История с так называемой «схемой Долиной» заставила многих покупателей недвижимости внимательнее относиться к сделкам на вторичном рынке и искать скрытые риски. Однако проблемы при покупке квартиры могут быть связаны не только с мошенническими действиями продавцов. В России существует ситуация, когда вместе с жильём новый владелец получает человека с правом бессрочного проживания, которого невозможно выселить.
Как пояснил адвокат Алишер Захидов, такое право чаще всего возникает у людей, которые ранее отказались от участия в приватизации квартиры. Речь идёт о случаях, когда один из зарегистрированных жильцов не получил долю в собственности, передав её другим участникам приватизации. При этом за ним сохраняется право постоянного пользования жилым помещением, пишет Царьград.
По словам эксперта, такая норма может сохраняться даже после нескольких перепродаж квартиры. Кроме того, подобные ситуации возможны, если человек не участвовал в приватизации по уважительным причинам. Например, если в этот момент он находился в местах лишения свободы или считался безвестно отсутствующим, а позднее вернулся.
С октября 2025 года правила стали более прозрачными для покупателей. Теперь в выписке из ЕГРН указываются сведения о лицах, которые имеют право бессрочного проживания в квартире. Поэтому перед приобретением недвижимости необходимо внимательно изучить документы и проверить, есть ли у кого-либо такие права.
Ранее продавцы нередко не сообщали покупателям о наличии подобных жильцов, что создавало серьёзные проблемы уже после заключения сделки. Чтобы снизить риски, специалисты рекомендуют заранее изучать историю квартиры: сколько человек было зарегистрировано, сколько из них участвовали в приватизации и сколько собственников указано в документах.
Если число владельцев меньше количества зарегистрированных жильцов, это может свидетельствовать о наличии человека с правом бессрочного пользования квартирой. В таком случае покупателю стоит особенно тщательно оценить ситуацию, а иногда и вовсе отказаться от сделки. Выселить такого жильца через суд крайне сложно, поскольку закон защищает его право проживания.
Аналогичные случаи встречаются и в домах жилищных кооперативов, где квартиры ранее предоставлялись на основании ордеров. Все лица, включённые в такие документы, могли получить право пожизненного проживания в помещении.
Алишер Захидов отметил, что суды фактически рассматривают таких жильцов как лиц с правами, близкими к правам собственников приватизированной квартиры. Именно поэтому в реестр внесли изменения, которые должны защитить покупателей от неожиданных обстоятельств после приобретения жилья.
«Раньше продавцы этот факт скрывали, узнать об этом было сложно. Теперь это прослеживается и всё можно видеть», – рассказал эксперт.
По его словам, в выписке из ЕГРН можно обнаружить соответствующую отметку «физическое лицо». Если такая информация указана, покупателю следует потребовать от продавца объяснений и выяснить все обстоятельства. В подобных случаях, считает специалист, безопаснее отказаться от заключения договора купли-продажи, чем приобретать квартиру с неизвестным жильцом.
