В рейтинге регионов России по вводу жилья на душу населения в последние годы лидируют Ленинградская область, Чечня и Тюменская область. Получается, страна, образно говоря, растёт быстрее всего именно в этих регионах. Почему так происходит?
Сервис «РИА Рейтинг» ранжирует регионы по вводу жилья на душу населения с 2019 года. И всё это время первую строчку занимает Ленинградская область. Кажется, что всё так и должно быть, ведь численность населения региона неуклонно растёт – с 1,848 млн в 2019 году до 2,036 млн в 2024-м. Однако в приводимых цифрах есть определённое лукавство.
Питер: жить на даче
Если посмотреть на количество сданных квадратных метров, то Ленинградская область окажется только на четвёртом месте. Впереди – Московская область, Краснодарский край и Москва. А вот при пересчёте квадратных метров на численность населения Ленинградская область сразу начинает лидировать. Получается, здесь строят опережающими темпами? Обратить внимание стоит на другую цифру. Строительство в Ленинградской области растёт в то самое время, когда в самом Питере его темпы падают. Земли в Северной столице становится всё меньше, цены на неё растут, в итоге стоимость готовых квартир получается неподъёмной. Гораздо проще и дешевле найти участок в области (обычно под застройку идут бывшие сельхозугодья или промзоны) и подвести к нему коммуникации. В результате аналогичная квартира в области получается примерно на треть дешевле, чем в мегаполисе. Вот и объяснение «строительному чуду Ленинградской области».
В последние годы аналитики рынка недвижимости заявляли, что в ближайшее время цена будет иметь решающее значение при выборе локации, а значит, более дешёвые квартиры в области будут продаваться лучше, чем более дорогие в городе. Предположение выглядело вполне логичным, и тренд этот считался долгосрочным. Но повышение стоимости кредитов и отмена льготной ипотеки смешали все карты. К началу 2025 года расклады на рынке квартир оказались такими: в Ленинградской области было продано 23% от строящегося объёма жилья, тогда как в Питере – 38% (в пересчёте на площадь). При этом в среднем по России уровень распроданности квартир в новостройках составил 31%.
А вот ещё один важный момент: примерно две трети объёма вводимого жилья в Ленинградской области в последнее время обеспечивает индивидуальное строительство. В эту цифру «вшиты» и дома для постоянного проживания на территории СНТ. Причём на такие всесезонные дачи приходится едва ли не половина от количества индивидуальных домов.
Из этого можно сделать вывод, что сейчас многие жители региона не могут себе позволить квартиры или полноценные частные дома в населённых пунктах, а вынуждены строить себе жилища на тесных участках в СНТ, где нет никакой социальной инфраструктуры.
Чечня: большие дома для больших семей
В Чечне коэффициент рождаемости самый высокий в стране – в среднем 2,65 рождения на одну женщину (в целом по России – 1,41). Как и в Ленинградской области, в Чечне наблюдается перевес в пользу индивидуальных домов. Причём ещё больший. К примеру, в 2023 году из 2,3 млн построенных «квадратов» 2 млн приходилось на частный сектор. Также характерно, что Чечня является лидером среди российских регионов по доле ипотек, выданных на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство. – Ред.). 89% ипотечных займов здесь берут не на покупку квартиры, а на строительство дома (данные за первый квартал 2024 года, более поздних пока нет). Как отразится на темпах ИЖС в регионе резкое подорожание кредитов, остаётся только гадать. Но итоги 2024 года выглядят весьма оптимистично. Ввод жилья на 312% превысил плановые показатели, а жилищные условия улучшили 1,6 тыс. семей.
Во время предвыборных дебатов с кандидатом в канцлеры от ХДС Фридрихом Мерцем Олаф Шольф озвучил свою позицию по поставкам оружия Украине и членству страны в НАТО.
