Попытка решить жилищный вопрос может дорого обойтись во всех смыслах. Власти понуждают банки снижать ставки и увеличивать выдачу кредитов. Банки, чьи резервы растут не столь шустро, сдерживают натиск путём жёстких требований к заёмщикам. Граждане же, хоть и побитые кризисом, по-прежнему считают главным счастьем получение кредита. О цене вопроса многие задумываются слишком поздно: когда под угрозой сама крыша над головой.
«Никогда ещё ставки по ипотечным кредитам не были столь низки!» – восклицает реклама. И правда – минимальная ставка у госбанков и банков, работающих по программе государственного АИЖК, начинается с 10,5% на срок до 30 лет.
Правда, мелкими буквами написано, что это нижняя планка коридора: как правило, в 10,5–12,5%. И для того, чтобы получить кредит на таких условиях, нужно иметь достойную «белую» зарплату, достаточно долго работать в стабильной компании (ещё лучше – в госкомпании или госучреждении), быть в возрасте примерно 35 лет и обладать достаточными накоплениями – как правило, в размере от 20–30% стоимости приобретаемого жилья.
На деле, конечно, ставка оказывается 12,5%, а то и 13,5%, срок кредитования в 30 лет редко к кому может быть применим. Но даже при кредите в заявленных рекламных параметрах переплата за квартиру оказывается такова, что стоит серьёзно задуматься о его целесообразности.
Всё дело тут в особенностях аннуитетных платежей, то есть платежей, которые остаются одинаковыми весь срок кредита. Дело в том, что проценты начисляются на остаток задолженности. То есть, если вы взяли в долг, условно говоря, 100 тыс. рублей с ежемесячной выплатой 1 тыс. рублей так называемого тела кредита (полученной вами суммы), то уже на второй месяц проценты будут исчисляться из 100 000 – 1 000 = 99 000 рублей. Это, конечно, справедливо, но в результате получается, что первые платежи гасят только проценты и лишь в конце идёт выплата тела долга.
Возьмём даже самый идеальный случай: идеальный заёмщик получает кредит на идеальных условиях для покупки самой дешёвой столичной квартиры – «однушки» за 4 млн 500 тысяч. Итак, квартира ценой в 4 млн 500 тыс. рублей со взносом заёмщика в 20% цены квартиры (900 тыс. рублей) под 10,5% годовых на 20 лет обойдётся в итоге в… 9 526 002,22 рубля, или 211,69% стоимости квартиры! Но и это не всё: мы же помним, что банк дал не полную стоимость квартиры, а только 80% её, то есть
3 млн 600 тыс. рублей? А вернуть банку придётся 8 626 002,22 – почти в 2,4 раза больше, чем брали!
Но это, повторим, идеальный кредит. В реальности придётся заплатить более 250% стоимости квартиры, а банку придётся вернуть почти в 2,9 раза больше, чем брали.
Покупка втридорога ещё не самое страшное, что может ожидать мечтающих об улучшении своих жилищных условий граждан.
Правда, последний вариант после кризиса выпал из предложений крупных банков. И хотя проценты по таким кредитам сравнимы с процентами по потребительскому кредитованию – 16,5–18,5%, а то и более – востребованность их велика. Но и подводных камней на этом пути больше.
Слова украинского лидера о готовности согласиться на помощь союзников в кредит в случае отсутствия иных вариантов оценили в Госдуме с практической точки зрения.
Так, автор этого материала искала подобный кредит для покупки земельного участка под строительство дома.
Искомые 3 млн 500 тыс. известный госбанк готов был предоставить под 18,5% на 20 лет с условием, что сама квартира будет оценена его специалистом не менее чем в 5 миллионов. При этом последующая продажа квартиры возможна только по цене банка. Которая, как признался его сотрудник, выше рыночной. Платить ежемесячно придётся по 55 тыс. с хвостиком, а в случае если кредит не будет погашен досрочно, за два десятка лет банку придётся отдать почти три цены квартиры. Дороговато. Да ещё сам менеджер банка признался, что требования к заёмщику у них строгие.
Но банки поскромнее вовсе не требуют подтверждения дохода – правда, ставки у них ещё выше. Так, банк, аффилированный с известным фондовым брокером, предлагает кредит под залог недвижимости под 20% годовых – но всего на пять лет. Ипотечный калькулятор показывает, что выплаты в этом случае превысят 90 тыс. рублей в месяц, а банк успеет получить за срок кредита дополнительно более 40% стоимости квартиры.
