Правительство продолжает искать ответ на один из основных вопросов последних лет: как сделать так, чтобы дольщик в случае проблем у застройщика не остался без купленной уже квартиры. На этот раз Минэкономразвития подготовило проект закона, благодаря которому даже граждане – участники «серых» схем покупки жилья смогут в случае банкротства стройфирмы претендовать на квартиру. Кроме того, дольщиков поделят на «бедных» и «богатых» и сначала помогать будут первым. Вот только помогут ли новые законы? Власти до сих пор не могут решить проблемы дольщиков, появившиеся ещё в начале века, а то и раньше. Между тем, если кризис в строительной отрасли будет развиваться, не исключено появление новой генерации обманутых соинвесторов. Их может быть очень много: по всей стране в строительство жилья вложились около 2 млн. граждан.
Законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства», опубликованный на сайте Минэкономразвития, предполагает, в частности, выделение дел о банкротстве застройщиков в отдельную категорию. Если инициатива будет поддержана, то дольщик в рамках дела о банкротстве сможет претендовать на квартиру, приобретённую им практически по любой из имеющихся сейчас на рынке схем: использование предварительных договоров, векселей, товариществ на вере, заключение вместо договора о долевом участии в строительстве договоров строительного подряда, купли-продажи помещений в строящемся доме, договора займа с обменом на квартиру и других.
На самом деле это важная история. Дело в том, что официально между застройщиком и соинвестором должен быть подписан договор, параметры которого прописаны в федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве». Этот правовой акт был разработан ещё в 2004 году, когда по стране прокатились первые волны возмущения россиян, вложивших свои деньги в жильё на стадии котлована и оставшихся с носом. Закон, по идее, направлен на защиту дольщиков. В частности, он ужесточает требования к типовым инвестконтрактам, что снижает вероятность обмана со стороны застройщика, да и вообще не даёт ему особо вольничать с условиями договора. Закон тогда вызвал много, мягко говоря, отрицательных отзывов от бизнесменов, строительной отрасли пророчили глубокий кризис. Кризиса, по крайней мере глобального, не случилось. Быть может, потому, что быстро были найдены схемы, позволяющие обходить 214-й закон, – как раз те, что были перечислены выше. По закону о долевом строительстве в реальности сейчас заключается 10–50% договоров в зависимости от региона. При этом полноправными участниками «серых» схем стали не только застройщики, но и покупатели квартир в домах на стадии строительства. Что понятно: оформить всё по правилам пусть и надёжнее, зато дороже. Например, гражданин, вкладывающий деньги в строящееся жильё, должен заплатить налог на добавленную стоимость. Покупка готовой квартиры таким налогом не облагается.
Власти сделали несколько законодательных попыток заставить всех жить по правилам, например, застройщикам грозили значительными штрафами (1 млн. рублей) за работу в обход закона «Об участии в долевом строительстве». Идея нынешнего законопроекта иная: защитить «квартирное» право дольщика, по какой бы схеме он ни стал соинвестором.
Есть у Минэкономразвития ещё несколько важных предложений. Так, может появиться особый порядок реализации имущества обанкротившегося застройщика. Сейчас остатки бизнеса могут достаться кому угодно. И совсем не обязательно, что покупатель окажется совестливым и первым делом займётся решением проблем с клиентами банкрота. Кроме того, если примут предложенные Минэкономразвития поправки, при процедуре банкротства требования дольщиков будут удовлетворяться прежде, чем требования по уплате налогов и претензии кредиторов – юридических лиц.
Аналитик по информационной безопасности группы компаний «Лига цифровой экономики» Артур Янбулатов назвал способы защиты от мошенников в «Чёрную пятницу».
Наконец, предлагается поделить на две категории самих дольщиков. Первым делом имущество банкрота пойдёт на решение квартирного вопроса тех, у кого совсем нет жилья или есть, но мало (менее 15 квадратных метров на человека). И лишь во вторую очередь будут рассматриваться требования остальных дольщиков.
