// // Российский рынок недвижимости повторит судьбу Эмиратов?

Российский рынок недвижимости повторит судьбу Эмиратов?

314

Застройщики дадут дубая

Взлётов не ожидается. Главное - избежать падения
Фото: lori.ru
Взлётов не ожидается. Главное - избежать падения Фото: lori.ru
В разделе

Возможное банкротство одного из самых известных девелоперов – госфонда Dubai World, созданного властями эмирата Дубай, грозит вновь ввергнуть мир в пучину кризиса. Цены на квадратные метры в сумасшедших проектах вроде насыпных островов и самых высоких в мире небоскрёбов упали вдвое, и обвал продолжается – инвесторы вдруг осознали, насколько этот рынок непрозрачен и зависим от властных решений эмира. В это же время, по расчётам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), в ноябре цены на московские квартиры выросли в долларовом выражении на 2,3%, превысив психологически важную «круглую» отметку в 4 тыс. долларов за квадратный метр.

Конечно, важную роль сыграло в этом укрепление рубля – причём ожидание его дальнейшего укрепления даже более способствовало росту долларовых цен. Однако эксперты обращают внимание на то, что рублёвые цены всю осень находятся в рамках узкого диапазона 114-116 тыс. рублей за квадратный метр. Такое топтание, называемое на фондовом рынке «боковик в узком диапазоне», верный признак скорого начала нового тренда, быстрого и долгосрочного изменения ценового вектора. Только вот вверх или вниз? Даст ли «дубая» российская недвижимость?

Вообще-то, разговоры о том, что российские цены на жильё плохо падают, сильно преувеличены. Так, по подсчётам Ассоциации строителей России, с начала 2009 года рублёвые цены в Москве упали на 20,3%, в Санкт-Петербурге – на 19,7%. Наибольшее падение цен наблюдалось в Волгограде – 23,9%, а наименьшее в Казани – 9,8%.

Московская область оказалась на втором месте по сопротивляемости спаду: цены на квартиры здесь подешевели на 11,4%. В то же время, по данным крупнейшего французского агентства недвижимости Era Immobilier, лидер падения цен Испания за первое полугодие потеряла лишь 10% цены своей недвижимости, а в Лондоне за этот же период цены и вовсе упали на какие-то смешные 3%. В общем, чтоб мы так процветали, как они загнивают.

Понятно, что статистика не учитывает многие составляющие: так, общее падение рублёвых цен с начала года отражает во много результат «мягкой девальвации», а не ситуацию на рынке недвижимости России. В то же время зарубежные рынки недвижимости падали в прошлом году не в пример активнее российского. Хотя и здесь есть региональные особенности: так, если прошлой осенью квартиры в Москве в долларовых ценах практически не изменились, а в рублях и евро даже росли (см. график), то в ближнем Подмосковье уже в ноябре цены рухнули на 40%, а девелоперы активно стали продвигать беспроцентную рассрочку оплаты на 3–5–8 лет, что сделало привлекательным имеющийся уровень цен.

Вообще надо сказать, что цены на российскую недвижимость в условиях, когда, по данным «Росстроя», около 70% семей мечтают улучшить жилищные условия, зависят от доступности, а не от соответствия качеству, месту, мировым индексам и прочим рыночным условиям. Так, автору этих строк известны подмосковные девелоперы, и сегодня распродающие свои новостройки на уровне фундамента как горячие пирожки. Секрет прост: если «однушка» в 800 метрах от МКАД стоит 2,8 млн. рублей, из которых 30% (меньше 1 млн. рублей) – первый взнос, а остальное выплачивается по 28 тыс. рублей в месяц на протяжении семи лет, – это подъёмная цена для молодой семьи с совокупным доходом более 50 тыс. рублей, имеющей возможность пока жить с родителями. Согласитесь, таких семей много. И им не важно, что дом этот скорее всего через семь лет только и будет построен, что подписывают с ними не договор долевого участия, защищённый законом ФЗ-214, а некий предварительный договор. Вернее, это было бы важно при наличии альтернатив. А таковых нет – ипотека обойдётся намного дороже, да и вряд ли её дадут такой семье.

По теме

У российской недвижимости есть очень серьёзные ограничители падения цен. Во-первых, это стоимость предварительной подготовки участка: покупка прав аренды земли на 49 лет; выполнение различных обязательств (так называемых обременений) вроде вывода с участка гаражей, переселения жителей старых домов; строительство инженерной и социальной инфраструктуры. Практически официально признано, что на это приходится 30% стоимости строительства. Да, по закону это муниципальные власти должны подготовить участок, протянуть к нему коммуникации, а потом продавать его на конкурсе или аукционе, но это слишком дорого даже для столичного бюджета, не говоря уже о бюджетах региональных. Так что всё это ложится на плечи застройщика. По мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, тенденция местных властей перекладывать на девелоперов функции по обеспечению жилья всей инфраструктурой, как инженерной, так и социальной, сыграла негативную роль в истории становления и развития российского рынка недвижимости. По его мнению, в том числе и поэтому цены на жильё росли столь баснословными темпами.

Во-вторых, ни для кого не секрет, что уровень коррупции в сфере строительства – один из самых высоких. По анонимным экспертным опросам, на взятки и «откаты» в среднем по России приходится ещё около 30% стоимости строительства.

