Купленная в кредит квартира становится поистине непосильной ношей для россиян. Как констатируют в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), ждать улучшения ситуации с погашением этого вида задолженности в новом году не приходится. Только по официальной статистике, сегодня около 55% проблемных заёмщиков вынуждены в буквальном смысле слова прятаться от банка-кредитора. Спасение от непосильных выплат по кредиту должны принести меры господдержки, предложенные АРИЖК. Правда, насколько эффективно они будут работать и будут ли работать вообще, пока не очень понятно. Во-первых, спасение проблемных заёмщиков бумерангом ударит по банковской системе, которую государство спасало весь нынешний год. Во-вторых, предлагаемые меры потребуют значительных финансовых затрат со стороны самого государства.
По подсчётам генерального директора АРИЖК Андрея Языкова, на сегодняшний день в России насчитывается около 60 тыс. проблемных ипотечных кредитов на общую сумму около 90 млрд. рублей. При этом ожидать, что в ближайшее время граждане начнут погашать задолженности, похоже, не приходится. По статистике, в условиях кризиса бюджет средней российской семьи сократился как минимум в три раза: с 31 тыс. рублей до 11 тысяч. И хотя большинство экспертов и констатируют относительное замедление темпов роста просрочки выплат по кредитам, на самом деле существенного улучшения ситуации не произошло.
Отметим, что несколько лет назад именно кризис ипотечного кредитования в США явился одним из предвестников мирового финансового кризиса. Будучи более не в состоянии делать очередные платежи за кредитное жильё, американцы попросту бросали его, как правило, не утруждая себя ни договорами с банками о реструктуризации задолженности, ни поиском возможностей продажи кредитной жилплощади, с тем чтобы на вырученные деньги покрыть долг перед банком. Ситуация на американском рынке осложнилась ещё и тем, что, накопив достаточную просрочку по одному кредиту и бросив жильё, граждане вполне могли позволить себе перекредитоваться в другом месте, вселиться в новое жильё – и ситуация повторялась по кругу.
Важно иметь в виду, что в случае с американским рынком проблемы с ипотечным кредитованием не столь сильно, как в России, отражались непосредственно на самих потребителях. Дело в том, что в США уже много лет функционирует система личного банкротства, благодаря которой гражданин имеет возможность фактически «обнулить» просрочку своей задолженности через суд и не торопясь выплачивать тело кредита.
В России же подобная схема не работает, кроме того, большинство ипотечных квартир покупались в качестве единственного жилья, так что единственным, но зато самым действенным механизмом воздействия на ипотечных неплательщиков является выселение их из квартиры. Причём В этой связи АРИЖК предлагает с нового года фактически запустить механизм реструктуризации задолженности по второму кругу. То есть те, кто так и не смог восстановить свою платёжеспособность в прошлом году, будут иметь возможность получить повторное прощение. Правда, как поясняет Андрей Языков, рассчитывать на подобные послабления смогут далеко не все. Помогать будут только самым социально незащищённым слоям населения: жителям моногородов, семьям с детьми, семьям, в составе которых есть инвалиды или ветераны ВОВ. При этом главным требованием для участия в повторной реструктуризации будет являться тот факт, что ипотечная квартира должна быть единственным жильём, а также не должна относиться к элитной категории недвижимости.
Для тех, кого не спасёт даже повторная реструктуризация, будет предусмотрена ещё большая поддержка. В частности, АРИЖК планирует формировать жилой фонд из квартир, по которым уже принято судебное решение о взыскании их в пользу кредитора. Выкупив эти квартиры, АРИЖК будет на возмездной основе передавать их в собственность муниципалитета с обязательным условием, что выселяемый из квартиры гражданин продолжит жить в ней до тех пор, пока власти не выделят ему новую квартиру. Соответственно долг заёмщика перед кредитором при такой схеме будет считаться полностью погашенным.
Росстат отчитался о рекордном увеличении ожидаемой продолжительности жизни в России в прошлом году после двухлетнего спада на фоне пандемии коронавируса.
