Один из крупнейших девелоперов России утратил инвестиционный уровень кредитного риска. Теперь большинство инвесторов явно предпочтут давать в долг другим компаниям. Напугает ли это покупателей квартир? Решатся ли они платить застройщику вперёд? Легко предположить, что ответы на такие вопросы будут отрицательными, и это не связано с кредитным рейтингом.
Агентство Fitch Ratings понизило долгосрочный рейтинг ПИК с «BB-» до «B». Аналитики больше не считают, что девелопер с высокой долей вероятности исполнит свои обязательства. При этом в самой компании смотрят в будущее с оптимизмом. В ГК ПИК заявили, что снижение её рейтинга в данном случае связано лишь с падением суверенного рейтинга России, что автоматически привело к переоценке кредитного риска более чем 50 компаний.
Представители ПИК отметили, что в сообщении Fitch указано, что рейтинг девелопера вновь будет повышен, если рейтинг самой России начет снова расти. Кроме того, в компании подчеркнули: вся эта ситуация никак не повлияет на условия уже выданных кредитов и на способность компании привлекать проектное финансирование.
На фоне этого к нынешним и будущим дольщикам обратился гендиректор ПАО «ПИК СЗ» и крупнейший акционер ГК «ПИК» Сергей Гордеев. Он заверил, что компания продолжит выполнять все обязательства по текущему и будущему строительству. «У нас есть собственный производственный комплекс и собственные технологии. Темпы работ и уровень продукта ПИК останутся неизменными, мы сохраним объёмы благоустройства и качество используемых материалов. Следить за процессом стройки как обычно можно онлайн — на нашем сайте», – заверил бизнесмен.
Сергей Гордеев напомнил, что вклад в недвижимость остаётся надёжной инвестицией, что у ПИКа высший российский кредитный рейтинг в отрасли, что ПИК, придерживаясь консервативной финансовой политики, никогда не зависел от одного источника финансирования, и что компания работает более чем с 15 банками.
Бодрые заявления девелопера вряд ли позволяют составить полную картину происходящего вокруг ПИК.
С надеждой на послабления
5 марта «Известия» сообщили, что ПИК, как и другие крупные застройщики, начал замораживать новые проекты из-за невозможности оценить себестоимость строительства. Предыдущие расчеты придётся пересматривать, поскольку стремительно растут цены на строительные материалы, и до 20-25% взлетели ставки по проектному финансированию. Девелоперы рассчитывают на введение мер поддержки, в частности на возможность раскрытия эскроу-счетов не в конце стройки, а поэтапно.
Такое решение по эскроу-счетам может поставить под удар участников долевого строительства. Другие варианты, похоже, не рассматриваются. А между тем застройщик мог бы снизить цены на готовые квартиры, чтобы привлечь «быстрые» деньги и уменьшить долговую нагрузку за счёт погашения части текущих кредитов.
Цены на стройматериалы, действительно, существенно понизили маржу строительных компаний. Пока что ПИК справлялся с этим, в том числе за счёт больших объёмов ввода жилья. По данным «ДОМ.РФ», сейчас компания ведёт строительство в 9 регионах России. 68 входящих в неё организаций-застройщиков строят 267 домов (121 000 квартир) общей площадью 5 684 000 кв.м. В 2021 году на 25%, по сравнению с 2020 годом, увеличился объем ввода объектов в эксплуатацию. Совокупно их площадь составила более 3 млн кв.м, а продано было около 2,5 млн кв.м.
Следствие приостановило расследование уголовного дела в отношении бывшего депутата Госдумы Сергея Сопчука. Причиной стала невозможность установить место его нахождения.
Важный момент: доля ипотечных сделок составила 76% от общего объема продаж квартир строящихся домах. При этом следует понимать, что всё последнее время покупатели активно использовали возможности льготной ипотеки, которую госбанки запустили в рамках программы поддержки строительной отрасли. Кредиты на покупку жилья выдавались под 6,5% годовых, а зачастую ставка была ещё меньше. Однако теперь банки подняли проценты по ипотеке на уровень свыше 20%. И хотя отдельные предложения по льготному кредитованию продолжают действовать, они стали, скорее, исключением. Готов ли ПИК работать в таких условиях?
Самое плохое пока не случилось
Крупная компания – это не только миллионы квадратных метров застройки, это и миллиарды рублей привлеченного финансирования, то есть средств, взятых под процент. Учитывая, что только за полгода, с 31 декабря 2020 по 30 июня 2021 года, чистый долг ПИКа увеличился в 2,1 раза и составил 284,6 миллиарда рублей, можно лишь предполагать, к каким последствиям приведёт снижение темпов реализации жилья. Для сохранения темпов и объёмов девелоперу требуется постоянный оборот, иначе ему сложно будет обслуживать долги и рефинансироваться. А вот с этим возможны проблемы.
Пока ПИК выглядит браво, чего не скажешь о потенциальных покупателях квартир. С большой долей вероятности, введение антироссийских санкций повлечёт за собой снижение уровня жизни населения. Поддержание прежних объёмов застройки вряд ли окажется возможным. Конечно, ожидать помощи от государства в такой ситуации – не преступление. Но будет ли сам застройщик предпринимать какие-то шаги для снижения рисков, хотя бы за счёт снижения цен на квартиры ради закрытия части кредитов?
Очевидно, что такой шаг предполагает дополнительное снижение прибыли. Пойдут на это девелоперы, привыкшие за два года к росту всех показателей, или пожадничают?
