В прошлом году впервые доля монолитного домостроения превысила долю панельного, и это при том, что первый тип жилья обходится потребителю существенно дороже. Монолитные и монолитно-кирпичные дома всё чаще появляются не только внутри Садового или даже Третьего транспортного кольца, но и недалеко от МКАД. Как прогнозируют строители и риелторы, тенденция переноса качественных новостроек из центра на периферию города будет усиливаться с каждым годом.
Миграция на запад
Дефицит свободных строительных площадок ощущается уже не только в центре Москвы, но и по периметру Третьего транспортного кольца. А те «пятна» под застройку, что появляются на этих территориях, всё чаще попадают в поле зрения компаний, возводящих элитное жильё. Уже не удивляют квартиры по $3-5 тыс. за 1 кв. м в Сокольниках, на Соколе или на Профсоюзной. В первую очередь дорогие объекты строятся недалеко от лесопарковых зон. Инфраструктура таких домов не уступает начинке дорогих домов, расположенных в центре.
Ещё 2—3 года, и такой тип домостроения станет обыденным явлением и на периферии города. Есть и первые удачные примеры качественных монолитных домов на относительном удалении от Садового кольца. Как правило, они появляются в западной части города, которая априори считается более престижной, чем восточная. Основные районы, где расположены качественные монолитные дома, — Ленинский, Кутузовский и Ленинградский проспекты, Профсоюзная улица, проспект Вернадского.
Стоимость квадратного метра в таких домах на стадии котлована начинается от $1800. По мере роста этажей увеличивается и цена — в среднем на $20—30 за каждый этаж. В итоге окончательная стоимость метра подбирается к $2200—2800. Однако в последние полгода в таком ценообразовании произошли существенные изменения. Когда дом сдан Госкомиссии, цены в нём уменьшаются на 2—5% по сравнению с этапом возведения 10—15-го этажей. Эксперты объясняют этот тем, что с рынка недвижимости стали уходить спекулянты (так называемые частные инвесторы). Ещё год назад на их долю приходилось до 30% всех покупок в монолитных домах. Однако, когда сумасшедший рост цен (2—4% в месяц) сменился стагнацией, они стали уводить деньги с этого рынка.
Меняется время, меняются дома
За последний год изменились и сами дома бизнес-класса. Из-за увеличения средней стоимости 1 кв. м квартиры в 130—170 кв. м стали «неподъёмными» для многих потенциальных покупателей. Легко подсчитать, что жильё такого метража обходится в $300—350 тысяч. Поначалу застройщики избрали тактику, проверенную временем, — стали предоставлять скидки на квартиры большого метража. Летом прошлого года скидки могли достигать 5% в месяц. Но желаемого результата такая акция не дала: 4—5-комнатные квартиры расходились всё так же тяжело.
В результате ряд застройщиков пошли на беспрецедентный шаг: они решили уменьшить метраж квартир. В итоге на рынке сейчас не редкость «трёшки» в 80—100 кв. м, и даже «однушки» во многих домах уменьшились с 65—75 кв. м до 55—60 кв. м.
Особым спросом пользуется и жильё около воды. Наценка за расположение дома на берегах Москвы-реки может достигать 5—10%. Именно поэтому в районе Строгино, на Воробьевых горах такая высокая концентрация домов бизнес-класса.
Одна из приводных территорий, где в ближайшем будущем появятся целые кварталы жилых домов, — берега Яузы. Московское правительство издало постановление, согласно которому отсюда будут выведены все предприятия.
Авиакомпания «Аэрофлот» не позволила супруге юмориста Ильи Соболева взять шестимесячного ребенка в салон бизнес-класса, хотя места были оплачены на стойке регистрации. Семье пригрозили снятием с рейса.
А в районе Бауманской на месте промзон уже началось строительство жилья бизнес-класса. Цены здесь уже приблизились к $2500 за 1 кв. м.
Но самыми популярными считаются дома, расположенные на границах лесопарка. Дома бизнес-класса сейчас строятся около Воронцовского парка, на Воробьёвых горах, рядом с Лосиным Островом. Особняком в этом ряду смотрится микрорайон Куркино на северо-западе Москвы, где нет ни одного панельного дома: все 930 тысяч кв. м жилья — это монолитные и кирпичные здания.
Во всех домах бизнес-класса обязательно присутствует развитая социальная и инженерная инфраструктура. В числе главных её составляющих — обязательное наличие подземного паркинга. На дом из 200—300 квартир, как правило, предназначено до 50—60 машиномест. Средняя их стоимость — $15—18 тысяч. Однако в ряде случаев, чтобы стимулировать продажи многокомнатных квартир, их покупателям «дарят» машиноместо.
Кроме того, в таких домах предусмотрена охрана, а также собственная эксплуатирующая компания — аналог муниципального ДЕЗа. За эти услуги жильцам приходится платить $1—1,5 с 1 кв. м их квартиры. В итоге содержание стандартной 3-комнатной квартиры (100—120 кв. м) обойдётся в $100—160 (без учёта платы за телефон и электричество).
Рост продолжится
В течение второго полугодия прошлого года цены на жильё в Москве практически не росли. Однако начиная с декабря в некоторых сегментах рынка было отмечено удорожание жилья. В первую очередь росли в цене элитные дома и дома бизнес-класса.
Возрастающий спрос на жильё бизнес-класса диктует увеличение объёмов жилищного строительства в Москве именно в этом сегменте рынка. Если в 2003 году было построено около 300 тысяч кв. м такого жилья, в 2004-м — 450 тысяч кв. м, то прогноз на 2005 год — 550 тысяч кв. м. Более половины этой площади будет возведено на экологически чистых окраинах Москвы. Как полагают эксперты, в текущем году цены на качественное жильё снова начнут расти, правда, это повышение будет плавным. В среднем каждый месяц цена жилья будет расти на 1%. То есть за год квартиры в домах бизнес-класса подорожают на 10—12%. При этом, по прогнозам аналитиков, панельное жильё дорожать практически не будет (максимальный рост — 5%), а элитное жильё увеличится в цене на 12—15%.
Руководитель центрального офиса вторичного жилья инвестиционной компании «Дружба» Дмитрий ЛИСЕВСКИЙ отмечает, что наибольший рост стоимости — 2,7% — в IV квартале 2004 года пришёлся на квартиры бизнес-класса. Хотя и здесь в течение прошлого года наблюдались колебания, которые зависели от района расположения дома и его типа.
Итоги IV квартала 2004 года показали, что цены на вторичное жильё в Москве тоже поднялись в среднем на 0,4%. Самыми востребованными были 9-этажные панельные здания, которые занимают на всём рынке предложений порядка 14%. Наименьшее количество предложений относится к 5-этажным домам, так как практически все они находятся в зоне Третьего транспортного кольца, подлежат сносу и выкупаются инвесторами.
Падают цены на подлежащие расселению коммунальные квартиры в домах со смешанными (деревянными) перекрытиями.
Цены на рынке вторичного жилья продолжают расти. Это происходит, во-первых, под влиянием роста стоимости новостроек, а во-вторых, потому, что оплата происходит в долларах и наличными: из-за нестабильности этой валюты многие не спешат продавать свои квартиры, боясь много потерять в рублях.
Наибольшим спросом квартиры пользуются в Центральном, Западном, Северном и Юго-Западном округах Москвы. Чуть меньше покупают квартиры на юго-востоке. В последнее время начали подниматься цены на квартиры в Бутове, скорее всего в связи с открытием там линии лёгкого метро.