Надо отметить, что традиция жить большими семьями в одном доме портит Чечне статистику. Несмотря на высокие темпы строительства, республика находится в нижней части рейтинга субъектов России по количеству имеющихся квадратных метров жилья на душу населения.
Тюмень: масштабная реновация
Тюменская область вместе с Чечнёй и Дагестаном входит в тройку регионов с наивысшим ожидаемым приростом населения в период с 2024 по 2045 год. В первую очередь, конечно, прибавляет областной центр: 2019 год – население 800 тыс. человек, 2022-й – 850 тыс., 2023-й – 861 тыс., на 1 января 2025 года – 872 тыс. человек. Местные власти объясняют это как рождаемостью, так и миграционными процессами. Из каких регионов России люди перебираются в Тюмень, доподлинно неизвестно. А вот перемещение иностранцев отследить проще. Более половины из них – выходцы из Казахстана, около 15% – из Узбекистана, около 10% – из Киргизии. Часть иностранцев попадает в категорию трудовых мигрантов. Их число в 2024 году тоже выросло, что заставило местные власти с 2025 года вводить ограничения на использование труда гастарбайтеров. Между прочим, значительная часть мигрантов занята как раз на стройках.
В городе идёт масштабная реновация. Десятки домов ежегодно сносят за счёт бюджета, выставляя освободившиеся участки на торги. В том числе для так называемого комплексного развития территорий, при котором новая застройка планируется сразу целыми кварталами. Многие проекты финансируются за счёт кредитов госбанка «ДОМ.РФ». Например, девелопер В72 получил в прошлом году 15 миллиардов. Владеет компанией местный предприниматель Артём Ведерников. Другой крупный получатель средств «ДОМ.РФ» в Тюмени – девелопер федерального масштаба «Страна девелопмент» (прежнее название «Снегири»). Компания была основана в Тюмени в 2006 году Александром Гайдуковым и Игорем Бутаковым.
Несмотря на активность гигантских строительных компаний, доля ИЖС по площади в прошлом году в Тюменской области составила 42% от введённого жилья. И, судя по всему, спрос будет смещаться в сторону загородной недвижимости, хотя и не от хорошей жизни. Местные СМИ пишут, что люди покупают жильё в области, потому что подорожание ипотеки не оставило им шанса обзавестись квартирой в Тюмени. Доля нераспроданных строящихся квартир в январе 2024 года составляла 47%, в январе 2025 года этот показатель вырос до 57%. Получается, строят в регионе действительно много, но возведённые квадратные метры зачастую остаются пустовать.
Кстати
Замыкают рейтинг регионов по числу сданных «квадратов» на душу населения (если не считать новые регионы) Чукотка, Мурманская и Магаданская области. Население Чукотки после обвала 90-х стабилизировалось на уровне 48–50 тыс. человек, треть из них живут в административном центре региона Анадыре. Там к концу года планируется сдать первый в регионе арендный дом, построенный по программе госкорпорации «ДОМ.РФ», – это пятиэтажка на 30 двухкомнатных квартир. Расходы в равных частях разделят федеральный бюджет, регион и арендаторы. По такой же схеме начали строить ещё два трёхэтажных дома.
В Мурманской области рыночные механизмы застройки тоже не работают – себестоимость строительства на Севере слишком велика. Потому несколько многоквартирных домов возводится по госконтрактам – у застройщиков их покупает регион. При этом население области за 10 лет снизилось с 771 до 656 тыс. человек.
Население Магаданской области в то же время сократилось со 150 до 133 тысяч. Множество людей живут в ветхих бараках. Для расселения граждан из ветхого жилья в Магадане строят жилой комплекс «Гороховое поле». «ДОМ.РФ» выделил на него 5,2 млрд рублей. Единственным участником и победителем конкурса на их освоение стала дочерняя структура «Газпрома». Первые квартиры должны были сдать в конце прошлого года. Но репортажей о перерезании ленточек и вручении ключей новым жильцам с Колымы пока не поступало.
