Что мешает вторичному рынку жилья в России?

Пробуксовки нашей экономики объясняют санкциями, эпидемией, отсутствием инвестиций и другими внешними факторами. При всём при том у молодого российского бизнеса есть масса внутренних резервов, которые почему-то не замечают. Весьма рельефно это видно на вторичном рынке жилья.

У медленных всё быстро

Мне довелось купить и продать квартиру в Канаде. Обойтись без риелтора можно крайне редко, например, если случайно срастётся купить у знакомого или соседа. В остальных случаях это будет себе дороже. К поиску риелтора все относятся крайне ответственно, и я провёл больше десяти встреч-интервью с заранее заготовленными вопросами. Выбор остановил на соотечественнице Татьяне, но не как на соотечественнице (это скорее насторожило), а как на профессионале. Буквально сразу по выданным мною параметрам мы за день отсмотрели семнадцать объектов, при том что я жил в другом городе. Из них выбрал нужную квартиру и благодаря рекомендациям Татьяны сторговал двадцать тысяч. Дальше всё шло без моего участия. Я только выплатил оговоренную цену, куда уже были заложены и все затраты на оформление сделки. Продавцы попросили пару недель на выезд, иначе сделка завершилась бы в момент оплаты. И это у канадцев, над которыми соседи по континенту посмеиваются за медлительность.

Никаких бумаг на владение квартиры не предусмотрено, всё в электронном виде. Независимо от того, гражданин ты или нет, права собственности у тебя точно такие же. Вместе с ключами Татьяна передала мне конвертик с благодарственной открыткой и восемьюстами долларов. Это распространённая практика: когда я проводил интервью, некоторые кандидаты обещали мне откат от сделки. Татьяна не пообещала, но поделилась, что стало ещё одним подтверждением её профессионализма. В дальнейшем она не раз помогала бесплатными консультации мне и друзьям. За клиентов борются, и это создаёт высокие рыночные стандарты.

Вполне понятно, что через восемь лет, когда я решил квартиру продать, этим занялась Татьяна. Причём без всякого моего участия, потому что я уехал в Россию. Она разместила предложение на сайте, где фиксируются все транзакции с недвижимостью в стране. Покупатель имеет возможность сопоставить предложения со сделками, которые проводились в твоём доме раньше. На входную дверь Татьяна установила кодовый замок, позволяющий производить осмотр без её участия. Интересующиеся бронировали время на сайте для осмотра квартиры. Некоторые на несколько часов, чтобы проверить шумность в разное время суток. Буквально через пару недель определился реальный покупатель. Свою реальность он подтвердил чеком на двадцать тысяч долларов. Если после принятия его предложения он откажется, чек останется у продавца. За отказ от сделки наказывается и продавец. Но этого не случилось. Моё онлайн-участие в ней заняло пятнадцать минут. Мне сбросил договор нанятый Татьяной юрист. Договор типовой, утверждённый ассоциацией риелторов провинции. Ты просто ставишь галочки в графах и расписываешься. Через неделю на мой счёт поступили деньги. Затраты на сделку составили 3%. Святая женщина Татьяна опять отстегнула мне сумму от своего гонорара, хотя понимала, что вряд ли я ещё раз стану её клиентом.

Фото: pxhere.com

По теме

1889

Эксперт назвал один тип жилья в России незаконным

Юрист Александр Хаминский считает, что квартиры-студии площадью не более 15 квадратных метров нельзя считать жильём, потому что они противоречат нормам жилищного законодательства России.

Мешок без кота

Начались поиски жилья в родном городе. Не столичном, но очень продвинутом. В рейтингах его называют самым комфортным местом в стране для проживания. Оказалось, что поговорка «дома и стены помогают» имеет самое прямое значение. Стены домов и столбы пестрят объявлениями. В Канаде, чтобы вывесить объявление в собственном подъезде, ты должен согласовать его текст с управляющей компанией. На улице это категорически запрещено. А тут такая свобода. Опять же можно сэкономить на риелторе. Но лёгкость оказалась обманчивой. Все объявления были если не полностью, то частично фейковыми. А общение с продавцами и вовсе тяжким делом. Герой пьесы Островского «На всякого мудреца довольно простоты» развлекается тем, что осматривает квартиры на съём, хотя квартира ему не нужна. Похоже, развлечение стало по истине национальным, поскольку в него включились и владельцы недвижимости. Одна женщина средних лет долго не пускала осмотреть объект, требуя купить его вслепую по назначенной ею цене. Получив отказ, матерно выругалась. Другой собственник на безобидный вопрос, как долго он продаёт объект, завизжал: «Вы хотите сказать, что я неудачник?!». На объекте, где практически удалось договориться с владельцем, неожиданно возникла риелторша, заявившая, что теперь дело я буду иметь с ней с оплатой комиссии. В итоге сделка расстроилась с обвинениями меня в нечестности и подлости. А отслеживание объявлений и охмурение продавцов в своих интересах оказалось распространённой практикой.

