На фоне массовых протестов обманутых граждан, пытающихся отстоять свои права в споре с недобросовестными застройщиками, страхование покупки квартиры приобретает всё большую актуальность. При приобретении жилья на нулевом цикле строительства речь идёт о страховании финансового риска при заключении договора, становящегося неотъемлемой частью процесса. Покупая недвижимость в новостройках, вы инвестируете деньги в строительство дома, то есть даёте их в долг строительной компании. В этом случае могут возникнуть ситуации, когда велик шанс не получить ни квартиры, ни денежного взноса. Например, фирма, с которой заключён договор инвестирования, банкротится, строительство дома по различным причинам растягивается на неопределённый срок из-за прекращения финансирования одним из инвесторов. Кроме того, может оказаться, что построенный дом непригоден для проживания, либо на одну и ту же квартиру претендуют несколько лиц. Единственная гарантия возврата денег в случае неисполнения обязательств строительной компанией — это страхование финансового риска. Вы сохраняете вложенные в строительство квартиры средства, если её вам не предоставили в положенный срок либо не вернули деньги.
Договор страхования финансовых рисков заключается на срок действия инвестиционного контракта. Страховая сумма устанавливается по согласованию между покупателем и страховой компанией исходя из денежной оценки обязательств застройщика плюс дополнительные расходы. Однако надо иметь в виду, что в соответствии с внутренними правилами страхования, установленными всеми без исключения страховыми компаниями, не предусматривается покрытие убытков, вызванных курсовой разницей, неустойками, процентами за просрочку, штрафами и прочими косвенными расходами. Потолком ответственности страховой компании является страховая сумма.
Для заключения договора страхования финансовых рисков нужно предъявить максимально полный комплект документов: лицензии участников инвестиционного проекта, разрешение на строительство, договоры долевого участия, инвестирования, договор об уступке права требования и т.п. (в зависимости от проекта). Законность строительства и обоснованность инвестиционного проекта не должны вызывать сомнений. Страховая компания вправе провести оценку страхового риска, которая включает анализ документов, легитимности лицензий и т.д.
Вариантов инвестиционных проектов множество, состав инвесторов может быть самым различным — от крупных банков до частных инвесторов. Поэтому размер тарифов может варьироваться. В среднем он равен 1,5—2% суммы инвестиций в жильё. Даже по московским меркам затраты на страхование финансовых рисков — это немалые деньги. Однако не забывайте, что вы рискуете потерять несоизмеримо больше в случае неблагоприятного исхода всей ситуации.
Страхование ипотеки
Именно этим же обстоятельством руководствуются банки при выдаче ипотечных кредитов. Надо отметить, что в отличие от прочих видов страхования сделок с недвижимостью при получении ипотеки оно является обязательным. Даже несмотря на то, что квартира остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Особенность этого договора страхования в том, что он заключается в пользу банка. Если с заёмщиком или жильём происходит оговорённый в полисе страховой случай, банк решает вопрос компенсации со страховщиком. Это удобнее и банку и клиенту. Хотя обычно, если у покупателя нет возражений, по мере погашения кредита часть ответственности страховщика переходит в его пользу.
Подавляющее большинство ипотечных программ требует страхования по трём видам рисков: страхование имущества, жизни и здоровья заёмщика и страхование титула (потери прав собственности заёмщика). Страховщики отслеживают чистоту перехода права собственности на объект недвижимости начиная с первой сделки по нему. Кроме того, они могут потребовать от вас кучу ответов на вопросы, которые могли бы определить состояние вашего здоровья. Этот аспект непосредственно влияет на трудоспособность, то есть на возможность зарабатывать и обслуживать кредит. Размер премии зависит от возраста и состояния здоровья клиента, а также результатов предстраховой экспертизы недвижимости. В некоторых случаях, если история квартиры тёмная, страховщик может отказаться брать риск на себя. При взятии ипотечного кредита большинство банков сами предлагают страховщика или двух на выбор. Кредитор в первую очередь исходит из надёжности страховщика, с которым не будет проблем на этапе выплат. Некоторые банки полагаются на своих страховщиков. Тарифы уже унифицировались и составляют в среднем 1,2—1,3% остатка суммы долга.
