Статья 40 Конституции РФ гласит: «Каждый имеет право на жилище». Приобретение собственного жилья остаётся в числе приоритетных запросов россиян. Государство такой настрой поддерживает и старается запросы граждан удовлетворить. Однако существует в современном мире тонкая политика, называемая лоббированием. Порой она накладывает существенный отпечаток на развитие государственных программ и целых отраслей.
Около 20 лет прошло с момента принятия законов, регулирующих и направляющих деятельность российского строительного рынка. Законов, принятых в интересах всех граждан государства. Мы можем на расстоянии рассмотреть ключевые законы строительного рынка и попытаться понять, не влияют ли на стратегию государства в этом вопросе какие-либо посторонние интересы? Надеемся, эта статья будет интересна чиновникам, регулирующим развитие отрасли, а также тем россиянам, которые планируют приобрести недвижимость – как для личного пользования, так и в качестве инвестиции.
Дан старт
Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ) открыл доступ физическим и юридическим лицам (проще сказать, многим, желающим участвовать) в строительную отрасль. Число таких желающих оказалось колоссальным.
Помните время, когда сравнительно небольшой суммой можно было вложиться в строительство на этапе «котлована» и (о чудо!) приобрести квартиру. На старте реализации закона многим счастливчикам такое удалось. Секрет состоял в том, что каждый последующий объект, с продвижением реального строительства, то есть, с уменьшением рисков, продавался по более высокой цене, привлекая средства для достройки объектов, профинансированных первыми инвесторами. Это было своеобразной благодарностью людям, оказавшим доверие застройщику (так сегодня мы называем организатора строительства) на начальном этапе.
С течением времени, используя недоработки в законодательстве, многие строительные компании, осуществляющие деятельность согласно упомянутому закону об инвестировании, начали злоупотреблять доверием инвесторов, иногда неумышленно, а порой злонамеренно завышая свои возможности при привлечении средств инвесторов.
Кто не успел, тот опоздал
Казалось бы, совершенно логичным стало появление Федерального закона от 30 декабря 2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Так появились утвержденные законом и ставшие привычными сегодня понятия «застройщик», «объект долевого строительства», «целевой кредит (целевой заем)» и «проект строительства». Основным нововведением, на наш взгляд, стала обязательная регистрация в Росреестре объектов долевого строительства. Это настолько увлекло инвесторов, что поначалу незамеченными остались новые требования, предъявляемые к застройщику: «имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности».
Из-за конфликта на Украине и введённых в связи с ним санкций экономика Германии оказалась в крайне затруднительном положении, а вместе с ней и весь Европейский союз.
А требования оказались очень важными. По сути, такая трактовка разделила рынок на «до» и «после». Опыт – дело хорошее. Но как начать строительную деятельность «с нуля»? По сути, ворота рынка для новых участников закрылись. Так был взят курс на взращивание крупных отраслевых игроков, с одной стороны, и на переход инициативы от вчерашних (многочисленных, мелких, частных) инвесторов, контролирующих строительство, взращивая за счет этого свои инвестиции, к застройщикам – строительным компаниям, перетянувшим прибыль от строительной деятельности на себя, с другой стороны.
Не остались в стороне и банки, которые с этого момента начали путь к контролю средств, участвующих в строительной отрасли. Начинание успешно закончилось с принятием законодательства об использовании эскроу-счетов. Деятельность же банков, в отличие от благотворительных фондов, направлена на получение прибыли. Прибыли, которую сегодня обеспечивают другие участники строительной отрасли, прежде всего – покупатели недвижимости.
Об избрании пути
Отдельный вопрос – был ли выбранный путь единственно возможным. Если поставить вопрос более категорично – была ли такая стратегия лучшей? Упорядочение рынка, регистрация каждого строящегося объекта, к финансированию строительства которого привлекались частные инвесторы (дольщики) – безусловная победа закона над хаосом. Но требовалось ли при этом «схлопывание» рынка, существенное ограничение вхождения в него будущих участников, передача инициативы из рук инвесторов, финансирующих строительство за счет собственных средств в руки застройщиков (средства привлекающих) и банков?
214-ФЗ был принят в 2004 году! Почему же в 20-е годы ситуация с обманутыми дольщиками остается неразрешенной? И эти проблемы не тянутся из 90-х, они появились во время действия нового закона. Число прекративших деятельность по банкротству в эти годы строительных компаний исчисляется сотнями. Только в январе-июне 2021 года в России обанкротился 91 застройщик. Они строили 165 многоквартирных домов общей жилой площадью 1,2 млн кв.м. А если вспомнить банкротство крупнейших девелоперских компаний, таких как СУ-155 и «Урбан Групп»?
Да, 214-ФЗ защищает дольщиков от повторной продажи оплаченной ими квартиры другому лицу, поскольку договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке проходит регистрацию в органах Росреестра, где не зарегистрируют один и тот же объект дважды. Но полностью злоупотреблений со стороны застройщика закон не исключает до сих пор. В первую очередь это связано с обесцениванием средств на эскроу-счетах и неутвержденной законом формой договора долевого участия.
