Государство сворачивает программы льготной ипотеки – банкиры и девелоперы бьются за прибыли

С 1 октября ЦБ повысил надбавки к коэффициентам риска по жилищным кредитам, а в сентябре на 5% был увеличен размер первоначального взноса по льготной ипотеке. Итог действовавшей программы господдержки оказался неутешителен для граждан: из-за выросших цен квартиры стали ещё более недоступными.

Угрожающая ситуация на рынке жилищного строительства начала созревать ещё с начала 2021 года – именно тогда впервые заговорили о том, что действовавшие в «ковидный» год льготные жилищные кредиты следовало бы отменить. Однако мощное девелоперское лобби, действовавшее тогда в союзе с банкирами, не собиралось так просто отказываться от, по сути, халявных бюджетных ассигнований. Шутка ли, только в 2021 году запланированный в бюджете объём компенсаций по льготным ипотечным кредитам составил 25,8 млрд рублей!

В этом году оператор льготных ипотечных программ «Дом.РФ» должен получить уже 119,4 млрд рублей, которые будут распределены по банкам в виде субсидий. А в бюджете на 2024–2026 годы расходы на льготную и семейную ипотеку планируется снова увеличить – до 453,8 млрд рублей.

На фоне этого поистине неиссякаемого денежного дождя, пролившегося на головы девелоперов и банкиров, все попытки ЦБ что-то там ограничить или отрегулировать выглядят если не декоративными, то откровенно запоздалыми.

Центробанк всем доволен

Главная катастрофа отечественного рынка недвижимости заключается в другом: из-за того, что все последние годы рынок фактически заливался бюджетными ассигнованиями, девелоперы начали продавать не квартиры, а ипотеку. Итогом такой политики стал взрывной рост цен на первичном рынке. А как следствие – ещё большая недоступность квартир.

«Бесконечное субсидирование ипотеки для всех желающих разбалансировало рынок недвижимости, хотя при запуске программы цели стояли прямо противоположные, – констатирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Благодаря слишком доступным кредитам цены на квартиры за последние три года выросли в 2 раза».

Ситуация усугубилась возникшим вследствие этого ценовым разрывом между первичным и вторичным рынком. Так, по данным IRN.RU, в августе средняя стоимость «квадрата» на столичном рынке новостроек составляла более 400 тыс. рублей, тогда как на вторичном рынке, на который не распространялись щедрые госсубсидии, она едва дотянула до 260,6 тыс. руб­лей. «По информации Центробанка, в целом по стране разрыв в цене метра на первичном и вторичном рынке сейчас достигает 40% в пользу «первички», – констатирует Олег Репченко. – А это значит, что квартиру, купленную на первичном рынке, невозможно перепродать на вторичном без большой скидки. Что ещё хуже – банки получают на баланс залоги по завышенным ценам, а это уже чревато банковским кризисом».

Впрочем, застройщиков такое положение дел не смущает. В августе большинство крупных игроков рынка продолжали завлекать покупателей якобы дешёвыми кредитами с нулевой ставкой. И хотя ЦБ подобные схемы уже давно запретил, застройщики, похоже, решили не обращать внимания на запреты. И как же на это отреагировал Центробанк? Может быть, кого-то примерно наказали? Вовсе нет – даже не обратили на это внимания. «Вы, наверное, обращали внимание на ипотеку от застройщика с нулевой ставкой, – заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина на форуме Ассоциации банков России в Сочи. – Видим, что сейчас такие схемы ушли в прошлое».

Ненужные субсидии

По теме

1093

В России могут запустить новую программу льготной ипотеки

В российском Минстрое допускают, что в стране может быть запущена новая программа льготного ипотечного кредитования на домокомплекты ИЖС с эскроу. В этом случае выдаваться такие кредиты будут под 1%.

Застройщикам есть ради чего рисковать – каждая проданная квартира приносит им гигантскую прибыль. Согласно статистике от «Дом.РФ», если средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в столице составляет 300 тыс. рублей, то себестоимость – всего 142,4 тысячи. Не меньше зарабатывают девелоперы и в Санкт-Петербурге, где себестоимость «квадрата» составляет 86 тыс. против рыночных 196 тыс. рублей. На этом фоне весьма скромно выглядят цены на рынке Татарстана, где рыночная цена квадратного метра составляет всего 132 тыс. при себестоимости 83,1 тыс. рублей.

«Лоббируя бесконечное продление льготной ипотеки, застройщики добились сверхприбылей, – отмечает Олег Репченко. – Однако сейчас, когда экономические и финансовые условия ухудшаются, власти вынуждены снижать объёмы поддержки». Естественно, что аффилированные между собой банкиры и девелоперы не хотят терять барыши. Они заявляют, что никакого «перегрева» на ипотечном рынке нет, как нет и рисков того, что заёмщики не смогут выполнить свои обязательства. Что ж, позиция вполне понятна. Ведь случись что, банкиры и девелоперы первыми прибегут в министерства с криками о том, что они стоят на пороге разорения, и будут просить денег. И государство в очередной раз выдаст их, как это уже было прежде, потому как кризис в строительной и банковской сферах может больно ударить по экономике.

