Версия // Бизнес // Факторы, положительно влияющие на прогноз по коммерческой недвижимости в России

Факторы, положительно влияющие на прогноз по коммерческой недвижимости в России

9804

Дом для бизнеса. Часть 2

(Фото: pxhere.com)
В разделе

В первой части статьи мы привели мнения аналитиков, склоняющихся к негативным прогнозам на рынке коммерческой недвижимости. Во второй части, напротив, будет выражено позитивное мнение об этом секторе. Порой оттенки в восприятии могут формироваться характером субъекта. Мы приводим мнения и факты, то есть, выражаем объективный оптимизм.

(Продолжение. Начало здесь)

Нам ближе точка зрения, что на кризис можно смотреть без страха. О том, что в китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов: «опасность» и «возможность», – говорил ещё Джон Кеннеди в конце 1950-х. Впрочем, на этой ноте мы и начали подход к вопросу. Но, помимо позитивного настроя, есть факты, укрепляющие такую точку зрения.

Инвестор в плюсе

Например, в марте «Бизнес-газета» сообщала о «буме спроса» на коммерческую недвижимость в Казани. Специалисты рынка коммерческой недвижимости объясняют это тем, что небольшие офисы, например, дорожают не так быстро, как жилая недвижимость, а при инвестировании сдать такие площади в аренду можно значительно выгоднее, чем квартиры.

Рост же цен на офисную недвижимость, как и на другую коммерческую, неизбежен ввиду удорожания стройматериалов и сокращения объемов строительства. Так «Коммерсант» сообщил о расторжении группой «Эталон» контракта на строительство в Москве новой штаб-квартиры площадью 34 тыс. кв.м для Райффайзенбанка. Из-за прекращения поставок некоторых материалов и комплектующих из Европы, за два месяца стоимость строительных и отделочных материалов в сегменте увеличилась на 30–49%. Поэтому девелоперы вынуждены замораживать часть проектов. Ожидается, что объем ввода новых бизнес-центров сократится в два раза.

Руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря рассказала «Коммерсанту» о традиционно высокой зависимости девелоперов бизнес-центров от импорта. Валютная составляющая в себестоимости строительства высококачественных офисов, по её словам, достигает 40%, что в два раза выше, чем в проектах жилья бизнес-класса. При этом эксперты не исключают замены материалов и оборудования западного производства на российские, китайские и турецкие. Также возможно возобновление поставок европейских материалов и комплектующих через третьи страны.

Поводы для роста

Кстати, говоря об элитном жилье, нужно заметить, что это своего рода промежуточное звено между коммерческой и жилой недвижимостью. Зачастую компании приобретают или арендуют особняки для центральных офисов и статусные квартиры для топ-менеджмента. По подсчётам аналитиков компании Knight Frank Russia, квадратный метр элитного жилья на первичном рынке Москвы за квартал подорожал на 19%, до 1,6 млн рублей, а объём предложений сократился на 15%.

Росту активности покупателей коммерческой недвижимости способствовали и некоторые решения правительства РФ, принятые в последнее время. В частности, в конце февраля Минфин принял решение об обязательной продаже экспортёрами 80% валютной выручки. То есть, теперь богатство таких компаний прирастать будет рублями, а на рубли недвижимость за границей не купишь. Соответственно, можно ожидать, что часть таких денег пойдет на приобретение недвижимости в России, в том числе коммерческой.

По теме

Кроме того, санкции заставят некоторых российских граждан, также как и некоторые корпорации, у кого есть недвижимость в недружественных странах, задуматься о переводе активов в безопасную гавань. Для кого-то выбором, опять же, станет недвижимость в России.

Кроме того, внутрироссийский покупательский потенциал, как это ни странно, тоже растёт. Центробанк сообщает о «существенном приросте широкой денежной массы в феврале 2022 года». На 1,64 трлн рублей, в том числе за счёт увеличения наличных денег – на 886 млрд рублей и переводных депозитов на 465 млрд рублей.

