Похоже, застройщикам всё-таки удастся добраться до денег дольщиков, а заодно и развязаться с банкирами. Минстрой приступает к проработке альтернативы эскроу-счетам. Получить доступ к деньгам застройщики смогут в обмен на строительство социальной инфраструктуры, оплачивать которую будут всё те же дольщики.
Вопрос о том, как застройщикам обойти механизм эскроу-счетов, обсуждался на недавнем заседании комиссии Госсовета и профильного комитета Госдумы. В качестве альтернативы эскроу-счетам рассматривается строительство с помощью спецсчетов под гарантии регионального бюджета. Проще говоря, деньги дольщиков пойдут не в банк, а на специальный счёт в Казначействе. Контроль за строительством и решение проблем дольщиков, если таковые возникнут, будут осуществлять региональные власти. Использовать данный механизм смогут только компании, которые обязуются построить необходимую региону инфраструктуру. «Проще говоря, мы предлагаем деньги, которые раньше шли банкам в качестве процентов, направлять на строительство школ и детских садов. Стоит понимать, что с учётом высокой ключевой ставки это очень большие деньги, и было бы, наверное, лучше, если бы они пошли на пользу жителей», – пояснил смысл нововведения депутат Госдумы Илья Вольфсон. Представить соответствующие законодательные разработки Минстрой должен к 1 июня текущего года.
С возвращением, обманутые дольщики!
Грядущее нововведение заранее преподносится как некое благо для жителей. Однако строительство социальной инфраструктуры и сегодня заложено в подавляющем большинстве девелоперских проектов. Только вот на практике строители нередко «забывают» про неё, хотя в период продажи квартир вовсю расписывали будущие парковки, детсады и школы. «Обязательства застройщиков, если они прописаны в разрешении на строительство и проектной декларации, выполняются, но в последнюю очередь, – объясняет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. – То есть застройщику нужно сначала заработать деньги для выполнения этих обязательств на продаже квартир, а потом уже начинать строить детские сады и школы». Естественно, что, заработав деньги, многие застройщики начинают задумываться: а точно ли стоит от них отказываться?
Вот и гарантии региональных бюджетов в данном случае выглядят весьма сомнительно. Ведь из каких средств власти регионов будут гарантировать дольщикам достройку социальной инфраструктуры, не очень понятно. «Большинство регионов сами зависят от дотаций из федерального центра. Напомню, что закон о долевом строительстве долгие годы предусматривал механизм банковского поручительства за застройщика, который фактически не работал. Банки не брали на себя такие обязательства до введения схемы с эскроу-счетами», – говорит Руслан Сырцов.
Красноречивым примером того, как власти выполняют обязательства перед дольщиками, может служить работа бывшего главы Фонда защиты прав дольщиков Константина Тимофеева. Именно с лёгкой руки Тимофеева, являющегося креатурой первого вице-премьера Марата Хуснуллина, дольщики вместо квартир стали получать копеечные денежные компенсации. В случае с инфраструктурой даже на компенсации тратиться не придётся. Так что в итоге может оказаться, что пресловутые гарантии регионов на практике окажутся пустыми обещаниями.
Вице-премьер России Марат Хуснуллин заявил, что освобождённую российскими войсками Авдеевку будут восстанавливать. Работы начнутся после того, как линию соприкосновения отодвинут от города.
«В ближайшей перспективе может вновь возникнуть проблема обманутых дольщиков, которые не получат ни жилья, ни инфраструктуру, – рассуждает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. – Вместе с тем негативный шлейф от подобных процессов может ударить по репутации всей строительной отрасли».
Ни школы, ни квартиры
Обязательство девелоперов возводить социальную инфраструктуру существует и сегодня. В некоторых регионах это даже закреплено законодательно. Например, в Санкт-Петербурге все проекты жилищного строительства проходят градостроительную комиссию, которая, в идеале, должна обязать застройщика возвести не только сам дом, но также школу, детский сад и поликлинику.
