В соответствии с данными Банка России в сентябре объем кредитов, которые взяли россияне, превышал 19 триллионов рублей. Львиная доля этой суммы приходится на ипотечные кредиты. В перспективе тенденция не изменится, поскольку на минувшей неделе правительство продлило программу льготного ипотечного кредитования.
В прошлый четверг, 22 октября, премьер-министр России Михаил Мишустин объявил о том, что правительство приняло решение о продлении госпрограммы льготного ипотечного кредитования по ставке 6,5% до 1 июля 2021 года. Таким образом, недвижимость в ипотеку, по всей вероятности, останется столь же востребованной. Правда, оформляя кредит на приобретение жилья, не все россияне знают о подводных камнях, которые могут их ждать, и допускают серьезные ошибки, которые дорого им обходятся – и в прямом, и в переносном смысле. Газета «Известия» приводит подборку наиболее распространенных проблем, которые возникают у ипотечных заемщиков – чаще всего именно по незнанию.
Долгосрочные перспективы
Многие россияне склонны переоценивать свои силы на момент оформления ипотеки: они рассчитывают, что устроятся на более высокооплачиваемую работу или как минимум сохранят прежний уровень дохода и смогут ежемесячно отдавать банку довольно крупную сумму. Выбирая между более продолжительным сроком ипотеки и большей суммой ежемесячного платежа, заемщики очень часто выбирают второй вариант, так как хотят поскорее выплатить кредит. Вероятность того, что источника дохода может попросту не стать, они даже не оценивают, и напрасно. В особенности к таким решениям склонны молодые люди, у которых нет опыта взаимодействия с банками.
Эксперты рекомендуют ипотечным заемщикам всегда исходить из наихудшего сценария развития событий: это позволит подготовиться к возможным трудностям. По мнению специалистов, не стоит брать ипотеку, ежемесячный платеж по которой превышает 30% дохода семьи. Переплата по кредиту за более продолжительный срок в настоящее время предпочтительнее, чем большая сумма ежемесячного платежа.
Также потенциальным заемщикам советуют оценить свои перспективы в будущем и определить, насколько для них велика вероятность лишиться работы, как быстро можно найти новую или восстановиться в бизнесе в случае падения спроса. Кроме того, нельзя оставлять без внимания и ситуацию в семье. Речь идет о случаях, когда супруги выступают в качестве созаемщиков и расходятся, не выплатив кредит. В таком случае будет сложно урегулировать принадлежность долга и решить, каким образом он будет обслуживаться.
Все до копейки
Одной из самых фатальных ошибок эксперты считают попытку собрать максимально возможную сумму первоначального взноса, при которой заемщик вкладывает в это все свои сбережения, оставаясь буквально ни с чем. С одной стороны, это помогает снизить срок возврата кредита, с другой – уменьшить размер ежемесячных платежей, но это оправдано только в том случае, если не случится какого-либо форс-мажора. В любом случае, ипотека чаще всего растягивается на период от 10 лет и более, а при отсутствии подушки безопасности заемщик сильно рискует.
Специалисты советуют не вкладывать в покупку жилья в ипотеку сразу все имеющиеся у них накопления и отложить хотя бы сумму, которой хватит на выплаты по ипотеке в течение 3-6 месяцев. Это позволит не столкнуться с просрочками и необходимостью выплачивать пени в случае непредвиденных обстоятельств. В частности, весной этого года таким обстоятельством стала пандемия коронавируса, из-за которой часть предприятий закрылась на продолжительное время, а часть – вообще прекратила работу.
По мнению экспертов, вложив в первоначальный взнос все свои сбережения, заемщик может и выиграть, но это не повод отказываться от неприкосновенного запаса. Кроме того, они категорически против того, чтобы граждане оформляли потребительский кредит на первоначальный взнос – это двойная кредитная нагрузка, которая будет для заемщика тяжелым бременем. В такой ситуации есть смысл временно отказаться от покупки жилья и попробовать накопить нужную сумму, или найти более дешевый вариант, на первоначальный взнос по которому хватит уже имеющихся средств.
Не упустить момент
Среди других часто встречающихся ошибок ипотечных заемщиков называют их стремление угнаться за низкой ставкой по ипотеке. Пытаясь оформить кредит по льготной ставке, люди часто спешат, переоценивают собственные силы, соглашаются на заведомо невыгодные для себя условия, покупая квартиру в новостройке, вкладывают в первоначальный взнос меньшую сумму, чем могли бы через некоторое время, и так далее.