Вирусолог, доктор биологических наук Николай Никитин назвал усиление санитарного контроля за прибывающими из Африки наиболее эффективным способом защиты от оспы обезьян.
Титульное страхование
Случаи мошенничества в меньшей степени касаются страхования ипотеки. Однако кроме новостроек они часто случаются и на вторичном рынке жилья. По данным Департамента муниципального жилья правительства Москвы, ежегодно регистрируется порядка 120—140 тыс. сделок на вторичном рынке жилья. При этом каждая 36-я сделка по купле-продаже недвижимости расторгалась вследствие различных причин, носящих в основном гражданско-правовой, а не уголовный характер. Поэтому если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то не помешает титульное страхование — риска утраты права собственности на квартиру. По мнению экспертов, практически любая сделка с недвижимостью на вторичном рынке может быть оспорена и признана судом недействительной. Это может произойти из-за подлога документов, нарушений прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц, совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности, совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий, совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы и др. Договор страхования может быть заключён как до регистрации права собственности на приобретаемую квартиру, так и после совершения сделки (купля-продажа, дарение, мена). Тариф зависит от срока страхования, величины риска (например, частоты смены владельцев данной квартиры, форм владения ею), страховой суммы и многого другого. Можно застраховаться от невыписки продавца. Договор титульного страхования может быть заключён на довольно длительный период времени — до 10 лет — срок, в течение которого новому собственнику могут быть предъявлены претензии бывшими владельцами недвижимости.
КОММЕНТАРИЙ
Светлана ЖИГАРЕВА, начальник отдела страхования имущества страховой компании «РК-гарант»:
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК:
При приобретении квартиры на первичном рынке соинвестор по договору инвестирования может заключить договор страхования финансовых рисков на случай неисполнения договорных обязательств контрагентом. Стоимость такого страхования — от 1,5% стоимости квартиры.
Согласно нормам ГК РФ страхование ответственности застройщика в данном случае недопустимо, поскольку он несёт ответственность по договору.
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК:
При покупке недвижимости (квартиры, земельного участка, дома и пр.) существует немалая вероятность того, что право собственности на объект может быть оспорено, а понесённые убытки не с кого будет взыскать.
Сейчас многие риелторы говорят, что при разбирательстве в суде вы можете быть признаны добросовестным приобретателем и в таком случае не лишитесь права собственности. Но это не отражает всей действительности: одним из оснований прекращения права собственности на недвижимость является лишение одного из предыдущих собственников данного права помимо его воли.
В случае признания сделки по приобретению недвижимости недействительной каждая из сторон обязана возвратить всё полученное по сделке (то есть квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю). И в данном случае могут появиться труднопреодолимые препятствия по возврату: в договоре купли-продажи была указана неполная стоимость квартиры, либо высокая инфляция уменьшила их ценность, либо продавец уже потратил деньги. В последнем случае процесс возврата денежных средств может затянуться на годы, так как по закону ежемесячно из заработной платы можно вычитать не более 50%, а официальная зарплата, как известно, редко составляет значимую сумму.
Страхование от утраты права собственности на недвижимость является в настоящее время единственным механизмом, обеспечивающим гарантию сохранности средств, вложенных в покупку недвижимости. Для заключения такого договора страхования страховая компания сначала проводит предстраховую экспертизу (оценивается вероятность наступления страхового случая).
ИПОТЕКА:
Одним из неотъемлемых условий получения ипотечного кредита является страхование объекта недвижимости. Выдачей ипотечных кредитов занимается ограниченное число кредитных организаций, и, как правило, при них аккредитованы несколько страховых компаний. Целью данной аккредитации является установление банком надёжности страховой компании. То есть на практике заёмщик имеет право выбора страховой компании, но среди ограниченного круга по рекомендации банка.
Ипотечное страхование включает:
1) страхование жизни, здоровья заёмщика;
2) страхование самого объекта недвижимости;
3) страхование недвижимости от утраты права собственности.
Договор ипотечного страхования заключается на срок кредитования. Стоимость страхования — порядка 1,5% от страховой суммы на 1 год (тариф может варьироваться в зависимости от перечня рисков, индивидуальных особенностей квартиры, состояния здоровья заёмщика). Оплата страховых взносов производится ежегодно.
