// // Столицу вынуждают гнать социально значимых арендаторов на улицу

Столицу вынуждают гнать социально значимых арендаторов на улицу

305

Ставка больше, чем жизнь

Темур Козаев
Темур Козаев
В разделе

Первыми могут исчезнуть газеты и почта. В строгом соответствии с революционной последовательностью следующими в списке должны бы оказаться мосты, железные дороги, телефон-телеграф. На самом деле это скорее всего будут благотворительные и общественные организации, союзы ветеранов и инвалидов. Дело в том, что это не ретроспектива, а вполне современные реалии: ближайшие последствия применения на практике федерального закона №108-ФЗ от 30.06.2008 «О внесении изменений в федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты РФ». Продолжи он действовать в нынешнем виде, и субъектам федерации вместо мирового придётся бороться с совершенно отечественным, даже по своей сути, кризисом.

Сразу оговоримся, речь не идёт о тотальном истреблении газет, общественных организаций и отдельно взятых предприятий малого бизнеса. Нет, формально они смогут продолжить свою трудовую деятельность. Правда, вероятнее всего, под открытым небом. Редакции «Нашей Версии», то есть собственно нам, «Вечерней Москве», «Московскому комсомольцу», «Московской правде», Союзу инвалидов России, фонду «Право Матери», московскому городскому отделению Российского Красного Креста и ещё без малого 10 тыс. организаций к 30 июня 2009 года придётся просто-напросто покинуть арендованные помещения. Заметим, что на абсолютно законных основаниях. Точнее, в том случае, если буква поправок в закон будет трактоваться буквально.

Вроде, всё понятно и налицо исключительная забота о честной конкуренции. Так? Только на первый взгляд.

Возьмём для примера Москву. В настоящее время Департамент имущества города Москвы администрирует 23 867 договоров аренды, различные организации снимают у города порядка 5 млн. 731 тыс. квадратных метров офисов. Из них по рыночным ставкам – лишь малую долю, менее 100 тыс. квадратных метров. Остальное – за деньги существенно (зачастую в 3–4 раза) ниже рыночных. Кто эти счастливцы? Если коротко, те, кто не в состоянии выложить за квадратный метр десятки тысяч рублей.

– В городе была принята программа поддержки малого бизнеса, бизнеса в области инноваций, ЖКХ, бытового обслуживания, социально значимых проектов, которая предполагала закрытые конкурсы по арендным ставкам нежилых помещений. Таким образом, город поддерживает эти направления, а поправки в закон полностью лишают нас этой возможности, – говорит руководитель московского Департамента имущества Владимир Силкин.

Но это общие слова. А если нужна конкретика, то есть блестящий пример: реконструкция Сретенского монастыря. Город несколько лет вёл переговоры с арендатором, который занимал целое строение на его территории, уговаривал сменить место. Арендатор в принципе мог бы этого и не делать, благо срок договора истекал через несколько лет. В итоге было найдено компромиссное решение, фирме подыскали равнозначную замену, она готова съехать – беда лишь в том, что со вступлением в силу поправок проделанная работа потеряла всякий смысл. Передать помещение в безвозмездное пользование церкви – дело благое, но абсолютно противозаконное.

Надо сказать, что 11 ноября вступили в силу поправки к поправкам, и нормы пресловутого 108-ФЗ были смягчены для религиозных организаций – они всё же могут получать помещения, минуя процедуру конкурса. Также до 1 июля 2010 года было отсрочено исполнение закона для предприятий малого бизнеса. Но, во-первых, это только отсрочка. Во-вторых, прямо скажем, не все социально и общественно значимые предприятия подпадают под определение «малый бизнес».

Владимир Силкин считает, что поправки были не до конца продуманы. Пожалуй, чиновник ещё мягко выразился.

Начнём с того, что поправки дезавуировали один из ключевых моментов ныне действующего законодательства: приоритет арендатора на право продления аренды. То есть независимо от того, кто и сколько времени занимал помещение, теперь должен бороться с конкурентами сугубо материальными средствами.

По теме

Предположим, что для определённого вида коммерческих фирм подобное условие выполнимо. Но в том-то и дело, что помещения у города снимали и снимают в основном организации, которые либо вообще не приносят прибыли, либо их доходы крайне низки. Простой пример – те же почтовые отделения: получается, что и без того их крайне скудная сеть должна постепенно просто исчезнуть, а о её расширении можно забыть, как об утопии.

Другой почти анекдотический случай: политические партии и движения. Малым бизнесом назвать их можно только в качестве шутки, соответственно им тоже придётся немного поконкурировать, скажем, с банками. То же самое относится к фонду «Право Матери» – правозащитницам придётся без всяких преференций отстаивать свои собственные права на помещения.

