Минфин внес проект правительственного постановления о повышении первоначального взноса по ипотечным кредитам с господдержкой. Ведомство считает, что он должен быть увеличен до 25% от стоимости договора. Скорее всего, условия льготной ипотеки поменяются в 2024 году, но есть вероятность, что нововведения вступят в силу уже в декабре. Увеличенный размер первого взноса – не единственное нововведение, неприятное для заемщиков.
В минувший уикенд, 2 декабря, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, курирующий вопросы строительства, высказался по поводу возможного повышения первоначального взноса по ипотечным кредитам с господдержкой. Он обратил внимание, что объем выдачи ипотеки в России в 2023 году составит, согласно прогнозам, 3,5 триллиона рублей, а ввод жилья по стране достигнет 104 миллионов квадратных метров. Хуснуллин указал на «очень большой объем выдачи ипотеки», сообщив о «мерах по увеличению первоначального взноса», принимающихся властями. Эти шаги, по словам вице-премьера, призваны урегулировать объем выдачи ипотечных кредитов до окончания срока действия программ с господдержкой.
В Центробанке также указывали, что субсидируемые государством ипотечные программы в значительной степени способствуют перегреву рынка в сегменте первичной недвижимости.
Слишком долго на рынке сохранялась ситуация, когда ипотеку взять было очень просто – гораздо сложнее для многих заемщиков, привлеченных выгодными ставками, оказалось ее выплачивать.
В виде исключения
Как сообщает газета «Известия» со ссылкой на собственный источник, знакомый с ситуацией, пресловутое повышение первоначального взноса коснется не всех льготных программ. Исключение, судя по всему, составят семейная ипотека и ипотека для жителей новых регионов.
Напомним, в 2023 году для населения ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областей начала действовать льготная ипотека под 2% годовых. Она распространяется на покупку жилья и строительство дома, а у жителей Херсонской области, у которых имеются жилищные сертификаты, есть возможность приобрести недвижимость и на территории других субъектов РФ – конкретный регион прописан в сертификате. Для того, чтобы воспользоваться программой, у заемщика должно быть гражданство РФ. Размер кредита ограничивается 6 миллионами рублей. Ипотека предоставляется, если у заемщика накоплен первоначальный взнос в размере 10% от стоимости договора.
Что касается семейной ипотеки, ее могут получить семьи с детьми по ставке 6% годовых. Распространяется программа только на новостройки и строительство/покупку от застройщика частных домов. Заемщику понадобится внести первоначальный взнос в размере 20% от стоимости договора.
Изначально первый взнос составлял 15%, но в сентябре 2023 года его повысили до 20%.
Для остальных категорий льготных кредитов первоначальный взнос вырастет, предположительно, до 25%. Обсуждался вариант с 30%, но, как сообщили изданию в Госдуме, все же было решено ограничиться меньшей цифрой.
Срежут лимиты
Еще одно новшество, предложенное Минфином – снижение максимального размера кредита по льготной ипотеке в два раза. Этот пункт касается Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где лимит установлен на уровне 12 миллионов рублей. Минфин считает, что нужно уменьшить эту цифру до 6 миллионов рублей – такой порог действует во всех остальных регионах. Но этот вопрос пока находится на этапе обсуждения.
Решение действующего российского лидера Владимира Путина о выдвижении на выборах президента РФ в 2024 году поддержал известный фигурист Петр Чернышев.
Как полагают некоторые эксперты, если лимиты будут срезаны в регионах, на которые приходится большинство заемщиков, даже в случае роста первоначального взноса его объем будет относительно небольшим – 1,5 миллиона рублей. Заемщики, не имеющие собственных средств для оформления ипотеки, без проблем смогут получить нужную сумму в виде потребительских кредитов в других банках.
Центробанк пытается бороться с подобной практикой – использование кредитных средств в качестве первоначального взноса по ипотеке ведет к закредитованности населения, и заемщикам приходится гасить два займа одновременно.
По данным ЦБ, во II квартале 2023 года на ипотеку с кредитными средствами в качестве первоначального взноса приходилось 3,5% займов, а на 1 октября – уже 6,4%. Регулятор проводит с банками, допускающими подобное, надзорную работу, чтобы убедиться, что риски оцениваются адекватно. Кроме того, значительно возросла доля заемщиков, которые отдают в счет погашения кредитов большую часть своего дохода.
Специалисты отмечают, что, с одной стороны, сокращение предельного лимита по льготным ипотечным кредитам в Москве и Санкт-Петербурге выглядит целесообразным. Это поможет сэкономить бюджетные средства. Однако, покупая квартиру в Москве, бывает сложно уложиться и в нынешние рамки, не говоря уже об урезанных.
От массовой к адресной
Вышеописанные меры призваны не допустить формирования ипотечного пузыря на рынке российской недвижимости, а также охладить кредитование, чтобы стабилизировать уровень инфляции и снизить риски закредитованности населения.
Как считают эксперты, увеличивать первоначальный взнос следует постепенно, чтобы понять, как рынок реагирует на эти шаги. Не исключено, что уже на фоне слухов о повышении первого взноса может произойти всплеск выдачи льготной ипотеки, как и сразу после этого повышения – заемщики будут опасаться, что планку поднимут еще выше, и они лишатся возможности получить кредит с господдержкой. Но всплеск этот будет краткосрочным.
По мнению специалистов, повышения до 25% вполне достаточно, потому что при более высоком первом взносе ипотека превратится в продукт для обеспеченных граждан.
Разумеется, большинство россиян негативно воспримут решение властей об увеличении размера первоначального взноса по субсидируемым программам. Прежде всего, оно отразится на заемщиках с относительно невысоким уровнем дохода. В то же время, доля клиентов, допускающих просрочки по кредитам, не будет расти.
Что касается новых регионов, для них, как считают эксперты, важно сохранить прежние условия льготной ипотеки. Во-первых, нужно поддержать застройщиков, которые будут вести там восстановительное строительство. Во-вторых, в ЛНР, ДНР, Запорожскую и Херсонскую область нужно привлекать не только деньги, но и население. К тому же, доходы жителей этих территорий могут быть ниже, чем у других россиян.
В Центробанке предложения Минфина поддерживают. Регулятор пока не получил проект постановления, но в целом считает, что льготные программы должны носить не массовый, а адресный характер, то есть, предназначаться более узкому кругу заемщиков. Повышение первоначального взноса, как полагают в ЦБ, поможет предотвратить попадание заемщиков в долговую яму. Большой первоначальный взнос – это показатель того, что потребитель в состоянии будет выполнять свои обязательства по кредиту в будущем. К тому же, чем больше его размер, тем меньше сумма ипотеки, а значит, гасить ее будет легче.
