Далеко не каждая российская семья, даже имеющая средний по российским меркам заработок, может позволить себе приобрести собственное жильё. Если говорить о малоимущих семьях, то зачастую речь может идти только об аренде жилья. Одной из мер помощи таким семьям могло бы стать создание фонда арендного жилья по субсидируемой ставке.
В России задумались о строительстве арендного жилья, квартиры в котором будут предоставлять малоимущим семьям по субсидируемой ставке. Начать реализацию подобного проекта могут в российской столице – автором инициативы стала член Общественной палаты РФ, гендиректор Центра поддержки прав москвичей Светлана Разворотнева. По её мнению, затем этот опыт следует начать распространять и на другие регионы. Как отмечают эксперты, этот проект поможет решить жилищные проблемы малообеспеченных граждан, но без поддержки государства подобные начинания вряд ли вызовут интерес у девелоперов из-за большого срока окупаемости.
Аренда на грани
На сегодняшний день основным способом помочь гражданам решить жилищную проблему является ипотека. При этом делать ставку исключительно на кредиты неправильно, так как даже в самых богатых российских регионах далеко не все жители могут позволить себе взять ипотеку и спокойно её выплачивать.
Разворотнева обратила внимание, что создание семьи, рождение детей невозможны без наличия доступного жилья. На фоне снижения ставок по ипотеке наблюдается рост стоимости жилья, который фактически нивелирует льготы. Как отметила эксперт, в столице 35-50 процентов семей не могут себе позволить приобрести новое жильё, поэтому для них актуален вариант льготной аренды. Письмо, в котором изложена инициатива, направлено мэру столицы.
Разворотнева объяснила, что сдавать жильё с субсидированной ставкой следует семьям, стоящим на жилищном учёте. На сегодняшний день строительством арендных домов занимается «Дом.РФ», который реализует соответствующие проекты в Москве, Приморье, Тюменской области и других регионах. Большая часть фонда находится в столице, меблированные квартиры сдают по рыночным ценам. Так, согласно данным сервиса «Авито Недвижимость», средняя цена столичной квартиры – 45 тысяч рублей в месяц. Сумма, которую может «потянуть» далеко не каждая семья. Квартиры от «Дом.РФ» сдаются по 43,4 тысячи рублей в месяц. При этом в Москве на жилищном учёте состоят порядка 12 тысяч семей.
Ранее компания запустила в Воронеже первый проект субсидированной аренды – жилые помещения сдаются льготникам с 80-процентным субсидированием, сообщают «Известия». Как отметила Разворотнева, такой же механизм вполне применим в арендных домах для малоимущих семей.
Инициативу прокомментировали в Минстрое. Глава комиссии по жилищной политике общественного совета при министерстве Надежда Косарева отметила актуальность задачи по созданию фонда арендного жилья для малоимущих семей. Она добавила, что на первом этапе реализации инициативы, до 2030 года, было бы прорывом создание 45 миллионов квадратных метров такого жилья в крупнейших российских городах. На реализацию этой задачи потребовалось бы 2,7 триллиона рублей, считает сотрудница ведомства.
Своё жильё любой ценой?
Сейчас общий объём арендного жилья в России оценивается в 239 миллионов квадратных метров. Около 10 процентов семей снимают квартиры и дома, тогда как в развитых странах Запада эта доля достигает 30-40 процентов, а в самых крупных городах мира – до 80 процентов. Как отмечают в «Дом.РФ», если консервативно оценивать российский рынок в 20 процентов, то около 120 миллионов квадратных метров может использоваться для создания фонда доступного съёмного жилья.
Первый зампред думского комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев сообщил, что в России могут принять законодательные нормы для доходных домов.
Из приведённых данных видно, что процент семей в развитых странах, которые имеют собственную недвижимость, заметно ниже, чем в России. Этот подход объясняется менталитетом жителей Европы и отсутствием стереотипа о том, что семья во что бы то ни стало должна приобрести собственное жильё.
В России ипотечный бум, наблюдавшийся в 2020 и первой половине 2021 года на фоне снижения ставок по ипотеке, постепенно сходит на нет в связи с рядом факторов: постепенным повышением ставок, ростом цен на жильё и тем, что граждане уже успели вложить накопленные средства в квадратные метры.
Такой подход сделал возможным активное участие государства в создании института социальной аренды. В крупных городах Европы доля такого жилья может достигать 20 процентов. Как правило, помещения в домах под аренду сдаются без мебели, и люди переезжают в новые квартиры со своей обстановкой. Снимать социальное жильё в странах Европы в 2-3 раза дешевле, чем квартиру по рыночной стоимости.
Проблема окупаемости
В советские времена государство помогало гражданам решить жилищный вопрос, предоставляя квартиры в бесплатное и пожизненное пользование с правом передать их по наследству прописанным родственникам. В число мер, направленных на улучшение жилищных условий, также входило предоставление гражданам коммунальных квартир.
Первый зампред комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий выразил уверенность в том, что государству необходимо арендное жильё. По его мнению, появление такого фонда помогло бы решить многие социальные проблемы – жильё выделялось бы гражданам не для приобретения, а для аренды на льготных условиях. Основная проблема заключается в том, что сейчас девелоперам невыгодно заниматься строительством такого типа жилья, считает сенатор.
Несмотря на то, что арендный дом не имеет никаких отличий от простого жилого, срок его окупаемости растягивается на 25-30 лет, тогда как обычный проект может окупиться за 3-4 года. Строительство жилья под аренду нуждается в поиске девелоперов, которых заинтересовала бы гарантированная доходность в течение 10-15 лет. В беседе с изданием эксперт площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук выразил уверенность, что государству нужно создать такие условия, которые смогли бы привлечь застройщиков к реализации таких проектов.
Строительство, а затем управление арендными домами представляет собой целый бизнес, который может быть интересен девелоперам, недозагруженным своими проектами. Государство может принять участие в финансировании проекта, а девелопер – получать оговоренное вознаграждение после сдачи. Данную точку зрения в беседе с журналистами озвучил коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. В целом, эксперты сошлись во мнении, что девелоперов можно заинтересовать участием в подобных проектах при условии частичного субсидирования со стороны города и государства.
