Столичные власти собираются строить в Подмосковье новые города-спутники наподобие Зеленограда. Такое заявление сделал на прошлой неделе глава московского стройкомплекса Владимир Ресин. Этот проект ожидает непростое будущее. Как минимум потому, что понадобятся сложные переговоры с администрацией Московской области, у которой тоже есть планы на свои территории. И в то же время не существует единого плана развития всего столичного региона. Однако Москве, по сути, ничего больше и не остаётся – собственной земли для обеспечения очередников у города вскоре попросту не останется.
Владимир Ресин даже назвал два возможных места под будущие города-спутники – Электросталь и Домодедово. Он заявил, что Москва может купить большие земельные участки под строительство. Более того, обещает глава стройкомплекса, будущие переселенцы будут пользоваться теми же льготами и другими мерами соцзащиты, что и москвичи («лужковскими надбавками» к пенсии, например). А чтобы жители новых Зеленоградов не испытывали таких проблем с поездкой на работу в «большую Москву», как жители нынешнего Зеленограда, Ресин обещает соединить будущие города-спутники со столицей скоростными магистралями.
На самом деле столичный стройкомплекс уже давно присутствует в Подмосковье – московские компании возвели почти половину из рекордных 7 млн. кв. метров жилья, построенного в области в минувшем году. Так почему бы, мол, не взять какую-то часть для решения социальных программ Москвы?
На этот вопрос уже ответил губернатор Подмосковья Борис Громов. «Прежде чем говорить о выкупе земельных участков и начале строительства, нужно было бы посоветоваться по этому вопросу с нами», – с некоторой обидой сказал он. Но потом привёл вполне резонные аргументы. Во-первых, у Московской области есть свой генеральный план развития. И как туда впишутся новые города, а также скоростные магистрали – большой вопрос. Во-вторых, значительная часть ещё не застроенных территорий области имеет статус земель сельхозназначения: нельзя на них строить дома для постоянного местожительства. Наконец, в-третьих, даже если Москва выкупит земли у Подмосковья, они от этого не войдут автоматически в административные границы столицы. Значит, на жителей городов-спутников нельзя будет распространять и московские льготы.
В общем, как ни крути, без общего генплана развития Москвы и области не обойтись. Или даже без объединения двух субъектов Федерации в один. Вот только и в объединении немало минусов: жителям Подмосковья могут достаться столичные цены и столичные же экологически грязные заводы, а москвичам – необходимость делиться всё теми же пресловутыми льготами. Между тем бюджет столицы хоть и большой, но не резиновый: на всех может и не хватить.
Впрочем, иногда столичные и подмосковные власти всё же умеют договариваться. И результат тут налицо: Столица согласно договорённости с областью получила там 145 га и построит на них 1,5 млн. кв. метров жилья, а также объекты инфраструктуры. При этом 1 млн. кв. метров пойдёт на обеспечение московских очередников и другие социальные программы мэрии. Подмосковье на оставшейся территории возведёт 3,5 млн. кв. метров жилья.
На этой немаленькой территории не оказалось политических проблем, зато достаточно технологических и экологических. Дело в том, что здесь работает крупнейшая станция по очистке сточных вод, идущих из Москвы. В результате в районе Люберецкой станции в Москве-реке постоянно росла, например, концентрация аммонийного азота, получаемого в результате попадания в реку неочищенных канализационных вод. Недавно станцию оснастили новейшими системами биологической очистки; власти надеются, что с экологией станет гораздо лучше. Однако в любом случае сейчас окрестные почвы, конечно, далеко не лучшего качества.
Инцидент произошёл в Ростовской области. Там вылетевшая за пределы российской воинской части граната выбила стекла в расположенных в нескольких метрах от объекта домах.
Нужна рекультивация, а это дело затратное, как показала практика строительства столичного района Марьино, в котором были схожие проблемы. Подготовка стройплощадок в Марьине заняла несколько лет, за это время оттуда вывезли около 10 млн. кубометров иловых осадков и ещё больше засыпали песка. В итоге рентабельность строительства жилья упала до 11% – для московских компаний выгода просто смешная.
В случае с Люберецкими полями аэрации рентабельность проектов, конечно, не будет играть столь важной роли: всё-таки две трети жилья построят здесь по городскому заказу. В других же регионах страны, с не столь насыщенной застройкой, за строительство городов-спутников берутся коммерческие компании.
В столице с масштабными строительными проектами могли бы справиться и без особой помощи частных инвесторов: уже сейчас почти половина из более чем 5 млн. кв. метров жилья, ежегодно возводимого в Москве, строится за счёт городского бюджета и идёт на решение проблем очередников. Проблема в том, что вскоре строить в столице будет, по сути, негде. Потому и появилась идея с городами-спутниками.
Так в чём же дело? «У нас нет земли, – неожиданно для многих признался на недавнем заседании в Мосгордуме первый замглавы Департамента земельных ресурсов города Москвы Олег Рыжков. – Городу принадлежит только та земля, на которой расположены объекты, принадлежащие Москве. Остальная земля сейчас находится в государственной неразграниченной собственности, но подлежит передаче в собственность владельцам расположенной на ней недвижимости».
Действительно, владельцы заводов имеют право на льготный выкуп земли под своими предприятиями; владельцы квартир и вовсе должны бесплатно получить в долевую собственность участки под их домами. Так что через некоторое время столица может оказаться сплошной частной собственностью. Это, в свою очередь, значит: задумай город строительство жилья для очередников, ему придётся землю эту выкупать. Причём не с позиции силы, а фактически на условиях продавца. Между тем ресурсы, которых может лишиться город, огромны. В первую очередь речь идёт о территориях промышленных зон, занимающих почти пятую часть всей территории Москвы. У столичных властей масштабные планы по сокращению промзон и строительству домов на их месте, однако, если эта земля окажется в частной собственности, планы могут попросту рухнуть.
Власти опасаются завышенных требований со стороны собственников земельных участков. А потому мэр Юрий Лужков предлагает поправить Земельный кодекс РФ, чтобы государству можно было резервировать и изымать землю любой формы собственности под строительство муниципального жилья. С формальной точки зрения это никакая не национализация: за изъятую землю государство должно выплатить её собственнику компенсацию на основании рыночной оценки. Однако у нас в стране главное не то, что записано в законе, а то, как этот закон исполняется. Между тем после объявления государством своей цены за изымаемый участок стороны должны за год договориться. Если не договорятся – решит суд. И если у крупного землевладельца вроде хозяина завода есть достаточно ресурсов, чтобы побороться даже с правительством Москвы, то у мелкого собственника таких возможностей нет.
Выбирая между этими двумя решениями проблемы нехватки территорий – строительством городов-спутников или практически насильственным изъятием земли, – лучше уж отдать предпочтение первому варианту. Осталось только господам наверху между собой договориться.
