Налоговые органы всерьёз заинтересовались физическими лицами, отразившими в декларациях не весь доход. Первой мишенью налоговиков стали граждане, уклонившиеся от уплаты налога после продажи квартир. Как заявил недавно руководитель Федеральной налоговой службы (ФНС) Михаил Мокрецов, ловить продавцов недвижимости, задекларировавших не весь доход от сделки, теперь стало проще.
По свидетельству участников рынка, уже сегодня продавцы квартир начали получать уведомления от налоговых органов с требованием сдать уточнённую декларацию и доплатить налог. При этом санкции для нарушителей предусмотрены весьма серьёзные: от значительного штрафа вплоть до уголовного преследования. Интересно заметить, что невольными «доносчиками» на продавцов квартир зачастую оказываются покупатели, желающие получить налоговый вычет. При этом, независимо от того, смогут в итоге налоговые органы приструнить продавцов-нарушителей или нет, продавцам от этого в любом случае легче не станет.
Как отмечает глава ведомства Михаил Мокрецов, на самом деле налоговые органы не проводят в настоящий момент никакой специальной акции по выявлению неплательщиков, «просто сейчас это стало лучше получаться».
«Например, продавец говорит, что продал по такой-то цене, а покупатель говорит, что заплатил совершенно другие деньги. Проверяем эту информацию и видим, что у покупателя есть документы на другую сумму. Тогда спрашиваем у продавца, почему в доходах не указал», – рассказывает Мокрецов.
Между тем тенденцию к повышению бдительности отмечают, в частности, в таких крупных агентствах, как «МИАН», «Миэль» и «Инком». Причина возросшего интереса проста: дело в том, что с 1 января этого года была увеличена сумма налогового вычета, который могут получить покупатели. Теперь, если сумма сделки составляет 2 млн. рублей, на руки можно получить 13% этой суммы, то есть до 260 тыс. рублей. При этом воспользоваться этой схемой могут все те, кто приобрёл квартиру начиная с 1 января 2008 года.
Что хорошо покупателю – плохо продавцу. Дело в том, что сегодня в большинстве случаев в официальных договорах купли-продажи умышленно занижают стоимость квартиры, стремясь сократить таким образом налоговые выплаты. Например, в договорах на продажу недвижимости в Москве и Подмосковье, как правило, фигурируют суммы меньше 1 млн. рублей. Этот псевдодискаунт обусловлен тем, что если жильё находилось в собственности продавца менее трёх лет, то он обязан заплатить 13-процентный налог с той выручки, которая превышает 1 млн. рублей. Причём, по оценкам риелторов, сегодня, например, на столичном рынке доля таких квартир составляет около 10%, а до кризиса доходила до 20%.
«Понятно, что до определённого времени у налоговых органов не доходят руки до каких-то нарушений, но это не может продолжаться бесконечно, особенно когда разрыв между реальной ценой на рынке и тем, что написано в договоре купли-продажи, уж слишком очевиден», – констатирует президент агентства недвижимости «Хирш-Россия» Феликс Альберт. По его словам, когда средняя стоимость московской квартиры составляла порядка 1,5 млн. рублей, а в договоре указывалась сумма в 1 млн., то на подобные нарушения ещё можно было закрыть глаза, оправдав несоответствие, например, срочностью сделки.
«Но когда средняя цена на рынке – 8 млн. рублей, то 1 млн. рублей в договоре скорее всего неправда», – отмечает Альберт. Помимо изменения объективной ситуации на рынке добровольными помощниками налоговиков стали и покупатели, которые отныне могут рассчитывать на более существенный налоговый вычет и, естественно, не желают мириться с заниженными суммами в договорах.
В Нижегородской области задержан местный житель, которого подозревают в приставаниях к несовершеннолетней. Испугавшись уголовного преследования, 61-летний мужчина полгода жил в машине.
Несмотря на то что в ФНС отмечают отсутствие какой-либо специальной акции, похоже, что пристальные проверки не за горами.
«Именно эта категория физических лиц (граждане, владевшие квартирой менее трёх лет, обязанные платить налог. – Ред.) подлежит более пристальному исследованию и контролю со стороны налоговых органов, поскольку, как правило, жильё для личного пользования приобретается на длительное время, а реализация квартиры в течение первых трёх лет после приобретения может иметь признаки деятельности, целью которой является извлечение прибыли», – не скрывают в ФНС.
