// // Попытки оживить рынок недвижимости провалились: квартира по ипотеке доступна лишь 2% москвичей

Попытки оживить рынок недвижимости провалились: квартира по ипотеке доступна лишь 2% москвичей

440

Смелость не занимать

Фото: Олег Харсеев/Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев/Коммерсантъ
В разделе

Власти продолжают вести наступление на банки, пытаясь изменить драконовские требования, предъявляемые банками к физическим лицам при кредитовании. В середине октября Госдума приняла поправки, разрешающие досрочное погашение кредитов без выплаты дополнительных штрафов. Чуть ранее Высший арбитражный суд (ВАС) признал незаконным начисление «сложных процентов». А летом текущего года тот же ВАС фактически поставил деятельность коллекторских агентств вне правового поля. Беда, однако, в том, что практической пользы для российских заёмщиков от подобных решений не так много. Кредитные деньги как были дорогими в нашей стране, так и остаются.

Парадоксально, но факт: все недавние меры, призванные облегчить жизнь российским заёмщикам, скорее всего выйдут боком для них же. После того как в середине октября были приняты поправки в Гражданский кодекс, разрешающие досрочное погашение кредитов без уплаты дополнительных штрафов, аналитики рынка заговорили о том, что в ответ банки скорее всего будут вынуждены повысить ставки по кредитам. И это при том, что стоимость кредитов в нашей стране и так как минимум втрое выше, чем за рубежом. «Для потребителей новые поправки в законодательство – это благо, но у банков прибыль уменьшится, так что следует ожидать повышения кредитных ставок», – констатирует аналитик «Инвесткафе» Никита Игнатенко.

Прогнозы экспертов начали сбываться с пугающей быстротой. Ещё в августе-сентябре ряд крупнейших отечественных банков повысили процентные ставки по корпоративным кредитам на 2–2,5%. А в начале этого месяца прошло повышение ставок и по розничным кредитам, то есть тем, которые выдаются физическим лицам. В частности, увеличение ставок по ипотечным кредитам составило в среднем по рынку 0,5–1,5%. Правда, сами банкиры объясняют свою политику фактом оттока капитала и ожиданием второй волны финансового кризиса. «В результате того, что в последнее время на рынке наблюдается заметный отток и удорожание капитала, произошло ощутимое снижение банковской ликвидности, – рассуждает председатель совета директоров ОАО «Банк «Западный» Дмитрий Леус. – Соответственно банки сейчас заинтересованы в более значительных остатках кеша, то есть в реальных деньгах. Именно поэтому целый ряд банков существенно урезает лимиты на выдачу кредитов, в том числе ипотечных».

При этом именно нынешний год считается годом реального оживления рынка ипотечного кредитования. Более того, большинство аналитиков сходятся во мнении о том, что ставки по ипотечным кредитам достигли рекордного минимума и составили 12,1–12,2% годовых. Для сравнения: в июне 2009 года ставки по ипотеке были 14,8%, в прошлом году – 13,3% годовых. На прошлой неделе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) обнародовало духоподъёмную статистику: по итогам первого полугодия 2011 года населению было предоставлено 195,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 268,6 млрд рублей, что в 1,8 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Впрочем, глядя на подобную статистику, складывается впечатление, что и банкиры, и чиновники живут в некой собственной реальности, далёкой от действительного положения дел. В частности, до кризиса минимальные цены на недвижимость, например, в Москве достигали 6 тыс. долларов за квадратный метр. А после кризиса – в результате, как считается, обвального падения рынка – опустились «аж» до 4 тыс. долларов за «квадрат». Добавим к этому ещё 12 «рекордно» низких процентов годовых по ипотеке и увидим, что термин «доступное жильё» в России по-прежнему звучит скорее как насмешка.

По теме

Данные социологических опросов также подтверждают фактическую невозможность наших граждан приобретать квартиры в кредит. Так, по данным журнала «Метринфо», число москвичей, желающих взять ипотечный кредит, составляет чуть менее 8%. Количество же тех, кто готов это сделать немедленно, и вовсе не превышает 2%. Среди основных причин нежелания связываться с ипотекой люди называют завышенные в три раза цены на жильё плюс высокие банковские проценты.

