Пандемия коронавируса изменила испанский рынок недвижимости, низвергнув его в состояние масштабного кризиса. Большинство объектов в стране приобретается в ипотеку, люди, оставшиеся без дохода из-за локдаунов, не в состоянии выплачивать взносы, и теперь банки распродают жилье по минимальным ценам, что выгодно для инвесторов. Опыт испанских заемщиков следует учесть и россиянам.
Весь мир переживает тяжелые времена из-за пандемии коронавируса, но есть отдельные страны и сферы, где ситуация привела к настоящей катастрофе. Это касается рынка недвижимости в Испании. Многие жители страны задействованы в малом или среднем бизнесе, который, как нетрудно догадаться, понес значительный ущерб из-за коронавирусных ограничений. Власти предприняли попытку помочь населению – в дополнение к пособиям по безработице в Испании был анонсирован мораторий на ипотечные выплаты. Это означает, что должников, которые не могут своевременно выплачивать взносы по жилищным кредитам, нельзя выселить из их основного жилья раньше, чем через год с момента начала просрочки, либо до того, как их долг составит 20% всей суммы кредита. Более того, поставщикам интернет-услуг и управляющим компаниям также нельзя приостанавливать обслуживание в связи с неуплатой.
Кстати, в Испании действует необычный закон, согласно которому, владелец жилья не может выгнать из своей квартиры или дома арендатора, переставшего платить за проживание, или просто самовольно заселившегося в чужой дом человека – их называют «окупасами». Избавиться от них можно только по решению суда, которого можно дожидаться месяцами, поэтому захват объектов недвижимости, где никто не живет, является там довольно распространенным явлением. Ситуация усугубилась из-за пандемии коронавируса, поскольку по причине отсутствия туристов в Испании пустует множество домов, и любители жить за чужой счет этим пользуются
Испанская партия «Подемос», состоящая в правящей коалиции, также требовала распространить мораторий не только на выплаты по ипотеке, но и на арендную плату, однако здесь возникло противоречие. Дело в том, что многие испанцы покупают несколько объектов недвижимости и сдают их в аренду, а на эти деньги выплачивают ипотечные взносы, или вообще живут только на них. Премьер-министр страны Педро Санчес ограничился лишь призывом к арендодателям проявлять понимание в условиях непростой для всех ситуации и идти навстречу арендаторам. К слову, отсрочка по ипотечным выплатам полагается и тем, кто сдает приобретенное на заем жилье в аренду, и у кого оно не является основным.
Рост и падение
Недвижимость в Испании уже давно считается удачным вложением средств, но прошлый год внес в ситуацию жесткие коррективы. Если в июне 2020 года квадратный метр в этой стране стоил 1730 евро (158 тысяч рублей), то к концу декабря его цена снизилась до 1391 евро (127,6 тысячи рублей). Прошлогодняя цена на новостройки достигла наивысших показателей за последние десять лет: 2472 евро (225,3 тысячи рублей) за квадрат. Столь высокая динамика может быть связана с качеством строящихся зданий. Что касается рынка вторичной недвижимости, в докарантинный период, в начале 2020 года, там цены достигли 1741 евро (159 тысяч рублей) за квадратный метр. Агенты по недвижимости объяснили эту тенденцию тем, что многие здания, которые фигурируют на вторичном рынке, расположены в престижных районах – на побережье или в исторической части города, и появления новых домов там ожидать не следует, поскольку свободных участков под застройку просто нет. Осенью же спрос на вторичную недвижимость рухнул вдвое.
Бывший американский лидер Дональд Трамп, победивший накануне на кокусах республиканцев в Айове, заявил, что ладит с главой РФ Владимиром Путиным и сможет быстро урегулировать конфликт на Украине, вновь став президентом США.
Летом в ряде регионов еще прослеживался рост цен на 3-6%, но уже в ноябре, когда последствия коронавирусных ограничений в полной мере ударили по экономике, цены снизились на 5,7% по сравнению с 2019 годом. Особенно существенным падение было в Валенсии, Галисии, Каталонии и Андалусии.
Аналитики уверены, что третья волна коронавируса станет настолько мощным потрясением для рынка недвижимости, что потребуется не менее трех кварталов для восстановления показателей. Если же эпидемиологическая обстановка снова ухудшится, цены могут продолжить падение до 2023 года, но ввиду начавшейся прививочной кампании есть надежда, что пандемия начнет угасать.