Примечательно, что в качестве доказательства неуплаченных налогов учитывается не только собственно договор купли-продажи, сумма в котором выглядит весьма сомнительно, но и платёжные документы, подтверждающие расходы покупателя, в том числе и расписки о получении денег продавцом квартиры.
«Именно эти документы и используются налоговыми органами для доказательства полученного продавцом квартиры дохода», – объясняют в ФНС. «Сопоставляя информацию, полученную от покупателя и от продавца, налоговые органы смогут доказать, что продавец занизил доход, потому что расписка, из которой явно следует, к чему она относится, вполне может служить доказательством. Против продавца могут быть и свидетельские показания», – уточняет руководитель аналитической службы юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнёры» Вадим Зарипов. По его словам, наличие расписки – очень весомое доказательство против продавца, так как этот документ очевидным образом свидетельствует, что продавец скрыл часть своих доходов от налогообложения.
Между тем уже сегодня риелторы придумали новые схемы ухода от налогов, которые будут выгодны как продавцам, так и покупателям. Цену в договоре купли-продажи по-прежнему указывают в сумме до 1 млн. рублей, а второй миллион, необходимый покупателю для получения повышенной суммы вычета, оформляется в платёжных документах как расходы на отделку жилья. Благо Налоговый кодекс позволяет включать подобные траты в размер налогового вычета.
Впрочем, помимо очевидной противозаконности подобных схем тут есть ещё один немалый минус. Дабы иметь возможность включить расходы на отделку жилища в сумму налогового вычета, требуется, чтобы в договоре купли-продажи изначально было указано, что квартира продаётся без отделки. Если же в документе этой строки не будет, то налоговики вправе отказать покупателю в получении вычета на отделочные расходы. Кроме того, при использовании нелегальных схем всегда существует риск «проколоться» на какой-нибудь мелочи, и тогда наказания не избежать.
Важно отметить, что, несмотря на увеличившееся количество «кляуз» покупателей, желающих получить причитающийся им вычет, на поверку оказывается, что никаких дополнительных средств при этом им всё равно не полагается. По словам Вадима Зарипова, представляемые в налоговые органы расписки не являются основанием для увеличения налогового вычета. Если в договоре указана стоимость квартиры в размере 1 млн. рублей, имущественный вычет будет рассчитываться именно исходя из этой суммы.
«Налоговые органы имеют право предоставлять вычет в сумме, указанной в договоре купли-продажи», – соглашаются с юристом в Минфине, отмечая, что расписка на сумму более 1 млн. рублей служит лишь поводом для предъявления претензий продавцу, но никак не для увеличения средств, которые получит покупатель.
Такое положение вещей, по мнению научного руководителя Российского института налогов и налоговой политики Николая Фрейтака, может подтолкнуть Минфин к тому, чтобы смягчить свою позицию и разрешить покупателям пользоваться вычетом на приобретение квартиры на основании расписок и прочих аналогичных документов.
«Именно это будет играть против продавцов. В противном случае, как только покупатели поймут, что предание огласке истинных договорённостей с продавцом никак не способствует получению имущественного вычета, текущий эффект очень скоро сойдёт на нет», – поясняет Фрейтак.
Впрочем, известная страсть наших граждан к доносительству, возможно, сыграет на руку налоговым органам, и вводить дополнительные послабления не придётся. Причём, учитывая, что штрафы для продавцов предусмотрены весьма значительные, это может послужить поводом к тому, что особо «зарвавшиеся» покупатели прибегнут к лёгкой форме шантажа. Согласно ныне действующему законодательству если физическое лицо уклонилось от уплаты налогов в крупном размере, то ему грозит штраф от 100 до 300 тыс. рублей. При этом крупным размером считается сумма, составляющая за период в пределах трёх финансовых лет подряд более 500 тыс. рублей, если доля неуплаченных налогов превышает 10% суммы, подлежащей уплате, или более 1,5 млн. рублей.
Простая арифметика подсказывает, что риск нарваться на неприятности не обеспечивает экономии, исчисляемой порядками. К тому же не стоит забывать и об уголовной составляющей, которая обязательно будет появляться на отдельных образцово-показательных процессах. Выводы делайте сами. Но если принять во внимание простоту раскрытия подобных дел, стоит всерьёз задуматься о честных расчётах.