Впрочем, недоступность ипотеки – лишь одна из проблем российского рынка кредитования. Отечественные банки не готовы отказаться от сверхприбылей по кредитам физическим лицам в принципе. В октябре Госдума только в первом чтении приняла поправки в статьи 809 и 810 Гражданского кодекса, согласно которым заёмщикам будет предоставлено право досрочно погашать кредиты, уведомив об этом банкиров не менее чем за 30 дней. При этом проценты будут выплачиваться только за фактический срок пользования кредитом. Действующие ныне штрафы и проценты за досрочное погашение, а также запреты на погашение кредита ранее чем через шесть месяцев после его предоставления будут отменены.

Но, по мнению аналитиков рынка, воспользоваться новым законодательством смогут лишь немногие. Причина банальна: у россиян просто нет денег, чтобы сей момент расплатиться по имеющимся кредитам. В частности, по прогнозам экспертов, если поправки в законодательство будут приняты, то, например, на рынке ипотечного кредитования от силы 5–7% заёмщиков воспользуются своим новым правом, позволяющим вернуть кредит досрочно. Экономия при этом, конечно, значительная: в частности, квартира, приобретаемая по 20-летней ипотеке, обходится заёмщикам ровно в два раза дороже, чем если бы они покупали жильё единовременно.

С другой стороны, сегодня россиянам, похоже, подобная экономия просто не по карману. Большинство не могут расплатиться даже по более «простым» потребительским кредитам. Так, плюс 140 млрд «плохих» кредитов отдано коллекторским агентствам на аутсорсинг. Размер задолженности неудивителен, если учитывать, что реальные процентные ставки по потребительским кредитам нередко достигают все 50% годовых. До последнего времени одним из главных защитников заёмщиков выступал глава Роспотребнадзора Геннадий Онищенко. Кстати, обязанность банков раскрывать эффективную ставку кредита (ту, которую придётся платить в действительности), отмена платы за ведение ссудного счёта и ряда скрытых комиссий – заслуга именно главного санитарного ведомства.

Недавно Высший арбитражный суд уже во второй раз фактически согласился с позицией Роспотребнадзора в отношении коллекторских агентств, фактически признав их деятельность незаконной. Однако по факту на рынке мало что изменилось: данное решение ВАС может оказаться полезным лишь для тех граждан, которые уже судятся с банками по поводу невозвращённых кредитов.

Несколько недель назад ВАС продолжил своё наступление на банкиров, признав незаконной норму начисления «сложных процентов». Речь идёт о том, что банки предлагают заёмщикам, допустившим просрочку по выплатам, взять новый кредит на погашение задолженности с уплатой процентов по новому кредиту. Таким образом, фактически получается, что заёмщики вынуждены выплачивать двойные проценты. Причём фактически выдача нового кредита происходит автоматически – поэтому в обиходе данная схема и называется начислением процентов на проценты. «Но банк не вправе по своей инициативе выдавать новый кредит на сумму основного кредита, просроченных процентов и неустойки и взимать проценты с увеличенной суммы», – рассказывает начальник управления частного права ВАС Роман Бевзенко.

Интересно заметить, что за рубежом существуют разные подходы решения данной проблемы: например, в Германии законодательство целиком и полностью на стороне заёмщика – начисление процентов на проценты там строго запрещено. А вот в Англии эта проблема решается в пользу банков. Другое дело, что западные банки, как правило, выдают потребительские кредиты по ставкам в разы меньшим, чем их российские коллеги, а потому за рубежом данная проблема стоит не столь остро.

Представители банковского сообщества новость о решении ВАС, естественно, восприняли без энтузиазма. В частности, как заявил один из представителей банка – одного из лидеров потребительского кредитования на российском рынке, банк не обязан выдавать кредит на погашение задолженности без выгоды для себя.

«Заёмщику, допустившему дефолт по обязательствам, в банке говорят, что подадут на него в суд, а потом предлагают «компромиссное решение» – новый кредит на погашение задолженности, и заёмщик вынужден согласиться. Хотя такая практика усиливает и без того незавидное положение заёмщика», – парирует финансовый омбудсмен Павел Медведев.

Проблема заключается ещё и в том, что на самом деле большинство банков не торопится подавать в суд даже на самых недобросовестных своих заёмщиков. В большинство мер, направленных на улучшение положения заёмщика, практически реализоваться можно только в судах.

Опубликовано:
Отредактировано: 24.10.2011 11:52
Копировать текст статьи
Комментарии 0
Еще на сайте
Наверх