Разгорающийся кризис на рынке недвижимости грозит не только привести к банкротству девелоперов, но и сорвать нацпроект «Жильё и городская среда». В профильных ведомствах уже в открытую говорят о возможной волне банкротств. Небывалое сокращение ввода новостроек и отказ девелоперов от реализации проектов комплексного развития территорий, похоже, только начало.
Сокращение предложений на рынке новостроек уже фиксируется, хотя цифры пока что незначительные. Так, по данным Яндекс Недвижимость, в октябре по сравнению с сентябрём предложение уменьшилось на 4%. Отрицательную динамику предложения на первичном рынке в рамках 1–4% в городах-миллионниках констатировали и эксперты системы мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro.
Что интересно: пока аналитики осторожно отмечают тенденцию к сокращению ввода новостроек, в Минстрое, похоже, уже смирились с очевидным. Ещё в сентябре замглавы ведомства Никита Стасишин констатировал снижение объёмов ввода нового жилья и не исключил корректировку показателей нацпроекта. «Действительно, мы видим сегодня снижение ввода многоквартирного жилья. В 2024 году он составит около 43,5 млн квадратных метров», – пояснял он. Напомним, что в прошлом году в стране было введено 51,8 млн квадратных метров в многоквартирных домах. Таким образом, если прогнозы Минстроя сбудутся, в этом году объём ввода многоквартирных новостроек сократится в лучшем случае на 16%.
«Свои» под прикрытием
Тревожные тенденции на рынке недвижимости породили разговоры о возможном банкротстве игроков рынка. О сложностях, с которыми сталкиваются девелоперы, заявил даже главный смотрящий за отраслью, вице-премьер Марат Хуснуллин, отметивший, что «какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику и они, наверное, не справятся с задачей».
«Не буду нагнетать страхов, но есть определённые тревоги (относительно ситуации в строительной отрасли. – Ред.)», – согласилась с опасениями вице-премьера спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко.
Финансовые дела большинства девелоперов и впрямь не очень хороши. Всё дело в том, что базовым источником финансирования большинства проектов в сфере жилой недвижимости в последнее время являются бридж-кредиты – краткосрочные займы на период проектирования и возведения объектов. Такие займы застройщики брали по плавающим ставкам, уровень которых привязан к ключевой ставке ЦБ. Потому, после того как ключевая ставка выросла до 21%, кредиты стали для застройщиков чересчур дороги.
В идеале проблема бридж-кредитов решается простым конвертированием их в проектное финансирование. Но в нынешних условиях также возникает проблема: стоимость проектного финансирования рассчитывается исходя из объёмов продаж. А с продажами без льготной ипотеки у застройщиков дела идут плохо.
Потому удержаться на плаву скорее всего сумеют лишь те, кто сможет получить особые преференции от банкиров. Кстати, как показывает практика, деление застройщиков на «своих» и «чужих» в банках уже идёт полным ходом. Недавно региональные застройщики в Екатеринбурге возмутились новыми правилами, которые предлагает банк ВТБ. Местные СМИ сообщали, что покупателям недвижимости у федеральных компаний, таких как ПИК, ЛСР или «Эталон», банк позволяет внести лишь 20,1% первоначального взноса. Тогда как при покупке квартиры в ипотеку у местных игроков необходимо внести 50,1% стоимости.
Президент Соединенных Штатов Америки Дональд Трамп распорядился временно прекратить предоставление военной поддержки Украине. Он ожидает, что президент Украины Владимир Зеленский обозначит свою готовность к завершению конфликта.
В банке позднее подтвердили наличие подобных преференций для системообразующих девелоперов. «Для клиентов, которые планируют покупку недвижимости у системообразующих девелоперов, минимальный первый взнос по ипотеке составляет 20,1%. Для объектов остальных наших партнёров первый взнос – от 50,1%. Это позволит нам более равномерно распределить полученный лимит по семейной программе», – отметили представители ВТБ.
Показательно, что на этом фоне ни разу не прозвучали прогнозы о возможном снижении цен на квартиры: похоже, ни банкиры, ни крупные игроки рынка не готовы отказываться от сверхприбылей, даже несмотря на очевидные кризисные тенденции.
