// // Ставки по ипотеке и цены на жильё растут в угоду правительству

Ставки по ипотеке и цены на жильё растут в угоду правительству

2359

Ставочный тупик

2
В разделе

Цены на жильё пошли в рост. Только за последний год стоимость квартир на первичном рынке увеличилась на 5–7%. Одновременно с этим начали расти и ставки по ипотечным кредитам. Всё это, похоже, ставит крест на и без того фантастических планах властей сделать жильё доступным. Впрочем, в правительстве оптимизма не теряют и уже приступили к пересмотру промежуточных показателей, заложенных в очередной нацпроект по жилью.

Любой россиянин, заглянув в свой кошелёк, без труда придёт к нехитрому выводу, что никаких экономических предпосылок для роста стоимости жилья в стране, казалось бы, нет. И будет в корне не прав. На поверку оказывается, что платёжеспособный спрос – чуть ли не последний в списке факторов, влияющих на стоимость недвижимости в нашей стране. «В России изменение цен на жильё не всегда является следствием колебаний спроса. Новое жильё в нашей стране – это не массовый продукт, приобретение квартиры в новостройке может позволить себе сравнительно узкая прослойка населения с доходом выше среднего, – констатирует управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая. – Поэтому в целом динамика доходов россиян не всегда коррелирует с динамикой спроса на жильё».

Другое дело, что с динамикой спроса непременно должны коррелировать победные заявления, звучащие из кабмина весь последний год. Напомним, что в правительстве жильё обещали сделать доступным, а ипотеку – дешёвой. Но вот незадача: сравнительно низкими ставки по кредитам были только в сентябре-октябре прошлого года – 9,41%. Сегодня же средневзвешенная ставка по ипотеке составляет 10,42%. Это максимальное значение с августа 2017 года, когда ставка находилась на уровне 10,58%.

«Более половины сделок на рынке новостроек проходит с привлечением кредитных средств. Максимум, на что хватает большинству, – накопить на первоначальный взнос», – отмечает руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-супермаркет недвижимости» Ирина Туманова. В таких условиях государству действительно следовало бы предпринять усилия по снижению ставок, стимулируя тем самым строительство. Отчего же всё остаётся на уровне проектов?

Ставку снижают только на словах

Вопрос об уровне ставок отнюдь не праздный, если учитывать, что именно на дешёвую ипотеку делается основная ставка в нацпроекте «Жильё и городская среда». Впрочем, в правительстве уже сегодня готовы пересмотреть промежуточные показатели, заложенные в нацпроект. Приблизить, так сказать, к реальности. «Незначительная корректировка ставок по ипотеке в краткосрочной перспективе не повлияет на объёмы строительства жилья. В то же время цель по снижению ставок до уровня 8% и ниже к 2024 году не корректируется и не ставится под сомнение», – заверили корреспондента «Нашей Версии» в пресс-службе ДОМ.РФ.

Сейчас в нацпроекте заложено, что по итогам этого года ставка должна составить 8,9% годовых. Какой именно будет корректировка, пока не сообщается, однако, учитывая, что реальный уровень ставок сегодня держится выше 10%, можно предположить, что корректировка предстоит значительная. «Каждое повышение ипотечной ставки на 0,5% даёт отток примерно 5% потенциальных покупателей квартир, – говорит директор агентства недвижимости «PRO Обмен» Екатерина Никитина. – Прогнозируемая ставка в 10% является неким психологическим барьером, пройдя который всё сложнее и сложнее решиться на покупку квартиры». По словам эксперта, рост ипотечных ставок сейчас происходит по объективным экономическим причинам и сдержать их без серьёзных вливаний со стороны государства никак не получится. «Уровень ставок напрямую зависит от значений ключевой ставки ЦБ. Её показатель, в свою очередь, зависит как от состояния внутренней экономики нашей страны, так и от макроэкономической ситуации, включая курс рубля, санкции и прочее», – говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. В итоге на словах в правительстве обещают снижение ставок, а по факту делают всё, чтобы они повышались. А промежуточные корректировки в нацпроекте в итоге можно будет ещё и представить в выгодном свете: дескать, несмотря на временное повышение, нам таки удалось снизить ставку и достичь целевых показателей к 2024 году. Понятно, что к тому времени уже мало кто вспомнит, что относительно уровня 2018 года это снижение было считай формальным.