Волей-неволей без посредников не получилось. Обратился в крупнейшее риэлтерское агентство, которое оказалось просто зонтичной структурой для одиноких маклеров, оформленных индивидуальными предпринимателями. При покупке объекта до двух миллионов рублей акуле рынка недвижимости полагается выплатить семьдесят тысяч рублей. При большей сумме – три процента. По три процента платят обе стороны. Хотя в Канаде услуги риелтора оплачивает только продавец. Самыми страдающими в итоге получаются бедные клиенты. При продаже комнатки-квартирки за миллион рублей общая комиссия составляет сто сорок тысяч или 14% от сделки.

С риелторами дело пошло побойчее, правда, как продавец, так и покупатель без всяких последствий в любой момент могут отказаться от сделки. Поэтому с помощью тех же риелторов обзаводились несколькими вариантами и устраивали своеобразные аукционы. Но несколько сделок развалились практически при подписании договора. Отдельные комнаты квартир оказались незарегистрированными БТИ. В некоторых домах продавец занимал отдельную квартиру, но владел долей от всего строения, которая от площади его квартиры заметно отличалась. Знакомый судья рассказал, что однажды в рассматриваемом деле фигурировал документ о регистрации с фашистским орлом времён оккупации города. Помимо этого, существует масса опасностей, о которых на момент подписания предварительного договора вам неоткуда узнать. Залоги, семейные тяжбы, аресты, банкротства, фантастические долги. Мой двоюродный брат купил участок, на котором построил дом. Через десять лет решил его продать, но оказалось, что на земельный участок наложен арест, так как его продавец обанкротился. В итоге часто вы покупаете не просто кота в мешке, а мешок без кота. Хочу предостеречь от выдачи задатка. Ибо иногда подводные камни вскрываются при подписании договора, и начинается скандал с возвратом.

Очень забавно происходит и сама сделка. Стороны подписывают в агентстве договор, а потом дружной толпой с пакетом наличных денег перемещаются в так называемый МФЦ, где нужно потратить ещё часок-другой для регистрации. А дальше переживать и молиться, чтобы сделка неожиданно не оказалась ничтожной.

Фото: pixabay/geralt

Проще простого

Знают ли многочисленные депутаты разных уровней, что происходит на рынке жилья. Читают ли газеты и душераздирающие посты в интернете. Очевидно же, что в своём нынешнем виде рынок выгоден в первую очередь только мошенникам и хабалистым посредникам, плюс, конечно, многочисленным юристам, как в погонах, так и без, разбирающих бесчисленные аферы. Очевидно и другое: отрегулировать рынок проще простого. И тридцать лет его существования – более чем достаточный срок. Нет ничего проще полной инвентаризации жилого фонда. Немцы же справились за полгода оккупации. Совсем не сложно организовать обучение и лицензирование риелторов и юристов в сфере недвижимости. Ввести систему страхования рисков, при которой покупатель не оказывается крайним. А в дальнейшем исключить и саму возможность их возникновения. Разве сложно создать сайт, где вся информация об объекте будет чётко отображена. А то сейчас у БТИ своя информация, у МФЦ своя, у судебных приставов, риелторов и прочих своя.

По теме

1098

На рынке труда в России выявили рекордный дефицит соискателей

Разрыв между спросом и предложением на рынке труда в России сократился до минимальных за последние годы значений. Неуклонное уменьшение конкуренции наблюдается с сентября.

Как ни печально, но надо покончить с национальным развлечением по аренде и покупке квартир. Нарушение договорённости должно караться финансовыми потерями. Время – деньги. До минимума свести эмоциональный фактор. В одной из азиатских стран вообще был принят закон, запрещающий контакт продавца и покупателя. Количество совершаемых сделок выросло в разы. В демократических режимах действуют хитростью. Жаба – понятие общечеловеческое, и она душит всех, несмотря на границы. На канадском сайте ты можешь легко определить рыночную цену по аналогичным сделкам, но там не сообщают, по какой цене её приобрёл твой предшественник, чтобы не беспокоить жабу. А ну как окажется, что гораздо дешевле, и заиграют эмоции!

