Летом в стране могут появиться 250 тысяч обманутых дольщиков

Обещание правительства, что дольщиков в России больше не будет, судя по всему, так и останется обещанием. Более того, уже летом этого года эксперты предрекают многотысячное пополнение в рядах дольщиков. Очевидно, пустыми декларациями останутся и заявления о росте объёмов строительства жилья и повышении его доступности.

Ещё в прошлом году в правительстве распорядились раз и навсегда решить проблему дольщиков. Сказано – сделано. С 1 июля этого года девелоперам запрещено напрямую привлекать средства граждан для строительства многоквартирных домов. Отныне деньги дольщиков будут помещаться на специальные эскроу-счета в банках, а получить доступ к деньгам застройщики смогут только после ввода дома в эксплуатацию и передачи прав собственности хотя бы на одну квартиру.

В ЦБ отмечают, до часа Х осталось всего ничего, а застройщики всё ещё не торопятся открывать эскроу-счета. «Должен сказать, что процесс идёт очень медленно. По состоянию на 11 февраля поступило только 275 заявок от застройщиков в 10 уполномоченных банков. Можно себе представить, как медленно идёт процесс», – жалуется директор департамента обеспечения банковского надзора Банка России Александр Полонский.

Застройщики парируют, дескать, в правительстве ещё даже не определились с тем, под какие именно проекты нужно открыть эскроу-счета, так стоит ли спешить? «Первоначально девелоперы, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, должны были иметь возможность продавать квартиры по схеме ДДУ (договоров долевого участия. – Ред.), – говорит гендиректор группы компаний Active Яков Волков. – Однако в декабре прошлого года от этого правила решили отказаться. Согласно окончательному проекту закона, который и вступил в силу, обязанность иметь эскроу-счета касается всех новостроек. Такой поворот дел вызвал волну возмущения среди застройщиков, поскольку в этом случае рушится вся финансовая схема уже запущенных проектов».

Коррупцию упростили

«Минстроем подготовлен документ, где одним из критериев заявлена степень готовности объекта: если она превышает 30%, объект будет разрешено достраивать по старой схеме, – говорит коммерческий директор проектов «Дом Наркомфина», MOSS Boutique Hotel и MOSS Apartments Елена Пальчунова, – поэтому сейчас для компаний-застройщиков важно дождаться ясности и уже потом переходить на новые правила».

Интересно заметить, что решение о том, кто будет достраивать по старой схеме, а кому надлежит перейти на эскроу-счета, целиком и полностью отдаётся на откуп чиновникам. Именно они будут решать, соответствует тот или иной проект разработанным критериям или нет. Стоит ли объяснять, к чему это приведёт?

«Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ (Минстрой) будет выдавать заключение о степени готовности объекта и размещать соответствующую информацию в информационной системе. Соответственно каждый дольщик сможет найти информацию в открытом доступе о том, какой механизм привлечения денежных средств может использовать застройщик в отношении конкретных объектов», – поясняет замруководителя юридического департамента семейства компаний KASKAD Family Рената Беляева.

Здесь было бы уместно вспомнить о том, что многие скандалы с обманутыми дольщиками начинались именно с того, что застройщикам никак не удавалось получить необходимую документацию у чиновников. То к уже готовому дому не подводили коммуникации, то объект никак не могли сдать в эксплуатацию и т.п. В своё время бюрократические проволочки стали причиной краха не одного проекта.

Новая система фактически только усовершенствует коррупционные механизмы. Понятно, что девелоперы заинтересованы в том, чтобы не переходить на эскроу-счета, а чиновники, в свою очередь, как раз и могут дать заключение о «нужной» степени готовности объекта.