По теме

Цены пошли в рост

– Рост ставок отрицательно сказывается на спросе. Но люди пока ещё покупают квартиры на старых условиях, ведь кредитное решение действует от 2 до 4 месяцев. По нашим прогнозам, снижение спроса мы почувствуем примерно через месяц-полтора, – резюмирует Екатерина Никитина.

Грустная ирония заключается в том, что за основные причины продолжающегося роста цен на недвижимость отвечают всё в том же кабмине, где уже не первое десятилетие нам обещают, что жильё станет доступным. Среди основных факторов случившегося роста цен эксперты выделяют инфляцию, девальвацию рубля, повышение налогов, увеличение цен на топливо и ЖКХ. «Маржа застройщиков практически на всех рынках крайне низкая. Чтобы продать новостройку, на неё приходится назначать цену немного выше себестоимости, – объясняет Мария Литинецкая. – Соответственно, при скачке цен на стройматериалы, повышении налогов или других издержках не увеличить стоимость продукта невозможно, иначе можно уйти в минус. Пересмотр цен происходит независимо от того, есть спрос или нет».

Итоги подобного положения дел предсказать несложно. Уже сегодня аналитики рынка констатируют, что запланированных объёмов по увеличению жилищного строительства достичь скорее всего не удастся. Например, по словам Валерия Кузнецова из RDI, уже в апреле этого года в городе Видном Ленинского района Московской области было представлено на 55% квартир меньше, чем двумя годами ранее. «Для отрасли строящегося жилья настал период «качелей», на которых перевешивает то потребность покупателя в жилье и «заход» в сделку несмотря ни на что, – добавляет директор департамента ипотечного кредитования KASKAD Family Анна Борисова, – либо происходит обратное, и качель перевешивается в сторону здравого смысла и нежелания закредитовываться. В результате таких метаморфоз апрель показал по ряду проектов падение доли ипотеки с 75 до 15%. При этом доля рассрочки выросла в 2 раза».

КОНКРЕТНО

КСТАТИ

По данным ДОМ.РФ, среднестатистическая российская семья (с двумя работающими) тратит на выплаты по ипотеке 26% от совокупных зарплат семьи. В абсолютных цифрах это кредит на сумму 2,2 млн рублей на срок 17,9 года со ставкой 10,4% годовых и ежемесячным платежом 22,6 тыс. рублей.

Нетрудно догадаться, что в реальности у многих российских семей и сумма кредита несколько выше, и ежемесячный платёж существенно больше. А значит, и нагрузка на семейный бюджет немаленькая. Именно поэтому даже обещанное в нацпроекте снижение ипотечной ставки до уровня 7,9–8% годовых эксперты называют скорее рекламным ходом, нежели реальным шагом, делающим жильё доступным. «Снижение ставки по ипотеке до 8% не решит в целом проблему ограниченности спроса на жильё, потому что этот уровень стоимости кредита заметно выше, чем в развитых странах, – отмечает Мария Литинецкая. – Если целевые ставки по ипотеке в нацпроекте будут скорректированы в сторону повышения, то это фактически будет означать отказ от дальнейшего увеличения доступности жилья».

По оценкам эксперта, самые высокие затраты на обслуживание жилищного кредита у москвичей – 43%. Жители Санкт-Петербурга тратят на обслуживание ипотеки 38%, Татарстана – 35%, Свердловской области – 33%, Новосибирской области – 31%, Краснодарского края – 29%, Владимирской области – 23%, Магаданской области – 11%.

Логотип versia.ru
Опубликовано:
Отредактировано: 27.05.2019 14:32
Комментарии 0
Общероссийская газета независимых журналистских расследований «Наша версия» Газета «Наша версия» основана Артёмом Боровиком в 1998 году как газета расследований. Официальный сайт «Нашей версии» публикует материалы штатных и внештатных журналистов газеты и пристально следит за событиями и новостями, происходящими в России, Украине, странах СНГ, Америке и других государств, с которыми пересекается внешняя политика РФ.
Наверх