Банкротство отменяется?
Итогом подобной политики может стать не только срыв нацпроекта, но и заморозка реализации проектов комплексного развития территорий. А это автоматически потянет за собой и окончательный провал программы расселения ветхого и аварийного жилья. Так, в Челябинске застройщики уже сегодня отказываются принимать участие в аукционах на участки под комплексное развитие, поскольку свободных средств на расселение аварийного жилья у них просто нет. По словам участников рынка, вернуться к этому вопросу можно будет лишь в случае снижения ключевой ставки ЦБ как минимум вдвое.
«Учитывая сегодняшние ставки по кредитам и инструменты, объём строительства в ближайшей перспективе будет сокращаться. Думаю, мы это заметим уже следующим летом, – рассуждает гендиректор компании «DAN -Недвижимость» Валентин Корытный. – На сегодня у людей нет инструментов, чтобы покупать жильё в новостройках. Кроме того, за последние три-четыре года застройщики сформировали себе серьёзный земельный банк, которого хватит на несколько лет. Смысла связываться с расселением аварийного жилья сейчас я не вижу».
На паузу стройку поставили и в Ростове-на-Дону. Причины называются самые благие: врио губернатора региона Юрий Слюсарь заявил о том, что к нему-де поступило слишком много обращений от жителей, жалующихся на отсутствие социальной инфраструктуры при строительстве жилья. В результате в Ростове намерены провести инвентаризацию всех выданных ранее разрешений на строительство.
Вместе с тем, как отмечают аналитики, позволить себе реализовывать проекты вкупе с социальными объектами смогут далеко не все. «Это приведёт к тому, что начнут строить больше социальных объектов и качественных ЖК, при этом количество девелоперов сократится, рынок застройщиков укрупнится», – прогнозирует глава адвокатского бюро «Домащенко и партнёры» Роман Домащенко.
Главная проблема, однако, кроется отнюдь не в укрупнении рынка. Всё дело в том, что строительство социальных объектов в крупных проектах застройщики закладывают в стоимость квадратных метров. Это значит, что по факту строительство той же поликлиники, школы или детского садика будет в итоге оплачено из карманов покупателей жилья. Потому о снижении цены квадратного метра в этом случае говорить точно не приходится.
Кстати, в Совете Федерации уже придумали, как помочь застройщикам и банкирам пережить сложные времена без потери сверхприбылей. Так, спикер верхней палаты Валентина Матвиенко, предложила задуматься о мерах поддержки со стороны государства – например, введении моратория на банкротства. Это идея уже нашла поддержку в профильном ведомстве. По информации «Известий», соответствующий документ, предлагающий ввести мораторий до конца 2025 года, уже подписан замглавы Минстроя Юрием Муценеком.
Правда, если такое решение в итоге будет принято, то на всех ожиданиях по снижению цен на квартиры можно будет поставить крест. Застройщики, не опасаясь возможного разорения, спокойно поставят продажи квартир на паузу, ожидая наступления лучших времён.
«Самолёт» готовится к сокращениям?
Помогать крупным девелоперам прикрывать свои финансовые прорехи государству, похоже, и правда придётся. Недавно в публичное поле просочилась информация о ситуации в компании «Самолёт». По сообщению некоторых телеграм-каналов, компании якобы пришлось прибегнуть к массовым сокращениям из-за падения продаж. Анонимные источники сообщали о нескольких тысячах сотрудников, которым предложили написать заявления об увольнении по собственному желанию. Впрочем, официальные представители «Самолёта» эти слухи опровергают. «У нас сейчас нет сокращений и не планируется. Судя по содержанию и источникам распространения сообщений, это информационный вброс, который не содержит никаких обоснований, – заявили представители застройщика. – Ни о каких массовых сокращениях не может быть и речи, мы, наоборот, нанимаем специалистов».
По словам представителей компании, сегодня в «Самолёте» работают около 7 тыс. человек, что «примерно соответствует 2023 году». Между тем на прошлой неделе акции ГК «Самолёт» показали очередной антирекорд, подешевев на 5% – до 895 рублей.
Ждём когда уже не смогут крякать .....