Обманутые дольщики возвращаются

Для многих компаний работа по новым правилам – не пустая формальность, а вопрос выживания на рынке. По подсчётам «Дом.РФ», на сегодня около 30% уже запущенных проектов находится в «красной зоне» по кредитоспособности. Можно смело предположить, что переход на эскроу-счета им будет просто не осилить. «Если раньше застройщики использовали кредитные средства только для покрытия кассового разрыва между собственными средствами и деньгами, привлекаемыми от дольщиков, то после перехода на эскроу-схему девелопер будет вынужден увеличить кредитный портфель до 85% от стоимости всего проекта, – подсчитывает финансовый директор «Сити – ХХI век» Дмитрий Соболев. – Таким образом, в среднем кредитный портфель на каждом проекте вырастет в 7–10 раз».

Это означает, что девелоперы, не справившиеся с работой по новым правилам, будут вынуждены заморозить строительство. Ну а люди, вложившиеся в покупку квартиры, автоматически пополнят ряды обманутых дольщиков. «При заморозке проекта они смогут получить свои средства обратно, но с учётом инфляции и роста цен, денег вряд ли хватит на покупку другого жилья», – констатирует Елена Пальчунова.

Зато очевидным выгодоприобретателем от введения эскроу-счетов оказываются банки. Причём выгода у них получается не только финансовая. Благодаря механизму эскроу-счетов банкиры де-факто получают в свои руки реальный механизм, позволяющий им решать, кто будет работать на рынке недвижимости, а кто – нет. Банки уже сегодня выставляют условия получения кредитов, выполнить которые смогут далеко не все участники рынка. «Например, Сбербанк озвучил необходимость собственных средств для целей привлечения проектного финансирования в размере 15%, что составляет значительные суммы, которыми не все застройщики располагают», – рассказывает Рената Беляева. Получается, что в руки к банкирам попал действующий механизм, который позволит им проредить рынок. Кстати, заниматься эксроу-счетами будет и специализированный банк, который правительство планирует создать на базе «Дом.РФ».

Ставки по кредитам обещают быть весьма солидными – 11–12%. В очевидном проигрыше окажутся, как водится, простые граждане. И без того дорогое жильё станет ещё более недоступным. «Поскольку строить придётся на заёмные средства, девелоперы вряд ли будут заинтересованы в продаже недвижимости на котловане, – рассуждает управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая. – Интереснее вывести новостройку хотя бы на средней стадии готовности, чтобы продать объект как можно дороже. В результате есть риск сокращения объёма недвижимости на котловане».

Новый порядок, таким образом, вступает в очевидное противоречие с очередным нацпроектом по повышению доступности жилья, снижению ставок по ипотечным кредитам и наращиванию объёмов строительства. «Застройщикам придётся сократить масштабы своей деятельности. Это, в свою очередь, не позволит властям выполнить поручения президента по поводу увеличения доступности жилья за счёт наращивания объёмов ввода», – считает Мария Литинецкая.

КСТАТИ

Система проектного финансирования и эскроу-счета не новость в мировой практике. Именно так сегодня работают девелоперы в Германии, Великобритании, Франции, ОАЭ. «Сама по себе инициатива неплоха. Это избавляет от рисков как компании, так и дольщиков в перспективе. Проблема в том, что переход довольно жёсткий и скорый для нашего рынка», – говорит финдиректор «Сити – XXI век» Дмитрий Соболев.

Однако на российскую почву зарубежный опыт был перенесён весьма своеобразно. За рубежом девелоперы получают доступ к средствам дольщиков по результатам выполнения определённых этапов строительства.

Например, в ОАЭ в своё время переход на проектное финансирование тоже оказался весьма болезненным для рынка. Исправить ситуацию помогло именно поэтапное раскрытие счетов. «Там вовремя ввели поправки, согласно которым компания может привлекать средства покупателей после того, как объект был выстроен на 20%. Хотя сегодня требуется готовность уже на 50%, – рассказывает коммерческий директор проектов «Дом Наркомфина», MOSS Boutique Hotel и MOSS Apartments Елена Пальчунова. – В целом проблема не столько в проектном финансировании как таковом, сколько в резком, далеко не поэтапном его введении».