Между тем на поиски в Интернете среагировала контекстная реклама – и все интернет-страницы запестрели предложением кредита в кратчайшие сроки и с соблазнительными опциями. Некий банк, с названием, схожим «до степени смешения», как пишут антимонопольные органы, с одним из пионеров потребительского кредитования в России, предлагает кредиты под залог недвижимости без подтверждения дохода с принятием решения в три дня – и даже готов получать лишь проценты до продажи квартиры в течение от трёх месяцев до трёх лет!
Проценты, указано на сайте этого благодетеля, составят от 2,5% в месяц. То есть 30% в год. Причём начисляются они на всю сумму кредита, а не на остаток. «Ну, вы же не платите при этом сам кредит», – объясняет сотрудница банка. То есть речь в любом случае идёт об отсрочке выплаты самого долга. Что ж, в таком случае и повышенные проценты оправданны – хотя 30% годовых кажется всё же многовато. Однако попытка рассчитать выплаты на калькуляторе сайта банка приводит к ещё одному неприятному открытию – калькулятор рассчитывает ежемесячные выплаты по 3,5% суммы кредита! А это уже, на минуточку, 42% в год.
Дальше – больше. Журналистское любопытство приводит на раздел сайта под названием «Партнёрам». И тут выясняется, что банк… вовсе и не банк! А всего лишь посредник настоящего банка (который занимает место в шестой сотне рейтинга банков ЦБ). Звонок в банк – там и понятия не имеют о своём помощнике. Хотя после пересылки им ссылки на сайт со сканом договора за подписью вице-президента банка признают: да, есть такое соглашение, но заключал его вице-президент от себя лично!
Но к этому времени «помощник» уже успевает признаться, что кредит он будет выдавать от своего лица. «Мы располагаем собственными средствами», – гордо заявляет сотрудница этого, как выяснилось, ООО. На вопрос о судьбе заложенного жилья, в случае если это ООО закроется, она, впрочем, не ответила. Это при том, что квартиру можно будет элементарно отобрать – заёмщик абсолютно беззащитен. Зато сообщила, что заключить можно не только договор ипотеки, но и договор купли-продажи с обратным выкупом – в этом случае проценты будут ниже.
В Союзе заёмщиков и вкладчиков сообщению о существовании такой конторы не удивились.
«Сейчас рынок недвижимости пошёл в рост, поэтому появились конторы, целенаправленно собирающие жильё с рынка таким способом», – говорит глава объединения Владислав Кудинов. Сейчас союз помогает нескольким заёмщикам одного небольшого банка, который выдаёт кредиты исключительно под залог недвижимости, в том числе с отсрочкой выплат по телу кредита. И, по словам Кудинова, условия его таковы, что заёмщику очень трудно их не нарушить. «Например, касса банка работает лишь до 16 часов, а больше внести очередной платёж негде, – рассказывает Кудинов. – А штрафные санкции за опоздание – 1% суммы кредита в день».
Но у банка есть всё же контролирующие органы: ЦБ, ФСФР, Роспотребнадзор, в конце концов. Исчезнуть ему тоже трудно: процесс ликвидации банка – процедура весьма сложная. А ООО может быть продано в течение часа фирме-однодневке, записанной на сибирского бомжа, – и ищи ветра в поле.
При этом предложение заключить договор купли-продажи с обратным выкупом Кудинов считает изначально обманным. «Да и ипотечный договор, не исключаю, предложат заключить с физическим лицом», – говорит он. Физическое лицо не имеет право выдавать кредиты, так как данная деятельность лицензируема, а предоставление займа также недопустимо, потому что при систематическом (два и более) получении дохода (процентов) от указанного вида деятельности такая деятельность может быть признана предпринимательской, что может повлечь за собой применение статьи 171 УК РФ.
В общем, и так нехорошо, и эдак чревато. Но что же делать – копить на квартиру до старости?
Вообще-то ответ на это дан в Германии, где банковская ипотека, в отличие от придумавших её США, не распространена. Немцы предпочитают именно что копить – с помощью строительно-ссудных касс, отдалённо напоминающих советские жилищные кооперативы: после накопления первого взноса человек живёт в квартире, за которую продолжает выплачивать деньги.
Проценты при этом мизерные, так как кредитование не банковское. Помощь правительства и местных властей в виде снижения платежей для малоимущих, молодёжи, для родивших второго и более ребёнка «встраивается» в систему легко и без нарушения рыночной структуры. А главное, Германия лидирует по дешевизне жилья в Европе: за 10–15 тыс. евро можно купить вполне приличную квартиру и даже дом в провинции. Но при такой системе нет прибыли у банков. Неужели только поэтому в России эта система не прижилась?