Красный Крест? Только цифры. У Российского Красного Креста есть отделения в каждом регионе Российской Федерации, в том числе и в Москве. Помощь столичного отделения РКК получают около 40 тыс. человек в год. Под постоянным патронажем добровольцев и наёмных работников МКК находятся около 8 тыс. одиноких пенсионеров и тяжелобольных людей. К 225 лежачим больным ежедневно приходит медицинская сестра из МКК. Да, годовой бюджет МКК на данный момент составляет 270 млн. рублей, но из них более 40 млн. поступают в организацию из городского бюджета. Источников доходов и даже гипотетической возможности извлекать прибыль у организации нет, религиозной она не является, штат такой, что малым бизнесом тоже не посчитаешь. Получается, тоже придётся выходить на аукцион?

Владимир Силкин заявил «Нашей Версии», что в теории можно пытаться обращаться в Федеральную антимонопольную службу, но понятно, что это нереально даже чисто технически. К тому же как быть с магазинами шаговой доступности, коммунальными предприятиями, да теми же средствами массовой информации? Ведь всегда можно резонно возразить, что у них есть резервы, например они вполне могут повысить цены, тарифы на услуги, стоимость своей продукции. Хотя, понятно, что на самом деле подобных ресурсов нет и никому не будут нужны дворники, которым за работу придётся платить, как голливудским звёздам.

Владимир Силкин говорит, что власти готовятся к худшему. Да, мэр Москвы Юрий Лужков уже обратился к президенту России. Столичные власти подготовили свой пакет поправок к принятому закону, который уже был направлен в Совет Федерации. Общую суть можно выразить следующим образом: предоставить субъектам Федерации, в том числе и Москве, право принять соответствующие законы и самостоятельно регулировать некоторые вопросы имущественных отношений. Ведь в противном случае все региональные программы, в том числе вопросы поддержки малого бизнеса, социальные проекты, придётся регулировать на федеральном уровне, что попросту нереально. Но пока эти инициативы находятся на стадии рассмотрения и обсуждения. А городские чиновники были вынуждены разослать предписания 500 первым фирмам, которым, если ситуацию не удастся изменить к лучшему, придётся либо покинуть помещения, либо заплатить за них по рыночной стоимости.

– Надо учитывать, что город сдаёт в аренду далеко не класс А, это в лучшем случае B, а то и С-класс. Арендаторы делают ремонт, причём по закону мы сможем компенсировать только ремонт капитальный, – говорит Владимир Силкин.

Тем не менее мэр Лужков считает, что и невозможность справедливо рассчитаться за высвобождаемые площади, и появление на рынке колоссального объёма предложений, конечно, вещи неприятные. Но есть и другая, куда более серьёзная опасность. «Рядом находится рейдер, – открыто заявил Юрий Лужков, – который выкупит эти помещения и перепродаст их втридорога».

Слова градоначальника можно было бы считать абстрактным предостережением, если бы они не имели вполне явственных подтверждений. Судя по всему, ещё толком не заработавшие поправки уже заставили рейдеров активизироваться.

Дело в том, что сейчас рынок аренды нежилых помещений переживает далеко не самые лучшие времена. Даже одна из самых крупных сделок последнего времени, переезд IT-холдинга IBS в бизнес-центр Nordstar Tower, находится под вопросом. Предварительный договор между собственником и компанией предусматривал плату в размере 36,8 млн. долларов в год, но, по информации «Нашей Версии», IBS откажется от предложения, если ставку не понизят и не позволят ему привлекать субарендаторов.

Так вот, речь идёт о мощнейших игроках рынка, что же говорить о гораздо менее крупных компаниях, которым и до кризиса было довольно сложно оплачивать площади в «евроофисах» класса А. Вполне вероятно, что значительная часть из них в скором времени начнёт рассматривать более бюджетные варианты, но говорить о том, что этот процесс уже начался, преждевременно.

Тем не менее на столичных аукционах недвижимости уже царит аномальное оживление. Вопреки общему падению спроса желающих поучаствовать в них увеличилось, а стоимость метра в офисах класса B- доходит до не слишком правдоподобных 40 тыс. рублей.

Списать происходящее на объективные тенденции сложно, если не рассматривать версию, по которой интерес к городской собственности стали активно проявлять спекулянты. Со значительной долей уверенности можно заявить, что они решили не дожидаться массовых переездов компаний из высококлассных помещений и прибрать к рукам все сколько-нибудь приличные помещения в расчёте в скором времени сдать их в субаренду со значительной прибылью.

Как бы то ни было, пока столичные власти пытаются успокоить общественность и говорят, что даже при самом неблагоприятном сценарии механизм выселений вряд ли будет запущен в ближайшие полгода. Что потом – большой вопрос. Но и газетам, и благотворительным фондам, и даже политическим партиям вряд ли удастся выстоять в борьбе, если решающим фактором в ней станут деньги.

Опубликовано:
Отредактировано: 17.11.2008 12:42
Копировать текст статьи
Комментарии 0
Еще на сайте
Наверх