«Широкая денежная масса» - это банковский термин, означающий совокупность наличных денег в обращении (банкноты и монеты в обращении, за исключением сумм наличности, находящейся в кассах Банка России и кредитных организаций); средств на рублёвых счетах организаций и физических лиц (в том числе для расчетов с использованием пластиковых карт); средств на счетах в иностранной валюте и драгоценных металлах; всех начисленных процентов по депозитным операциям резидентов Российской Федерации (организаций и физических лиц) в банковской системе и выпущенных кредитными организациями депозитных и сберегательных сертификатов. По сути – это все платёжные инструменты внутри страны.

Вот эта широкая денежная масса, по оценке ЦБ РФ, составляет на 1 марта 2022 года 85,63 трлн рублей. Так что вполне можно торговать, в том числе недвижимостью, в том числе коммерческой.

Есть что поддержать

Меры правительственной поддержки, оказанные строительной отрасли в пандемию, показали, что такие действия имеют смысл и дают результат. Поэтому важно, что вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин высказался об осознании правительством важности быстрого реагирования на вызовы рынка. Определив проблемы отрасли: дефицит кадров, подорожание стройматериалов, разрушение логистических цепочек с европейскими поставщиками, – кабмин переориентируется на новые рынки, азиатские.

На базе правительства создан штаб, контролирующий рост цен, принимаются меры по максимально возможному закрытию потребностей рынка за счёт российских строительных материалов. Важно, что замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин сообщил о принятии мер по поддержке сектора коммерческой недвижимости: «В рамках дополнительных антикризисных мер будет принята мера по субсидированию коммерческой и промышленной недвижимости, это будут кредиты на оборотные средства. Сейчас мы критерии согласовываем с нашими коллегами по правительству».

В числе экспертов, с оптимизмом смотрящих на ближайшее будущее – руководитель отдела «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Павел Бондарев. По нашей просьбе, он так прокомментировал ситуацию:

«Факты показывают, что интерес к коммерческой недвижимости растёт. Речь идёт и об аренде и о продаже объектов. Ретейлеры, которые сразу после начала спецоперации на Украине приостановили поиски новых помещений, вернулись. Они поняли, что сейчас как раз появилась возможность расположиться в тех локациях, где предложения всегда были в дефиците. Это за счёт покидающих нас некоторых зарубежных компаний.

Увеличилось количество желающих приобрести коммерческие объекты, особенно готовый арендный бизнес (ГАБ), объекты с арендаторами. Выросли и запросы по цене, соответственно – по площади; дорогие объекты стали более востребованными.

Количество предложений от собственников, что интересно, тоже увеличилось. Во-первых, подросли цены, и некоторые инвесторы решили получить прибыль. Во-вторых, сейчас наступило такое время, которое иногда называют временем возможностей, когда, за счёт присутствия самых разнонаправленных векторов ожиданий на рынке, при грамотном подходе, продать можно выше рынка, а приобрести ниже. Благодатное время для специалиста по коммерческой недвижимости, когда чувствуешь свою востребованность. У нас весь отдел сейчас так работает.

Еще одна тенденция – рост обращений от покупателей и арендаторов из тех стран, которые не поддержали антироссийские санкции. Прежде всего, речь, конечно, о Китае. В совокупности, имеем очень даже активный рынок. Я надеюсь, что, при всех негативных факторах, запала хватит на то, чтобы второй квартал 2022 года был не хуже первого (откровенно говоря, планы свои мы повысили на этот период). Да и вообще, есть множество предпосылок к тому, что кризиса в нашем секторе не случится, и коммерческая недвижимость докажет в очередной раз свою состоятельность в качестве инструмента инвестирования».

Логотип versia.ru
Опубликовано:
Отредактировано: 14.04.2022 08:23
Комментарии 0
Наверх