Но на деле этого не происходит, хотя строительство инфраструктуры обычно закладывается в стоимость проекта. То есть выходит, что дольщики за непостроенную школу платят вперёд. «На сегодня действует механизм с эскроу-счетами, которые защитили средства граждан и позволили им психологически комфортно покупать недвижимость. Беда в том, что в итоге стали формироваться целые микрорайоны без школ, детских садов, поликлиник, с недостаточными дорогами», – говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
Кстати, строительство инфраструктуры предусматривается в рамках программ Комплексного развития территорий (КРТ), главным идеологом которых выступает уже упомянутый Марат Хуснуллин. Только вот в законе о КРТ нет чётких критериев того, какую именно инфраструктуру и в каких объёмах должен построить девелопер. Частично полномочия отданы опять же на откуп региональным властям. По факту же получается, что проекты КРТ превращаются в легальный отъём жилья у жителей и расчистку дорогостоящих участков для нового строительства.
Выходит, что новый механизм «деньги дольщиков в обмен на инфраструктуру» меньше всего похож на желание властей действительно эту инфраструктуру получить. Зато появление альтернативных проектному финансированию механизмов прежде всего ударит по нынешним бенефициарам строительного рынка – банкирам. «Банки занимают более сильную позицию относительно застройщиков, так как несколько крупных игроков контролируют почти весь рынок ипотеки. Иными словами, строительство глубоко интегрировано в банковский бизнес и зависит от него», – констатирует Руслан Сырцов. Потому не исключено, что поиск новых механизмов финансирования проектов есть не что иное, как попытка строительного лобби оставить банкиров за бортом.
Банкиры не сдаются
Удастся ли строителям настоять на своём? С одной стороны, главным «смотрящим» за отраслью является такой тяжеловес, как Марат Хуснуллин. С другой – в части, касающейся проектного финансирования, девелоперам ещё ни разу не удалось настоять на своём. Напомним, что вопрос о частичном раскрытии эскроу-счетов обсуждается годами, но дальше разговоров дело ещё ни разу не продвинулось.
На страже нынешнего механизма стоят банкиры, получающие немалые прибыли. Доля проектного финансирования в общем объёме корпоративного кредитования российских банков сравнительно небольшая – 8,6%. Но в абсолютных цифрах показатели выглядят куда более значительно: по данным ЦБ, в третьем квартале прошлого года портфель проектного финансирования у банков составил 609 млрд рублей. Причём банки зарабатывают не только на процентной ставке – частенько они заставляют застройщиков платить за сопровождение кредита и аккредитив.
«По данным ЦБ РФ, в третьем квартале 2023 года 86% выданных банками денег на строительство были покрыты средствами дольщиков на эскроу-счетах. Иными словами, если есть высокий спрос на жильё, то для банков кредиты застройщикам – это надёжный и стабильный вид бизнеса. В то же время риски очевидны, если спрос начнёт быстро снижаться. Но это возможно только при полном отказе от субсидирования ипотеки, что маловероятно», – рассуждает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Учитывая, что лидерами проектного финансирования сегодня являются «Сбер», ВТБ и банк «ДОМ.РФ», можно предположить, что столь крупные игроки просто так с лёгкими заработками на кредитовании стройкомплекса расставаться точно не будут. Стоит отметить, что совсем недавно в преддверии окончания льготных госпрограмм по ипотеке банкиры уже успели ввести дополнительные комиссии для застройщиков, дабы не потерять свои сверхдоходы. Примечательно, что никакого реального административного воздействия со стороны ЦБ или ФАС, похоже, не последовало.
«Человейники» в чистом поле
Отсутствие социальной инфраструктуры уже не раз становилось предметом недовольства не только жителей, но и властей. Так, в конце 2022 года в центре скандала из-за недостроенной школы оказался крупнейший застройщик ПИК. В томском микрорайоне «Супервосток» многоэтажки возводятся фактически в чистом поле – ни транспортной доступности, ни школ для жителей не предусмотрено. В барнаульском коттеджном посёлке «Сибирская Долина» с момента его застройки более 15 лет назад школы для детей так и не появилось. И это при том, что там проживают более 3 тыс. жителей.
Как введение альтернативы проектному финансированию поможет в развитии инфраструктуры? Никак. Зато денежные потоки из карманов банкиров, надо полагать, перетекут в карманы региональных чиновников.