Хотя, может быть, тому же государству стоило задуматься о последствиях прежде, когда банкиров и застройщиков щедро поливали денежным дождём?

Тот факт, что лоббирование госсубсидий происходило исключительно из-за жадности девелоперов и банкиров, а вовсе не из-за реальных потребностей рынка, ярко иллюстрирует ситуация, сложившаяся на рынке ещё в 2020 году, когда начала действовать льготная ипотека. По данным IRN.RU, спрос на новостройки по итогам «ковидного» года вырос всего на 1,4% по сравнению с 2019-м. При этом на вторичном рынке, куда госсубсидии не вливались, спрос вырос на 2,3%.

Фейковые рекорды

Сверхприбыли отдельных игроков рынка недвижимости и банкиров в итоге дорого обошлись и рынку, и рядовым потребителям. Взрывной рост цен на первичном рынке и сокращение спроса уже привели к тому, что застройщики просто не в состоянии реализовать уже готовые проекты.

По оценкам агентства Infoline, в среднем доля нераспроданных квартир у застройщиков сегодня составляет 40%. При этом, как уже рассказывала «Наша Версия», и застройщики, и чиновники сегодня отказываются видеть очевидное, отрицая наличие затоваривания рынка. В Минстрое и вовсе говорят не о затоваривании, но об «идеальном балансе». Такое впечатление, что за несколько лет до этого Минстрой наблюдал невидимый всем остальным дефицит новых квартир, который наконец-то сменился, опять же, никому незаметным «идеальным балансом».

Впрочем, Минстрою не привыкать рассказывать небылицы. Так, главным достижением отечественного стройкомплекса по итогам прошлого года было торжественно провозглашено строительство 102,7 млн квадратных метров жилой недвижимости. В этом году анонсированы новые рекорды. Вице-премьер и главный смотрящий за отраслью Марат Хуснуллин, в частности, заявлял, что по итогам 2023 года в стране могут ввести 105 млн квадратных метров жилья. А на прошлой неделе глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил, что 79 млн квадратных метров нового жилья уже введено.

На самом деле объёмы строительства многоквартирных домов падают. В 2022 году, по данным Infoline, в эксплуатацию ввели всего 45,5 млн квадратных метров жилья, построенного в многоэтажках. Для сравнения: в 2015 году этот показатель составил 50,1 млн квадратных метров. Добиваться 100-миллионных рекордов чиновникам помогают данные по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). По итогам прошлого года в этом сегменте появилось 57,2 млн квадратных метров. Но и это едва ли можно считать рекордом: эксперты рынка не исключают, что прирост объёмов ИЖС мог быть обеспечен за счёт уже имеющихся строений, которые оказались зарегистрированы, чтобы стать участниками программы по газификации. «Решение правительства о газификации только зарегистрированного жилья дало толчок к тому, что строения, стоявшие незарегистрированными десятки лет, начали регистрировать, – заявлял депутат Госдумы Николай Арефьев. – А жильё у нас считается как раз по регистрации, а не по строительству. Так что никаких рекордов на самом деле не было, чуда не произошло». Если, конечно, не считать таковым сверхприбыли девелоперов и банкиров, которые те получили за последние три года.

Тем временем

ЦБ осенью может впервые обязать банки остановить продажу некоторых продуктов физлицам и потребовать их обратный выкуп. «Банки предлагают очень низкие ставки не на весь срок кредита, а на один-два года, чтобы привлечь потребителя, который до конца не понимает, какая стоимость кредита… Комиссия застройщика или банка, мы считаем, не может использоваться в качестве первоначального взноса», – заявила Эльвира Набиуллина. Сейчас ЦБ намерен запретить так называемые ипотеки от застройщика – схему, ставшую популярной в прошлом году. Клиентам предлагались ставки в 0,1%, но на самом деле застройщик завышал стоимость квартиры на треть, а разницу потом платил банкам.

Также она упрекнула банки в поиске лёгких доходов, бездумной раздаче ипотечных кредитов и навязывании услуг. С ней неожиданно согласился глава ВТБ Андрей Костин. «Мы, конечно, начали злоупотреб­лять и скоростью, и качеством кредита. У меня один клиент пожаловался на банк. Я говорю: в чём дело? Он говорит: вот, понимаете, позвонили мошенники моей супруге, она пошла в банк, взяла там кредит, оплатила мошенникам. Я говорю: а в чём наша вина? Он говорит: слишком быстро кредиты выдаёте».