынка, если застройщикам придется выплачивать банкам комиссии, на них ляжет дополнительная финансовая нагрузка, которая составит 5-6.8% от стоимости недвижимости. Эти расходы могут компенсироваться из собственной прибыли компаний. Но с большей долей вероятности их включат в цену жилья. Таким образом, комиссия, которую формально введут для девелоперов, скорее всего, в полном объеме ляжет на заемщиков, покупающих квартиры в новостройках. Таким образом, цены на недвижимость вновь поднимутся, а льготная ипотека, которая привлекает россиян за счет низких ставок, станет менее интересной для некоторой части заемщиков. Тем, кто собирался брать ипотеку с господдержкой, по всей видимости, придется либо смириться с ростом цен, либо накопить большую сумму для первоначального взноса.
На данный момент комиссии для застройщиков еще не приобрели массовый характер, поэтому у россиян, которые собирались решать квартирный вопрос, еще есть возможность успеть воспользоваться субсидируемой ставкой и купить жилье по старым ценам.
ФАС и компромиссы
По данным «Известий», на банки, которые намерены ограничить выдачу ипотеки по льготным программам, пожаловались в Федеральную антимонопольную службу. В ведомстве сообщили, что обращения будут рассмотрены в установленном порядке. При этом не уточняется, поступили они от граждан или от застройщиков.
ФАС может возбудить дело о нарушении конкуренции в отношении крупнейших российских банков. Введение комиссий для девелоперов за реализацию льготных ипотечных кредитов может быть расценено как навязывание невыгодных условий договора. За это предусмотрен штраф, размер которого составляет 2,5-3 миллиона рублей.
Кроме того, ведомство может дать оценку действиям банков на предмет заключения антиконкурентных соглашений, которые приводят к разделу рынка. Подобные практики запрещает статья 11 закона «О защите конкуренции». За это нарушение тоже предусмотрен административный штраф в размере до 0,03 от выручки от реализации продукта.
Не исключено, что действия банков приведут и к негативной реакции со стороны ЦБ. Регулятор, как сообщили в его пресс-службе, изучает «новые практики» участников рынка.
С одной стороны, эксперты оценивают сложившуюся ситуацию как беспрецедентную: впервые между застройщиками и банками возникла открытая конфронтация. С другой – по мнению аналитиков, участники рынка все равно попытаются прийти к компромиссу, и вряд ли нынешнее положение существенно отразится на объемах льготной ипотеки.