Средний американец меняет жильё раз в пять лет. У нас же нередко пять поколений живут в одном и том же. Если в Канаде редко какой объект продаётся дольше месяца на вторичном рынке, то в России годами, а то и дольше. А ведь подвижность рынка – неизбежный рост доходов населения. Продавец редко откладывает полученные деньги в кубышку, а покупатель тут же затевает ремонт, закупает оборудование, мебель, создавая тем самым новые рабочие места. Но не меньшее, а то и большее значение имеет косвенный эффект. Люди боятся покидать депрессивные регионы и переселяться туда, где они нужны. Они видят толпы обманутых дольщиков новостроек, узнают о многочисленных случаях, когда покупатель остаётся без денег и жилья и на рынке вторичном. Низкая мобильность людей тормозит движение товаров и капитала.

Депутаты! Аууу!

С недоброжелательными лайками вы уже разобрались, пора облегчить жизнь тех, кто их ставит.

• Комиссию всегда платит продавец. Продать намного сложнее, чем купить, соответственно, необходимо создавать максимально комфортные условия именно для покупателя. Две самые большие покупки, которые средний человек совершает в жизни, – это дом и машина. Эти решения сопряжены с большим стрессом, и любая мелочь может внести коррективы. Человек нашёл дом своей мечты и у него есть на него деньги, но тут он узнаёт, что нужно платить комиссии риэлтору, госпошлины, нотариус, выписки, юрист и бог знает, что ещё всплывёт. Поэтому на западе, если дом стоит 400 тысяч, всё, что вам нужно, – это выписать один красивый чек на эту сумму и заняться подготовкой переезда.
• Комиссия делится примерно так: если 4%, то 2,5% пойдут агенту покупателя (всегда сложней продать, чем купить) и 1,5% агенту продавца (рано или поздно объект продастся и шанс получения комиссии намного выше).
• Сам процесс купли-продажи в Канаде занял у меня, наверное, несколько часов моего времени. Моя риэлторша пришла, осмотрела квартиру, дала телефон уборщицы и парня который может сделать мелкий ремонт, а также список вещей, которые они должны сделать. Буквально за пару дней всё было готово, и она прислала фотографа, который за 10-15 мин нащёлкал то, что надо. На следующий день квартира вышла на MLS. Ещё день на телефон приходит уведомление: «в такой-то час просмотр, если можете, дома не находитесь». Для лёгкого доступа в квартиру недалеко от парадного входа Татьяна повесила небольшую коробочку с кодовым замком. Риэлтор покупателей получает комбинацию из нескольких цифр. В коробочке лежат ключи от входной и квартирной дверей. Система простая, но гениальная. При покупке мы с той же Татьяной установили её личный рекорд, посмотрев за день 17 квартир. В России при запланированных 9 мы попасть смогли только в 6.
• Мне нужно было улетать на родину, и я оставил ей ключи.
• Квартиры или дома разлетаются как пирожки, покупатели видят это и понимают, что действовать нужно в скоростной манере, так как риск упустить выгодную сделку высок.
• В Америке и Канаде существует система MLS, куда вносятся фактически все продаваемые объекты недвижимости в стране. Это значительно упрощает не только поиск, но и даёт исчерпывающее количество информации для принятия грамотного решения. Увеличилось ли количество сделок, выросла ли цена за квадратный метр, сколько в среднем дней занимает продажа, в каком районе лучшая динамика, – ответы на эти вопросы может получить любой пользователь интернета. Также все объявления строго регламентируются и откровенно врать в них нельзя, риск, что агента лишат лицензии, высок. В моём городе всё иначе. Наиболее полный список выставленного на продажу есть на Авито. О какой-либо аналитике речи не идёт, да и как может. Продав, люди не всегда снимают объявление, и финальная цена нигде не фиксируется. Враньё сплошь и рядом, самый явный случай, когда пошли смотреть дом площадью 86 метров, который оказался долей, где на бумаге – 60 метров, а реально продаваемая площадь – только 51 метр. Вопросы риэлтору о несоответствии воспринимались как личное оскорбление. Получить хоть какую-то аналитику можно только у риэлторской конторы, имеющей свою базу данных, где продажи фиксируются корректно. Но они не монополисты, и пускай через них проходит 10-20% всех сделок в городе, но это ведь не 99%, которые есть у канадца.
• Будучи ещё интерном, я подружился с заслуженным мэтром бизнеса Тимом, вице-президентом по ценовой политике нашей ритейлинговой сети. Он хорошо вбил в мою голову правило, что маленький процент от дофига – это всегда лучше, чем большой процент от нуля. Людская недальновидность, а может попросту и жадность приводит к тому, что рвущиеся за процентом риэлторы, по сути, уменьшают количество сделок, а, соответственно, и количество рублей, которые осядут в их карманах. Лучше сорок раз по разу, чем ни разу сорок раз.