Законодательное «размежевание» соинвесторов – очень важный момент. Власти – и на федеральном, и на региональном уровне – уже давно пытаются провести дефиниции: кому из пострадавших государство должно помочь, а кому не обязано. Есть общий принцип: если человек вложил деньги в строительство единственной своей квартиры и остался ни с чем, то всё-таки обеспечить его жильём – социально важная задача. А вот если он вкладывался в инвестиционные квартиры, то проблемы со строительством – проблемы его бизнеса. И власти соответственно вмешиваться и не обязаны, и, по-хорошему, права не имеют. Однако чётких нормативных документов, описывающих границы между «настоящими» и «ненастоящими» дольщиками, нет. А потому вопрос, к какой категории отнести жертву строительных пирамид, решается, по сути, в индивидуальном порядке. При этом, естественно, появляется масса недовольных.
Это одна из причин, по которой по всей стране продолжаются регулярные дольщицкие волнения. Митинги с обвинениями в адрес властей с завидной регулярностью проходят и в Москве, хотя мэр Юрий Лужков неоднократно заявлял, что уже в этом году в столице не останется ни одного не обеспеченного жильём пострадавшего соинвестора.
Впрочем, даже если признать, что дольщицкая проблема в столице улажена, речь всё равно идёт о тех самых пострадавших в начале века. Между тем возникают и новые истории. Недавно, например, митинговали дольщики девяти домов-долгостроев в 11-м микрорайоне Тушина. Застройщик должен был сдать последние квартиры ещё в 2007 году, однако пока возвёл лишь одну «панельку», да и ту пока не подключили к коммуникациям. Некоторые из 960 семей ждут жилья, за которое они давно заплатили, уже семь лет. И долго ещё будут ждать: городские власти продлили инвестконтракт с застройщиком до 2012 года. А пока контракт действует, юридически людей нельзя признать пострадавшими соинвесторами. Сейчас, когда объёмы строительства жилья в Москве из-за кризиса значительно упали, схожих историй может появиться масса.
Как, естественно, и по всей стране: до 75% жилья в России строится с привлечением средств дольщиков, так что проблемы застройщиков могут вылиться в огромную социальную проблему. Между тем объёмы строительства жилья падают. В прошлом году в России планировалось ввести 69 млн. квадратных метров, однако эти планы из-за кризиса пришлось скорректировать до 61 млн. «квадратов». В этом году прогнозируемые объёмы ещё меньше – 57,3 млн. квадратных метров. А ранее в Минрегионе прогнозировали, что годовые объёмы ввода могут упасть и до 50 млн. квадратных метров.
Впрочем, при всём при этом в правительстве выказывают сдержанный оптимизм: как доложил в начале сентября министр регионального развития Виктор Басаргин, в 45 регионах отмечено увеличение темпов строительства жилья. Но при этом на самых больших стройплощадках – в Москве и Подмосковье – ситуация ровно обратная. Государство привлекает значительные средства для стимулирования рынка. В 2009 году объём господдержки жилищного строительства с учётом внебюджетных источников (через Фонд содействия реформирования ЖКХ и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, с помощью средств материнского капитала) составляет порядка 450 млрд. рублей. Это позволит приобрести либо построить для отдельных категорий граждан порядка 11,6 млн. квадратных метров жилья. То есть на федеральном уровне будет профинансировано строительство 20% всей жилплощади. Плюс собственные, хоть и урезанные из-за кризиса, программы есть в регионах побогаче.
Однако подсадить весь рынок на госзаказ и невозможно, и с экономической точки зрения неправильно. Между тем строительные компании пока не могут оправиться от долбанувшего по ним в прошлом году кризиса. Характерен пример Москвы: фактически продолжается работа лишь по объектам в высокой стадии готовности – 60–70%. Новые проекты не начинаются. По данным Российской гильдии риелторов на июнь 2009 года, в столице было заморожено строительство 800 тыс. квадратных метров жилья. А это как раз имеет прямое отношение к дольщикам.