На реализацию указанных мер поддержки в агентстве запланировали выделить вполне конкретные 2,5 млрд. рублей. А вот насколько работоспособной окажется предложенная схема, пока не очень понятно. В частности, вице-президент российской Ассоциации кредитных брокеров Ян Арт отмечает, что пока что в представленном проекте помощи заёмщикам недостаточно чётко прописаны условия, на которых должники смогут рассчитывать на получение повторной реструктуризации.
«При необходимости подтвердить собственную нужду для новой реструктуризации долга способны большинство должников», – констатирует эксперт.
Вместе с тем очевидно также и то, что сегодня большинство заёмщиков не готовы отдавать последнее, чтобы расплатиться по долгам: заметим, что многие люди брали кредит на приобретение жилья в докризисные годы, когда уровень зарплат был намного выше, чем сегодня.
«Уже сейчас очевидно, что многие заёмщики не готовы будут платить по кредиту», – отвечает директор департамента маркетинга и планирования продуктов Москоммерцбанка Дмитрий Орлов, добавляя, что возможностей для глобальных улучшений в 2010 году пока не видно. «В последнее время мы констатируем замедление темпов роста просрочки, но не сокращение самой просрочки», – констатирует эксперт.
«По-прежнему определённое количество граждан просто не может, причём не по своей вине, оплачивать ипотеку», – соглашается Ян Арт. Между тем, по словам Дмитрия Орлова, программа по поддержке заёмщиков может провалиться потому, что запланированных на её реализацию 2,5 млрд. рублей скорее всего просто не хватит.
Впрочем, вопрос о достаточности выделенных средств выглядит весьма сомнительно, если учитывать, что банки сегодня как никто заинтересованы не в бесконечных реструктуризациях, а в полном возврате долгов. Именно поэтому реальных цифр просроченной задолженности сегодня не знает никто. Например, по официальной статистике Центрального банка (ЦБ), просрочка сейчас находится на уровне 28 млрд. рублей, а не 90, как это подсчитывает АРИЖК. «ЦБ оценивает кредиты по российской системе бухгалтерской отчётности, то есть учитываются только просроченные платежи заёмщиков. При этом тело кредита в просроченной задолженности не учитывается», – поясняет Андрей Языков.
Подобные «махинации» с цифрами объясняются просто. Дело в том, что в зависимости от величины просрочки проблемного кредита банкам необходимо формировать резерв – чем больше просрочка и чем выше кредит, тем больше средств банкирам надо откладывать. В условиях кризиса неплатежей ни один банк не может позволить себе фактически «замораживать» значительные суммы. С другой стороны, даже частичное списание «нехороших» долгов также может выйти боком для кредитных организаций, поскольку негативным образом скажется на размере уставного капитала, требования к которому с 1 января 2010 года планируется существенно ужесточить. Запуск процедуры реструктуризации задолженности хотя и решает проблемы банка в краткосрочной перспективе, но по факту оказывается лишь миной замедленного действия. Вот почему даже при запуске новой системы фактического «прощения» долгов проблемных заёмщиков банки будут стараться как можно больше выжать из этой ситуации в финансовом плане.
На этом фоне весьма недвусмысленно выглядят последние данные о первых признаках «оттепели» на рынке ипотечного кредитования. Так, по статистике ЦБ, в августе 2009 года ипотечных кредитов было выдано на 26% больше, чем в июле. Этот по нынешним меркам весьма значительный рост аналитики объясняют тем фактом, что в третьем квартале этого года некоторые банки снизили ставки кредитования. В частности, по данным АКЦ «Миэль», средняя ставка по ипотечным кредитам на 15 лет с первоначальным взносом 30% в рублях на вторичном рынке жилья сократилась на 1 процентный пункт и составила 17,31% годовых. В долларах и евро ставка по сравнению со вторым кварталом сократилась на 1,3 процентных пункта – до 12,84% годовых. Примечательно, что в четвёртом квартале 2009 года банки продолжили демонстрировать свою лояльность по отношению к заёмщикам: в конце сентября – начале октября ставки по ипотечным кредитам были снижены в Банке Москвы, ВТБ24, Газпромбанке, банке «Возрождение» и Московском кредитном банке.
Правда, о том, насколько платёжеспособными окажутся новые заёмщики, участники рынка, похоже, предпочитают пока не думать. Особенно учитывая, что появилась возможность повторной реструктуризации.