Одна из хитростей – регистрация застройщиком всех строящихся долевых объектов на фирму-прослойку с продажей в последующем по договору уступки. Также нужно понимать, что у известного и крупного застройщика под каждый объект может быть разный инвестор, уже не такой крупный и не такой надёжный, поэтому имеет смысл проверять каждый конкретный проект. Название инвестора можно найти в проектной декларации. Если инвестором выступает крупная компания или банк, вероятность того, что жилье будет сдано в срок, значительно выше.
Оценка расположения дома также лежит на плечах дольщика. Застройщик и его отдел продаж не станут говорить вам о негативном соседстве: наличии вредного производства или экологически проблемных зон.
Максим Деркач, директор по управлению проектами «Фонда развития территорий», сообщил, что за девять месяцев 2023 года Единый реестр проблемных объектов сократился на 319 домов: исключены были 353 дома, а включены 34 (заметим: с момента принятия закона 214-ФЗ прошло 19 лет).
Футбольные союзы Польши и Швеции, а также Футбольная ассоциация Чехии заявили, что выступают против проведения стыковых матчей за выход на ЧМ-2022 в Москве.
Известия в это же время сообщили: «Есть вероятность того, что почти 380 домов для обманутых дольщиков не будут достроены в срок — в третьем и четвертом кварталах 2023 года, сообщил Фонд развития территорий (ФРТ) в ответ на запрос президиума генсовета партии «Единая Россия» (письмо есть в распоряжении «Известий»). «Есть потенциальный риск завершения мероприятий по восстановлению прав граждан за пределами 2023 года», — говорится в письме». Речь не о сроках, речь о наличии проблемы.
А риски тоже растут?
Специалист по коммерческой и элитной недвижимости МИЭЛЬ Владимир Купряков на вопрос корреспондента «Нашей Версии» о том, какой застройщик лучше, крупный или мелкий, ответил так: «Хорош тот, кто выполняет принятые на себя обязательства, не нарушает сроков, использует финансирование по назначению. Большая это компания или маленькая, не так уж важно. В конце концов, часто гиганты отрасли являются в конкретных проектах лишь номинальными участниками, непосредственным же исполнителем выступает юрлицо, созданное для реализации отдельного, порой единичного проекта.
Вектор на укрупнение, безусловно, существует. Но является ли это залогом надёжности? Чем крупнее компания, тем сложнее ей управлять, тем более вероятно, что её деятельность зависит от здоровья и работоспособности руководителя – центрального организатора бизнеса. А случись, что такой человек заболеет или умрет, устоит ли тогда созданная его руками строительная империя?»
Тот же вопрос и к банкам. Можно ли их считать безупречными гарантами? Так по данным портала Banki.Ru, в течение срока, сопоставимого со сроком реализации среднего строительного проекта (3 года), в России прекратили свою деятельность в 2021-2023 годах 52 банка, а в 2018-2020 годах –159 банков.
Китайский мыслитель Конфуций ещё в V веке до н.э. писал о существующей «золотой середине», учитывающей противоположные интересы. Именно к этому хотелось бы призвать чиновников, регулирующих строительную отрасль. Пусть основные интересы строительной отрасли будут поделены между всеми её участниками. Пусть банки получат своё за обеспечение финансовой безопасности; пусть застройщики получат своё за надёжность и соблюдение сроков; но дайте и частному инвестору заработать свою долю.
Ведь дошло до того, что даже при возведении частного дома или коттеджа, если оно производится в рамках комплекса, инвестор вынужден подчиняться 214-ФЗ о долевом строительстве. И застройка попадает под понятие «малоэтажный жилой комплекс», то есть «совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории».
По мнению члена Комитета по строительству Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексея Жерихова Федеральный закон от 30 декабря 2004 214-ФЗ фактически лишил возможности физических лиц осуществлять прямые инвестиции застройщикам, поскольку нормами закона предусмотрено направление денежных средств строго на эскроу-счета банков, на котором они находятся до момента сдачи объектов инвестирования в эксплуатацию.
Законом не предусмотрен выбор участником долевого строительства способа инвестирования. В результате добросовестные застройщики вместо того, чтобы использовать прямые инвестиции лиц, желающих вложить денежные средства непосредственно в стройку и тем самым получить специальную стоимость объекта инвестирования, вынуждены обращаться в финансовые учреждения и банковские структуры для привлечения денежных средств, необходимых для осуществления текущих строительно-монтажных и отделочных работ.
Итогом стало существенное увеличение стоимости строительства. Инвесторы и застройщики получили дополнительные затраты на финансирование услуг по предоставлению заемных денежных средств финансовыми организациями и банками.
Зачастую стоимость услуг финансовых организаций настолько высока, что теряется смысл реализации некоторых проектов, инвесторы вынуждены экономить на всем, и это, естественно, сказывается на качестве и имиджевой репутации застройщика.
Частным строительством всегда было заниматься выгодно. Теперь же строители частных домов должны оплачивать долю, причитающуюся банкам и застройщикам. В таком случае частная инициатива полностью подавляется. Так многое хорошее, что дал людям закон 39-ФЗ «об инвестициях» оказалось перечеркнуто в дальнейшем законом 214-ФЗ и другими, его развивающими и дополняющими. Иногда на месте частного инвестора хотелось бы сказать: «Хватит чрезмерной заботы. Пускай будут риски. И возможности тоже».