Сложившаяся ситуация вынудила многих испанцев начать рассматривать жилье как надежный способ вложения средств, и они бросились скупать дома и квартиры, однако проблема в том, что большинство из них вынуждено брать деньги в кредит. Цены на недвижимость в Испании не позволяют гражданам покупать жилье, не прибегая к ипотеке, и в ноябре 2020 года они взяли на 6,7% больше кредитов на покупку недвижимости, чем в ноябре 2019.
79% сделок, связанных с приобретением жилья, в Испании совершается с привлечением ипотеки. Ставка по кредиту в среднем составляет 3-3,4% годовых.
Время покупать
Из-за кризиса в Испании неожиданно начали появляться многочисленные предложения недорогих домов со скидкой в 70% и более – настоящая находка для тех, кто всегда хотел дом в этой стране, но не мог себе позволить приобрести его по обычной цене. Появление части таких предложений связано с тем, что собственнику срочно нужны деньги. В этом случае испанцы, у которых два и более объекта недвижимости, продают «излишки» - например, домики на морском побережье.
Также распродажи недвижимости устраивают банки, которые реализуют дома и квартиры заемщиков, не потянувших свои обязательства. Банк, получив в свое распоряжение подобный объект, заинтересован в том, чтобы продать его как можно быстрее, поэтому и предлагает привлекательный дисконт. В некоторых случаях дом в Испании можно купить дешевле, чем однокомнатную квартиру на окраине Москвы. Правда, очень часто такие объекты оказываются с подвохом – для того, чтобы жилье обрело более-менее презентабельный вид, приходится потратить довольно крупную сумму на ремонт.
Предложения дешевой недвижимости появляются и в сети на городских специализированных порталах – там можно отслеживать новости и скидки. Есть сайты, ориентированные на русскоязычных потенциальных покупателей.
Встречаются и совсем необычные предложения – по аналогии с инициативой властей небольших итальянских городов продавать старые дома за 1 евро, чтобы спасти местность от оттока населения. В частности, в небольшом испанском городе Табанера-де-Серрато мэрия объявила, что ищет семью с детьми, готовую переехать туда и поселиться в новом доме на 85 квадратных метров, чтобы жить там и управлять продуктовой лавкой, расположенной на первом этаже. На объявление, к удивлению властей, откликнулись более 500 кандидатов со всего мира.
Дешевую недвижимость в Испании можно приобрести и на аукционах, которые чаще всего устраивают государственные организации. В ходе торгов реализуется недвижимость тех, кто задолжал по налогам и услугам ЖКХ, а также административные здания и неиспользуемые земли, объекты от застройщиков с инвестиционными проектами и даже исторические поместья.
Нынешняя ситуация превратила испанский рынок недвижимости в один из лучших вариантов для инвестирования в 2021 году. Как считают аналитики, цены вернутся к допандемийным показателям к ноябрю-декабрю.
На чужих ошибках
То, что происходит в Испании, может оказаться хорошим уроком для россиян. Ведь возможность купить домик на берегу моря или квартиру в исторической части города за смехотворные деньги появилась не просто так – ее не было бы, если бы заемщики не переоценивали свою платежеспособность. Закредитованность сыграла с испанцами злую шутку, но не грозит ли то же самое нашим соотечественникам? В апреле прошлого года в России начала действовать программа льготного ипотечного кредитования под 6,5%, и по его итогам в стране были выданы рекордные 1,7 миллиона кредитов на 4 триллиона рублей – такой ажиотаж она вызвала. Взлетевший спрос на квартиры в новостройках привел к тому, что застройщики закономерно подняли цены, что нивелировало выгоду, а вслед за первичной недвижимостью подорожала и вторичная. Тем не менее, программу, создающую иллюзию доступности жилья, продлили до июля 2021 года, и льготные ипотечные кредиты до сих пор востребованы.
При этом у каждого пятого россиянина в настоящее время имеются просрочки по кредитам, неуплаченные налоги и долги по ЖКХ, а доходы граждан снизились за 2020 год, по данным Росстата, на 3%. Все это заставляет предполагать, что рано или поздно заемщики не смогут выплачивать ипотечные взносы, и ситуация, которую сейчас можно наблюдать в Испании, повторится уже в России.
