Присвоение в прошлом году ипотеке статуса национального проекта под патронажем президента явилось обнадёживающим фактором не только для десятков миллионов граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но и для банковского сектора, который к этим планам имеет самое непосредственное отношение. Напомним, что базовый закон «Об ипотеке» был принят ещё в 1998 году, однако в силу экономических и законодательных причин банковские кредиты на жильё смогли получить лишь несколько десятков тысяч человек. По данным директора департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Минпромэнерго РФ Сергея Круглика, сейчас все виды жилищных кредитов в России составляют менее 0,1% от ВВП по сравнению со странами Евросоюза, где этот показатель достигает 50% ВВП.
Сейчас экономика стабильна, а в конце прошлого года Дума приняла пакет законов, направленных на массовое развитие долгосрочного кредитования на покупку жилья. То есть появляются предпосылки, чтобы сделать получение ипотечного кредита более доступным за счёт снижения процентных ставок, увеличения срока кредитования и смягчения требований к заёмщику путём введения системы страхования сделок. Например, сегодня по договору ипотеки банки, как правило, кредитуют 70% стоимости жилья, опасаясь рисков. После принятия закона «Об организации страхового дела в Российской Федерации» часть рисков будут брать на себя страховые компании. Для желающих получить кредит это означает, что первый взнос сократится с 30% до 10%.
Господдержка ипотеке также выражается в предоставлении Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) государственных гарантий при выпуске облигаций. Привлечённые с рынка деньги агентство направляет на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных для клиентов условиях. Средняя сумма кредита, рефинансируемого АИЖК, составляет 369 тысяч рублей, срок — 20 лет, ставка — 15% годовых. По данным агентства, такой кредит доступен для семей с ежемесячным доходом от 14 тысяч рублей.
Так что же такое ипотечный кредит? Это денежная сумма, которая выдаётся банком на приобретение жилья под залог этой недвижимости. Квартира оформляется в собственность заёмщика и остаётся в залоге у банка до полного погашения взятого кредита. При этом покупатель жилья согласно законодательству РФ один раз в жизни имеет дополнительные льготы по налогообложению, что является дополнительным стимулом для незамедлительного приобретения жилья по ипотечной схеме. Простой расчёт показывает, что повышение рыночной стоимости жилья согласно индексу инфляции в сочетании с налоговыми льготами по сути уравновешивает, компенсирует, а при определённых обстоятельствах даже превышает объём процентных выплат по ипотечному кредиту. По мнению одного банкира, брать ипотечные кредиты сейчас выгодно. Ежемесячные выплаты по кредиту сопоставимы со стоимостью аренды квартир, а недвижимость ещё и растёт в цене. «Мы подсчитали, что цена квартиры, купленной по ипотечному кредиту 3 года назад, уже выросла вдвое. Это хорошее вложение денег», — говорит он.
Но главное — ипотечный заёмщик получает возможность жить в нормальных условиях, не откладывая новоселье на долгие годы. Недаром ипотечное кредитование так распространено в развитых странах мира. В России в связи с минимальным шансом получить муниципальное жильё в качестве очередника ипотека привлекает многих.
Сейчас более 40% семей имеют меньше 9 кв. м на человека. Для того чтобы увеличить площадь до 18 м на человека, в среднем необходимо взять кредит в 300 тысяч рублей. При двадцатилетнем сроке такой кредит доступен семье, которая имеет возможность откладывать 5 тысяч рублей в месяц. Более того, если ставки по кредитам продолжат снижение, по мнению участников рынка, кредит потянет и семья со сбережениями около 2 тысяч рублей в месяц.
Из-за роста цен на жильё в турецкой Анталье многие россияне решили отправиться в другие страны, за минувший год количество проживающих в данном регионе иностранцев снизилось на 40 тыс.
Тем не менее для увеличения спроса на ипотеку необходимы снижение ставок по кредиту ниже психологического барьера в 10% и упрощение порядка его получения. Пока об этом говорить рано — их устанавливает рынок. И уж процент никак не может быть ниже ежегодного уровня инфляции. (В этом году она должна составить чуть более 8%. — Прим. ред.).
Банкиры пока также осторожничают с упрощением процедуры выдачи кредита. Они обращают внимание на 3 момента: платёжеспособность заёмщика, готовность погасить кредит (анализ кредитной истории) и оценка стоимости закладываемого имущества. Определить реальную платёжеспособность клиента в нынешних российских условиях практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае вещь совершенно бесполезная. Объективной сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй.
Какие требования выдвигают банки к заёмщику? Вот стандартные условия одного из них. Заёмщиками могут стать граждане РФ, имеющие стабильную занятость, стабильную зарплату или предпринимательский доход, первичные накопления в размере 30% стоимости жилья, лица, у которых срок окончания ипотечного договора наступает до достижения ими пенсионного возраста. Кроме того, сумма ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, включая выплату процентов, должна составлять не более 35% совокупного дохода семьи. Возраст — до 40 лет при ссуде на 20 лет, и до 50 лет при ссуде на 10 лет. Размер ежемесячного платежа при ставке 15% годовых для различных сроков и сумм кредитования составит:
Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, и итоговая цифра может превышать стоимость квартиры в 1,5 и более раз. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности — это ещё 0,5—2% от общей суммы.
Срок кредита, лет
Сумма кредита, руб.
Сумма ежемесячного платежа, руб.
10
500 000
8 040
10
1 000 000
16 075
10
1 500 000
24 110
20
500 000
6 580
20
1 000 000
13 160
20
1 500 000
19 740