А теперь подсчитаем: 60% цены строительства – это расходы застройщика, которые не будут признаны, а значит, и прокредитованы ни одним банком. Себестоимость строительства 1 квадратного метра жилья (стоимость строительно-монтажных работ плюс необходимые издержки) в среднем по России – 29 тыс. рублей, в Москве – более 60 тысяч. Прибавьте к этому 60% нецелевых расходов застройщика – и получается, что меньше 46 400 рублей российский квадратный метр сегодня стоить не может. На июль средняя цена российского квадратного метра, по данным Союза инженеров-сметчиков России, составляла чуть более 37 тыс. рублей. Это довольно близко к озвученной премьер-министром Владимиром Путиным планке в 30 тыс. рублей за квадратный метр, который считается уровнем доступности жилья. Но гораздо ниже той планки, которую, как видно из вышеприведённых расчётов, может позволить себе застройщик. Конечно, застройщики, особенно в провинции, активно занижают официальную цену – например, оформляют часть платежей как страховку аффилированной страховой компании или проводят их по иной строке. Но, похоже, нынешнее «осеннее стояние» рынка – это последний рубеж девелоперов, после которого они массово начнут разоряться.

Что нынешнее спокойствие обманчиво, понимают и сами застройщики, и правительство, и банки. Недаром последние на удивление стойко сопротивляются призывам властей активизировать ипотечное кредитование – кредитовать стройки чиновники, по слухам, теперь уже просят в непубличных встречах. Однако всё больше участников рынка понимают, что либерализация кредитования – последний этап в реформе рынка недвижимости. В ином случае на рынке недвижимости лишь надуется новый пузырь, который может лопнуть с гораздо большим грохотом, чем нынешний.

Самый острый вопрос – что делать с зависшими новостройками? Нынешний экономический фон уже не позволяет работать по прежним схемам, но, так как подготовительный период в строительстве составляет от 1,5 до 4,5 лет, в цене всех нынешних новостроек заложены расходы на инфраструктуру и взятки. Продажа их по приемлемым для покупателей ценам приведёт к убыткам застройщиков, а компенсировать понесённые застройщиком расходы на «хотелки» чиновников и местных властей никто не собирается. Пока ответа на этот вопрос нет. В том числе потому, что невозможно ни подсчитать, ни озвучить реальные цифры этой «административной ренты».

Следующий вопрос, но основной по важности – как удешевить новое строительство и стимулировать застройщиков получать доход с оборота, а не с маржи. О том, что аппетиты застройщиков могут быть и меньше, напоминают аналитики IRN.ru. Так, в 1998–2003 годах при цене 400—700 долларов за квадратный метр и низкой платёжеспособности населения строили много и быстро: именно тогда в Москве и крупных городах появились новые районы массовой застройки. Удешевить строительство можно, прежде всего снизив стоимость предварительной подготовки участка и повысив прозрачность властных решений. А это в руках чиновников. Между тем на практике от властей застройщики пока получают не помощь, а новые неприятности.

Так, уже в ближайшее время участники сделок с недвижимостью в 2006–2009 годах могут попасть в поле зрения налоговиков. Дело в том, что в условиях дефицита бюджета Федеральная налоговая служба (ФНС) активизировала поиск дополнительных поступлений и взялась за проверку сделок с недвижимостью, официально прошедших по ценам до 1 млн. рублей. Такие сделки освобождают продавца квартиры – физическое лицо – от уплаты 13-процентного налога на доход физических лиц. В результате порядка 80% сделок купли-продажи квартир в Москве официально заключаются по цене ниже 1 млн. рублей. Однако, как отмечает начальник отдела продаж и развития банка «Ажур Аудит» Александр Немыкин, налоговики имеют право затребовать у банков данные о переводах денежных сумм и путём их анализа вычислить реальную цену сделки. А так как срок давности по таким сделкам составляет три года, получить обвинение в уклонении от налогов могут все, кто продавал квартиру с 2006 года, а также их покупатели – как соучастники. Вряд ли такая кампания налоговиков активизирует рынок недвижимости.

Но, как выяснил инициатор административной реформы Минэкономразвития за месяц до отмены лицензий, эта мера убьёт малый и средний бизнес в отрасли.

«До настоящего времени 70% представителей малого и среднего бизнеса не стали членами СРО из-за отсутствия средств, необходимых для внесения в компенсационный фонд», – говорится в письме главы Минэкономразвития Эльвиры Набиуллиной на имя первого зампреда правительства Игоря Шувалова.

Набиуллина предлагает пересмотреть перечень работ, на которые допуск могут дать только СРО. «ОПОРА России» предлагает также уменьшить для таких предприятий размер взноса в компенсационный фонд СРО – иначе, по её данным, с рынка уйдут до 90% стройкомпаний. Если реакции на эти предложения не будет, нетрудно спрогнозировать дальнейшее развитие событий. Не секрет, что ведущую скрипку в СРО будут играть крупные компании. Установив запретительные для «малышей» тарифы, они легко окажутся монополистами на и без того монополизированном рынке недвижимости. А далее под присказку «дёшево хорошо не бывает» последуют повышение цен, выбивание из банков с помощью чиновников новых кредитов, договорённости с местными властями о льготах и преференциях

Так что цены, безусловно, будут ещё падать. Вопрос в том, когда и как это произойдёт: продолжение плавного снижения сейчас с одновременным решением проблем зависших новостроек и удешевления строительства – или новый обвал после периода лихорадочного роста, после которого российский рынок недвижимости, да и вся экономика, может впасть в ступор.

Опубликовано:
Отредактировано: 28.12.2009 15:52
Копировать текст статьи
Комментарии 0
Еще на сайте
Наверх