Специалисты отмечают, что разница между обычной ипотечной ставкой (9,0 – 9,5%) и льготной (6,5%) не слишком высока, и заемщики не всегда могут понять, что зачастую гораздо выгоднее приобрести качественное жилье на вторичном рынке по обычной ипотеке, нежели вкладываться в квартиру в новостройке. Кроме того, практика говорит о том, что в большинстве случаев ипотека выплачивается досрочно, поэтому ставка имеет не слишком большое значение.
Госпрограмма, направленная на финансирование льготной ипотеки, привела к тому, что цены на первичное жилье выросли. Тем не менее, заемщиков это не останавливает, люди все равно торопятся приобрести жилье – зачастую из-за опасений, что оно станет еще дороже.
Избегая диалога
Ипотека берется на продолжительный срок, и нет ничего удивительного в том, что за это время многие обстоятельства меняются, и у заемщика могут возникнуть те или иные сложности. Специалисты обращают внимание, что в таких случаях далеко не все клиенты банков идут в кредитную организацию, чтобы изложить свою ситуацию и попробовать найти пути решения проблемы – многие из них просто перестают платить и пропадают с радаров. Это исключает всякую возможность компромиссного решения, может быть чревато потерей квартиры и, разумеется, портит кредитную историю заемщика. Причины неуплаты одного или нескольких взносов по ипотеке бывают разными – проблемы со здоровьем, увольнение с работы и так далее, но если заемщик не идет на контакт, от банка не стоит ждать никаких инициатив. В лучшем случае придется платить штрафы за просрочку ежемесячных платежей в том объеме, в котором это прописано в договоре. Лучшей стратегией в данном случае, по мнению экспертов, является диалог с банком и совместный поиск выхода из сложившейся ситуации. Кроме того, часть проблем, если они связаны со здоровьем, может решить покупка страховки.
Дьявол в деталях
Нередко заемщики не обращают внимания на различные мелкие нюансы, которые впоследствии выливаются в ощутимые переплаты. Одна из распространенных проблем связана с оформлением страховки. Без нее банк попросту не одобрит кредит, однако, если не продлить полис спустя год, кредитная организация автоматически увеличивает ставку на два процентных пункта. Многие клиенты об этом не знают или забывают по рассеянности, а долг продолжает накапливаться. Заметить это можно, например, в банковском приложении на мобильном телефоне, но им пользуются далеко не все заемщики. Чтобы не попасться, нужно обращать внимание на дату страховки. Кроме того, банк может заработать на штрафах, если заемщик поменял место жительства или другие данные и своевременно не поставил организацию в известность об этом. В договоре могут быть и другие нюансы, и лучший способ избежать штрафов и переплат – досконально ознакомиться с документом.
Также эксперты отметили, что не все россияне понимают разницу между аннуитетным и дифференцированным платежом по ипотеке. В первом случае размер платежа остается фиксированным на протяжении всего периода кредитования, но большая часть платежа в первые годы направляется на погашение процентов, и лишь часть суммы идет в счет основного долга. Во втором – размер платежа постепенно уменьшается, так как ежемесячно гасится одна и та же сумма от тела кредита. И граждане не всегда представляют, какой вариант для них выгоднее.
Сэкономить на ипотеке
Также специалисты рассказали о том, когда можно заняться рефинансированием ипотеке. Они считают, что целесообразно это делать в том случае, если банки предлагают ипотеки по ставкам, которые на 2 и более процентных пункта ниже, чем действующий кредит. В этом случае просто оформляется новый ипотечный договор в банке, который готов предложить самую низкую ставку и одобрить рефинансирование. В результате конечная сумма, которую заемщик выплатит за квартиру, будет меньше, чем при первоначальных условиях.
Кроме того, эксперты называют и другие способы сэкономить на ипотеке. Это досрочные платежи по кредиту, различные акции от застройщиков, которые предлагают выгодные условия у банков-партнеров, или налоговый вычет. Про последнюю возможность, по утверждению специалистов, знают не все: речь идет о возврате 13% от стоимости квартиры с лимитом 2 миллиона рублей, на который имеет право каждый официально работающий россиянин.
